Os NRIs podem comprar propriedades na Índia de acordo com a Lei de Gestão de Câmbio (FEMA), mas apenas de certos tipos. Os titulares de cartões NRIs e OCI podem comprar propriedades residenciais e comerciais na Índia sem obter permissão prévia do RBI. A FEMA não permite que NRIs comprem terras agrícolas, plantas ou casas agrícolas. Essas propriedades só podem ser adquiridas por herança na maioria dos casos.
A FEMA é a principal lei que controla como os NRIs compram, possuem e vendem propriedades na Índia. O RBI monitora essas regras e pode impor penalidades por sua violação. Você não precisa da aprovação do RBI para comprar propriedades residenciais ou comerciais em geral. Contanto que a propriedade seja permitida pela FEMA, os NRIs podem comprá-la diretamente, conforme observado pelo guia BestTaxInfo.
Regras de pagamento da FEMA para NRIs
Todos os pagamentos devem passar pelos canais bancários indianos. De acordo com as regras da FEMA, os NRIs devem pagar pela propriedade utilizando remessas do exterior ou através das suas contas bancárias NRE/NRO. O pagamento em dinheiro ou moeda estrangeira é uma violação da FEMA. Mesmo que o valor seja pequeno, pagamentos em dinheiro, moeda estrangeira ou cheques de viagem não são permitidos na compra de imóveis.
Use uma conta bancária válida antes de efetuar o pagamento. As contas NRE são utilizadas exclusivamente para rendimentos estrangeiros e permitem fácil repatriamento, enquanto as contas NRO são utilizadas para rendimentos indianos, como rendas, e têm um limite de levantamento de 1 milhão de dólares por exercício financeiro, após cumprimento das regras fiscais.
Documentos necessários para compra de imóvel NRI
Os NRIs devem manter provas completas de onde veio o dinheiro. A FEMA exige que cada pagamento tenha um registro bancário adequado. A falta de documentos pode atrasar a compra do seu imóvel. Os NRIs precisam de documentos como passaporte, cartão OCI (se aplicável), visto, cartão PAN, comprovante de endereço no exterior e extratos bancários antes de iniciar o processo. Os cartões PAN são importantes para registro e cumprimento fiscal. Se o NRI não tiver PAN, é melhor solicitá-lo antes de comprar um imóvel.
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Os NRIs devem verificar cuidadosamente todos os documentos legais de propriedade. Documentos importantes incluem títulos de propriedade, certificados de gravames, recibos de impostos sobre a propriedade, planos de construção aprovados e registo RERA para projectos em construção. Se um NRI não puder viajar para a Índia, ele poderá usar uma procuração (PoA). Um membro da família, advogado ou representante de confiança pode concluir a transação em seu nome, de acordo com o guia BestTaxInfo.
Empréstimo à habitação NRI e regras fiscais
Uma procuração válida deve seguir os procedimentos legais relacionados à FEMA. Deve ser autenticado no exterior, atestado ou certificado pela Embaixada/Consulado da Índia, enviado para a Índia e carimbado pela autoridade local antes de se tornar válido. Um PoA meramente notificado no exterior não é suficiente. Sem a verificação ou decisão do Consulado Indiano na Índia, não pode ser utilizado para registro de propriedade. Os NRIs podem contrair empréstimos imobiliários de bancos indianos. Grandes credores como SBI, HDFC Bank, ICICI Bank, Axis Bank, Bank of Baroda e LIC Housing Finance oferecem empréstimos à habitação exclusivamente para NRIs.
Os reembolsos de empréstimos também devem seguir os regulamentos da FEMA. Os pagamentos geralmente são feitos por meio de contas NRE ou NRO, e o empréstimo é desembolsado apenas em rúpias indianas. Comprar imóvel também traz obrigações tributárias. Os NRIs têm que pagar imposto de selo e taxas de registro como os índios residentes. Regras especiais de TDS se aplicam se um NRI comprar propriedade de outro NRI. O comprador deve deduzir o TDS antes de efetuar o pagamento.
Se você alugar um imóvel na Índia, terá que pagar impostos sobre ele na Índia. Os NRIs também podem reivindicar certas deduções e evitar a dupla tributação se a Índia tiver um DTAA com o seu país de residência. O imposto sobre ganhos de capital depende de há quanto tempo a propriedade foi propriedade. Propriedades mantidas por 24 meses ou mais atraem imposto sobre ganhos de capital de longo prazo de 12,5% sem indexação após as alterações orçamentárias de 2024. Quando um NRI vende uma propriedade, a FEMA também controla como o dinheiro é retirado. O imposto de renda sobre vendas pode ser reembolsado após cumprimento das regras e preenchimento dos Formulários 15CA e 15CB.
Para evitar erros comuns da FEMA
Os fundos de uma conta NRO normalmente só podem ser retirados até 1 milhão de dólares por ano financeiro. Esta limitação aplica-se após o cumprimento das regras fiscais. Um processo de aquisição adequado ajuda a evitar problemas da FEMA. Os especialistas aconselham na decisão do seu objetivo de investimento, verificação de títulos, organização de financiamento, preenchimento de PoA, assinatura de contrato de venda, se necessário, verificação legal, registro de propriedade e apresentação de declarações fiscais.
Especialistas alertam os NRIs contra erros comuns da FEMA. Estes incluem pagar em dinheiro, omitir verificação de título, usar PoA errado, negligência Regras TDS e benefícios fiscais DTAA ausentes, conforme explicado no guia BestTaxInfo.
A maior conclusão é que a FEMA se concentra principalmente na transparência e na responsabilidade legal. Se os NRIs comprarem apenas propriedades permitidas, utilizarem canais bancários adequados, manterem os documentos prontos e seguirem as regras fiscais, o processo de compra é geralmente fácil.
