Depuis de nombreuses années, Denver est l’une des grandes réussites américaines.
Des milliers d’Américains ont afflué vers la capitale du Colorado pendant et après la pandémie, attirés par une économie florissante et un mode de vie en plein air convoité sur fond de montagnes aux sommets enneigés. Les prix des maisons ont grimpé en flèche, les grues ont rempli l’horizon et les promoteurs se sont précipités pour répondre à la demande.
Aujourd’hui, la situation est radicalement différente.
Les tours de bureaux du centre-ville sont étrangement vides. Les vitrines sont vides. Des années de construction rapide ont exercé une pression sur les prix des logements. Denver détient actuellement le titre surprenant d’avoir le taux d’inoccupation de bureaux en centre-ville le plus élevé parmi les 50 plus grandes villes américaines.
Les difficultés de la ville sont devenues un avertissement pour les centres urbains de toute l’Amérique aux prises avec les conséquences à long terme du travail à distance.
Bill Mosher, un vétéran de l’immobilier à Denver, a récemment déclaré au Wall Street Journal :
Environ 40 % des espaces de bureaux dans le quartier central des affaires de Denver sont actuellement vacants, selon les données de CBRE citées par le Journal, ce qui fait craindre que la ville ne se retrouve coincée dans la même « spirale de la mort » urbaine que d’autres centres-villes en difficulté.
Mais malgré la situation sombre, les responsables municipaux, les promoteurs et les architectes insistent sur le fait que l’histoire de Denver est loin d’être terminée.
Vue sur les toits du centre-ville de Denver avec des montagnes enneigées en arrière-plan
Une vue plongeante d’un quartier de Denver où les prix des logements montaient autrefois en flèche et où les promoteurs se précipitaient pour répondre à la demande.
Otis Odell, responsable du logement au cabinet d’architecture et d’ingénierie HED ;
L’une de ces voix est Otis Odell, responsable du logement au sein de la société d’architecture et d’ingénierie HED. Il a déclaré que les problèmes actuels de Denver sont en grande partie le résultat de son propre succès.
“Denver a définitivement connu une solide hausse pendant la pandémie, les gens ayant quitté les marchés plus chers”, a déclaré Odell au Daily Mail.
La combinaison de loisirs de plein air, de qualité de vie et d’ouverture relative pendant les restrictions liées au COVID-19 a rendu la ville particulièrement attrayante pour les nouveaux arrivants quittant les marchés côtiers.
Alors que la migration s’accélère, les constructeurs ont réagi.
“À mesure que la population augmentait, la construction se poursuivait et les coûts du logement augmentaient en conséquence”, a expliqué Odell.
Mais finalement, le marché est allé trop loin.
« Les coûts du logement augmentaient à mesure que les augmentations des loyers dépassaient la croissance des salaires. En fin de compte, le marché immobilier est devenu excédentaire », a déclaré O’Dell.
Andrew Fortune, qui possède et exploite une agence immobilière à Colorado Springs et travaille régulièrement sur le marché de Denver, a déclaré que les problèmes de la ville ne sont pas apparus du jour au lendemain.
« Denver a bénéficié d’une migration vers un mode de vie, du travail à distance, de faibles taux hypothécaires et d’un fort discours de « migration vers l’ouest » pendant la pandémie », a déclaré Fortune. «Cela a rendu les prix plus élevés que ce que de nombreux acheteurs locaux peuvent se permettre.»
Un paysage urbain du centre-ville de Denver, avec des tours de bureaux désormais vides et des vitrines laissées vides.
Andrew Fortune possède et exploite une société de courtage immobilier à Colorado Springs et travaille régulièrement sur le marché de Denver.
Selon Fortune, le marché est désormais passé de ce qu’il décrit comme un « achat émotionnel » à un « achat soucieux du paiement », les propriétaires potentiels étant beaucoup plus attentifs aux coûts mensuels, à l’assurance, aux frais HOA, aux taxes et aux frais de déplacement que pendant la folie du boom pandémique.
En conséquence, le marché s’est refroidi.
Même si de nombreux complexes multifamiliaux offrent encore des incitations et des réductions pour attirer les locataires, la croissance démographique a considérablement ralenti.
Ensemble, ces facteurs exercent une pression à la baisse sur les loyers et la valeur des logements.
Une crise du logement s’accompagne d’une crise des bureaux dans le centre-ville.
Récemment, le promoteur Asher Luzzatto se tenait au sommet d’une des tours de bureaux de la ville et admirait une vue imprenable sur les montagnes Rocheuses. Mais en dessous se trouvait un monde de bureaux sombres, d’immeubles vides et de rues calmes.
Luzzatto a récemment acquis l’immense complexe de bureaux Energy Center pour un peu plus de 5 millions de dollars. Cela représente une réduction énorme de 97 % par rapport à ce que l’ancien propriétaire a payé il y a environ 10 ans.
Denver a actuellement le taux d’inoccupation de bureaux en centre-ville le plus élevé parmi les 50 plus grandes villes américaines.
Vue sur les toits de Denver. Certains craignent que la ville ne soit devenue un avertissement pour les centres urbains des États-Unis aux prises avec les conséquences à long terme du travail à distance.
L’effondrement des valeurs reflète un changement fondamental dans la manière de travailler des Américains.
L’économie de Denver a toujours bénéficié de la croissance des secteurs de la technologie, des communications, de la finance, de l’énergie et des services professionnels. Odell a déclaré que ces secteurs se sont révélés les plus réceptifs aux modalités de travail hybrides et à distance.
La demande d’espaces de bureau traditionnels au centre-ville s’est évaporée à mesure que les travailleurs cessent de se déplacer au centre-ville cinq jours par semaine.
Cependant, ce n’est pas nécessairement le signe destructeur que certains croient.
Le magazine Fortune a affirmé que « un faible taux d’occupation des bureaux ne signifie pas toujours que le marché du travail s’effondre ». “Cela signifie souvent que le marché du travail a changé là où les choses se passent.”
Il a déclaré que de nombreux emplois professionnels, technologiques, financiers et énergétiques de Denver existent toujours et continuent de soutenir l’économie locale, mais ils ne génèrent plus le trafic piétonnier en semaine sur lequel comptaient autrefois les entreprises du centre-ville.
À bien des égards, Denver est devenue victime de l’évolution des habitudes de travail.
Le bas du centre-ville de Denver, où une ligne de train de banlieue traverse le paysage. La combinaison de loisirs de plein air, de qualité de vie et d’ouverture relative pendant la pandémie de COVID-19 a rendu la ville particulièrement attractive pour les nouveaux arrivants quittant les marchés côtiers.
Maisons près de Central Park à Denver
La culture de la ville est depuis longtemps centrée sur les activités de plein air, du ski au VTT en passant par la randonnée et l’alpinisme. Pour de nombreux travailleurs, il s’avère difficile d’abandonner les horaires flexibles.
Bien que le trafic au centre-ville ait considérablement diminué depuis 2020, O’Dell a soutenu que les informations faisant état de la disparition de Denver avaient peut-être été exagérées.
“De nombreuses agences municipales et agences gouvernementales travaillent activement pour trouver des moyens de résoudre ce problème et investir dans le centre-ville de Denver”, a-t-il déclaré.
Même si le taux d’occupation des bureaux traditionnels reste faible, les grands stades sportifs, les quartiers de divertissement et les attractions touristiques générales continuent d’attirer de grandes foules vers les centres-villes.
Fortune a également mis en garde contre une représentation du centre-ville comme complètement déserte.
“Ce n’est certainement pas vide”, a-t-il déclaré. “Le problème est une activité inégale.”
Il a noté que si les restaurants sont occupés avant les événements sportifs, les concerts et les congrès, les rues voisines sont calmes les matins de semaine, ce qui peut donner l’impression que le quartier a perdu son rythme prévisible de bureau.
Pourtant, rares sont ceux qui contestent que le centre-ville doit être réinventé. C’est là qu’intervient la vision ambitieuse de Luzzatto.
Logement à Denver alors que la migration pandémique s’accélère et que les constructeurs réagissent pour répondre à la demande
Environ 40 % des bureaux du quartier central des affaires de Denver sont actuellement vacants.
Plutôt que d’attendre le retour des employés de bureau, le promoteur de 38 ans estime que la ville devrait repenser fondamentalement son centre-ville.
Son projet est de convertir de grandes parties de plusieurs tours de bureaux pour la plupart vides en environ 1 100 appartements. En plus du logement, il envisage des librairies, des galeries d’art, des garderies, des espaces communautaires et des attractions familiales.
Cette stratégie représente un renversement radical de la formule qui a façonné les centres urbains américains tout au long du XXe siècle.
L’objectif n’est pas de construire un centre-ville centré sur les employés de bureau qui rentrent du travail tous les soirs, mais de créer un quartier où les gens vivent réellement.
“La conversion de bureaux en logements peut aider à revitaliser le centre-ville, et ce n’est qu’une partie de la solution”, a déclaré Odell.
Fortune estime que les transitions peuvent jouer un rôle important, mais met en garde contre les considérer comme une panacée.
De nombreuses tours de bureaux plus anciennes ont de sérieux problèmes d’aménagement, de systèmes de plomberie, de placement des fenêtres, de configuration des ascenseurs et de besoins de financement, a-t-il déclaré.
Denver est actuellement confrontée à une crise des bureaux du centre-ville, mais certains explorent des moyens de la résoudre.
Maison à Centennial, une banlieue de Denver
Le stade de baseball de Denver, Coors Field, l’un des nombreux sites sportifs majeurs qui continue d’attirer les foules vers le centre-ville.
Il a également averti que le fait de remplir d’anciens immeubles de bureaux uniquement d’appartements de luxe ne résoudrait peut-être pas les problèmes plus larges d’accessibilité financière.
« De meilleurs résultats proviennent d’un mélange d’utilisations différentes », a déclaré Fortune. « Le centre-ville a besoin de logements. Bien entendu, nous avons également besoin de rues sûres, d’espaces publics utilisables, de soutien aux petites entreprises, d’événements et d’une raison pour que les gens viennent même s’ils n’y travaillent pas.
Odell a déclaré que la réponse plus large réside dans ce que les planificateurs appellent la « création de lieux intégrée ».
Cela signifie combiner le logement avec des espaces de rassemblement publics, des lieux de divertissement, des possibilités de loisirs en plein air, des restaurants, des « terrains de jeux multigénérationnels » et des développements à usage mixte.
Les responsables de Denver adoptent de plus en plus cette approche. La Downtown Denver Development Authority a récemment approuvé un prêt de 63 millions de dollars pour soutenir les projets de Luzzatto. Il s’agit du prêt le plus important de l’histoire de l’institution. Les dirigeants municipaux ont également envisagé de convertir des immeubles de bureaux inutilisés en logements afin de résoudre à la fois les taux d’inoccupation et les problèmes d’accessibilité financière.
Néanmoins, des défis demeurent, car les coûts de construction sont élevés et le financement est difficile.
Mais les partisans soutiennent que l’alternative consistant à laisser le centre-ville vide est bien plus coûteuse.
Pour Odell, l’avenir de Denver dépend en fin de compte de sa capacité d’adaptation. «Il n’est pas trop tard», dit-il.
Vue panoramique du secteur du Centenaire
La région de Denver est connue pour offrir une variété d’activités de plein air toute l’année.
Vue sur la ville de Denver, où certains ont proposé de transformer des tours de bureaux en logements.
Il estime que la ville a conservé les qualités mêmes qui la rendaient attractive au départ.
La question est maintenant de savoir si Denver peut changer assez rapidement pour éviter de devenir un symbole permanent du déclin urbain.
Si l’expérience réussit, la ville pourrait devenir un modèle pour réinventer les centres-villes du pays à l’ère du travail à distance.
Mais s’ils échouent, Denver pourrait être un avertissement.
Les défis auxquels est confrontée la capitale du Colorado ne sont en aucun cas uniques. Dans tout le pays, les tours de bureaux construites pour accueillir une main-d’œuvre de cinq jours par semaine ont du mal à trouver des locataires, tandis que les dirigeants municipaux se demandent comment maintenir ces quartiers dynamiques.
De Portland et Saint-Louis à Chicago et Washington, D.C., les responsables sont aux prises avec les mêmes questions. Comment remplacer le moteur économique qui propulsait autrefois les restaurants, les détaillants et les propriétaires de bureaux ?
Reste à savoir si Denver pourra apporter une réponse.
