Ser locatário não tem sido fácil nos últimos cinco anos. Os preços dos aluguéis aumentaram desde a pandemia, ultrapassando o crescimento dos salários. Mas recentemente, os locatários obtiveram uma pequena vitória: os aluguéis estão caindo em grande parte do país.
Os aluguéis mensais médios para unidades de dois quartos caíram 1,7% ano após ano em outubro, para US$ 1.696, de acordo com Realtor.com. Eles agora caíram cerca de 3,6% em relação ao pico de 2022.
Estes preços mais baixos são uma vitória para muitos locatários e, em alguns casos, um incentivo para que continuem a alugar por mais tempo. Mesmo com a queda dos aluguéis, o custo da casa própria continua a aumentar. As taxas hipotecárias superiores a 6% e os preços das casas quase recordes reduziram a acessibilidade, e os “custos ocultos” da aquisição de casa própria – impostos, seguros e manutenção – também estão a aumentar.
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Uma análise de Zillow e Thumbtack estimou que só os custos ocultos eram em média cerca de US$ 16 mil por ano, ou US$ 1.325 extras por mês além de uma hipoteca.
“É muito difícil trocar a situação de aluguel pela casa própria”, disse Matt Vance, chefe de pesquisa multifamiliar para as Américas da empresa imobiliária comercial CBRE. “Como resultado, estamos vendo um aumento nas taxas de renovação.”
A CBRE calcula o prémio médio atual para possuir uma casa versus alugar um edifício multifamiliar em 108%, o que significa que o custo mensal do pagamento de hipotecas, impostos, seguros e manutenção é mais do dobro do custo do arrendamento.
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Esse prémio diminuiu ligeiramente em relação ao seu pico no final de 2023, mas o regresso às normas pré-pandemia será provavelmente um processo que durará anos e exigirá uma combinação de taxas hipotecárias baixas, queda dos preços das casas, rendimentos mais elevados e aumento das rendas.
Em muitas áreas metropolitanas, aluguéis mais altos provavelmente não estarão no horizonte tão cedo devido à construção agressiva. Denver, Phoenix, Birmingham, Alabama e Jacksonville, Flórida. Os aluguéis caíram mais de 5% no ano passado em cidades inclusive, todas as quais adicionaram milhares de unidades de aluguel nos últimos anos.
Em Denver, o boom na construção de apartamentos significa que muitos edifícios competem para oferecer descontos e, às vezes, cortes definitivos nos aluguéis para inquilinos novos e antigos. Os aluguéis médios em Mile High City e subúrbios vizinhos caíram quase 6% no ano passado, um dos maiores declínios no país.
“As pessoas têm opções mais do que suficientes para escolher”, diz Angie Navoe, corretora imobiliária da Smart City, uma empresa de localização de apartamentos com sede em Denver.
Navo conta que em seus primeiros anos no ramo de locação era comum o cliente mostrar um imóvel para depois alugá-lo para outra pessoa no final do passeio. Esse não é mais o caso.
À medida que os apartamentos permanecem no mercado por mais tempo, os proprietários estão aumentando os incentivos. Ultimamente, as ofertas de aluguel gratuito de 12 semanas estão se tornando mais comuns, enquanto oito semanas já foi o máximo habitual. Alguns moradores de Denver que se acostumaram a se mudar em busca das melhores ofertas de aluguel agora estão recebendo ofertas de semanas gratuitas com renovações.
DENVER: Foto tirada na terça-feira, 11 de outubro de 2022, no local de desenvolvimento de Reno, esquina da Wynkoop St. e perto da 40th St. ·Hyeong Chang via Getty Images
Os incentivos de semana gratuita, que reduzem os aluguéis apenas com base no “líquido efetivo”, são a tática mais comum usada pelos edifícios para atrair inquilinos, mas Navo também viu alguns aluguéis básicos caírem em primeira mão. Um grande edifício na cidade que alugava unidades de um quarto por cerca de US$ 2.000 durante os anos de expansão agora as lista por cerca de US$ 1.500.
Ele acredita que os aluguéis baratos e a incerteza econômica, juntamente com o rápido aumento dos preços das casas na área de Denver, estão incentivando muitas pessoas a continuarem alugando. Ele ouviu menos clientes dizerem que estão observando o mercado de compras de perto ou que planejam comprar em alguns anos.
“Não acho que as pessoas fiquem muito entusiasmadas com a ideia de comprar uma casa”, diz Navoe.
Em última análise, a decisão de comprar ou alugar é complicada e poucas pessoas fazem a sua escolha apenas com base na matemática.
“Se você pensar na decisão dos proprietários de primeira viagem de alugar em vez de comprar”, diz Daniel Hale, economista-chefe da Realtor.com, “a maioria dos mercados sugere fortemente o aluguel. Ainda assim, diz ele, comprar pode ter suas próprias vantagens, como a tranquilidade que vem com o bloqueio de um pagamento mensal fixo”.
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Historicamente, os aluguéis aumentaram de forma constante. Mesmo à luz da queda recente, a renda média nacional aumentou 16,9% em relação a 2019. E ainda estão a crescer em 2025 num punhado de cidades com elevada procura e baixa oferta, como Nova Iorque e San Jose, Califórnia, bem como em partes do Centro-Oeste.
Nos últimos anos, nenhuma grande área metropolitana viu os aluguéis caírem tão agressivamente quanto Austin, Texas, onde um boom na construção colidiu com mudanças nos padrões de realocação à medida que a pandemia diminuía. Só este ano, os aluguéis caíram 7,9%.
Entre abril de 2021 e meados de 2022, quando a demanda era alta, o aluguel da casa de duas camas e um banheiro de Sarah Nazari, perto da Universidade do Texas, aumentou de US$ 2.450 para US$ 2.845. Feliz com sua posição, ela conseguiu um aumento, mas no último ano ficou preocupada por estar pagando demais.
A sua primeira tentativa de reduzir a renda não teve sucesso, mas este ano ele fez outro apelo ao seu senhorio, munido de números de que as rendas de propriedades comparáveis tinham caído entre 19% e 23% em relação aos preços máximos. Ele propôs uma redução no aluguel de US$ 2.200, que foi aceita.
“Talvez eles tenham tido pena de mim”, disse Nazari, 33 anos, que estava desempregado na época, mas em breve começará um novo emprego em uma empresa de tecnologia. “Mas acho que ser alguém que está lá há tanto tempo e nunca teve que se preocupar comigo funcionou para mim.”
AUSTIN, TEXAS: Em vista aérea, está em andamento a construção das fundações dos apartamentos em 19 de março de 2024. (Foto de Brandon Bell/Getty Images) ·Brandon Bell por meio do Getty Images
Megan McArthur, 29, e seu marido, que se mudou para Austin em 2022, quando os aluguéis atingiram o pico, tiveram uma discussão semelhante. Inicialmente, eles pagaram US$ 1.988 por mês por seu apartamento no Congresso Sul, ao longo de uma das principais vias da cidade.
Quando o aluguel completou 15 meses, MacArthur sabia que o mercado de aluguel de Austin estava diferente e estava pronto para negociar um aumento de US$ 50 no aluguel em sua oferta de renovação. Examinando o site de seu prédio, ela descobriu que as vagas eram altas, e o apartamento de seu vizinho – uma versão espelhada, mas idêntica, de sua planta baixa – estava listado por US$ 1.770.
Sua oferta inicial de manter e pagar menos também foi rejeitada, mas as coisas mudaram quando ela iniciou o processo de mudança para um apartamento vizinho. Quando sua unidade, que logo ficaria vaga, foi listada pelos mesmos US$ 1.770 por mês, ela se inscreveu novamente e foi aprovada para assinar um novo contrato de aluguel por um preço mais baixo, sem precisar se mudar.
McArthur, que trabalha como gerente de mídia social e criadora de conteúdo, credita seu sucesso à sua pesquisa de mercado e persistência, e ao histórico de pagamento de aluguel em dia.
“O pior que podem dizer é não, então por que não?” MacArthur disse. “Eu tentaria adotar uma abordagem mutuamente benéfica. Se houver muitas vagas – o que havia neste complexo na época – menos ocupação significa mais poder de negociação para você.”
Este ano, MacArthur e seu marido mudaram-se para outro estado para ficarem mais perto da família.
Seu prédio listou seu antigo apartamento por US$ 1.352.
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Clara Boston Repórter sênior do Yahoo Finance cobrindo habitação, hipotecas e seguros residenciais.
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