Ele O mercado imobiliário na Argentina está em demanda, empréstimo hipotecário sim opera em um volume maior do que há alguns anosmas ainda não consigo decolar. Na 11ª edição do Real Estate Summit o encontro anual do mercado imobiliário organizado pela LA NACION Federico González Rouco, Coordenador macroeconômico e líder imobiliário da Empiria Consultores, Como destacou, há três garrafas que explicam a razão pela qual a recuperação ainda não é tangível.
“Melhorar não significa deixar de ter problemas, mas sim começar a falar com os outros”, disse González Rouco. E explicou que: há apenas três anos existia a preocupação com uma possível hiperinflação, um novo corralito, a falta de crédito hipotecário, uma lei de arrendamento que limitava a visão de longo prazo ou restrições à importação de materiais de construção, hoje as questões são outras: quem crescerá, como evoluirá o mercado de trabalho e para onde será direcionado o investimento.
Os três gargalos do mercado imobiliário
1) Custo de construção
Segundo González Rouco, embora o custo de construção não seja excepcionalmente elevado do ponto de vista históricosim, ele registrou um aceleração muito forte em pouco tempo. “Duplicou em dois anos. O que está claro é que não é lucrativo“, alertou. O problema é que esse aumento não se refletiu integralmente nos valores de vendas e criou uma compressão significativa da rentabilidade.
“No momento, custo direto de construção (materiais, mão de obra e despesas gerais) representa entre 35% e 40% de um desenvolvimento“, afirmou. Soma-se a isso o aumento do custo dos terrenos, impulsionado pela expectativa de melhoria futura do mercado. É um resultado. pressão crescente nas margens dos desenvolvedores e “especialmente sobre a vontade de continuar produzindo moradias ou imóveis na Argentina”.
Os resultados já são visíveis na atividade. Enquanto diminui a demanda por insumos relacionados ao início de novas obras, mantém-se a demanda por acabamento de projetos já iniciados. “O setor está dizendo: termino o que tenho, porque custa caro o esqueleto ficar parado, mas estou esperando para começar”, resumiu.
No entanto, González Rouco manteve-se firme Há um fator que pode restaurar parte dessa lucratividade. De acordo com seus cálculos, O valor do metro quadrado apresenta atraso próximo de 27% em relação às demais variáveis da economia aumentaram significativamente em dólares, como salários, custos de construção e stocks. “Isso não significa que o m² aumentará 27% amanhã, mas há espaço para crescimento se a demanda se sustentar ao longo do tempo”, afirmou.
2) Perda de rentabilidade do negócio imobiliário
O segundo gargalo está no negócio de corretagem imobiliária. Embora As operações de compra e venda aumentaram em quase todo o país e atingiram níveis superiores aos dos últimos anosA rentabilidade das empresas imobiliárias caiu significativamente.
A razão? Segundo Rouco, como O valor dos bens usados ainda não recuperou ao mesmo ritmo que outras variáveis da economia. e as comissões imobiliárias permanecem relativamente estáveis, enquanto os custos do poder de compra caíram em termos reais e o poder de compra dessa renda foi significativamente reduzido.
“Até agora, esta diminuição tem sido compensada por um maior volume de operações, mas a grande questão é: O que acontece se este declínio na rentabilidade continuar, mas o aumento nas operações não continuar?“, questionou o consultor económico.
3) Falta de liquidez para financiar empréstimos hipotecários
O terceiro obstáculo, e talvez o mais importante, porque pode desbloquear os outros dois, É um empréstimo hipotecário. Embora tenha reaparecido no mercado financeiro, permanecem limites estruturais à sua expansão.
“No último ano e meio, a falta de liquidez, a incerteza em torno das eleições intercalares de 2025 e a falta de estrutura do mercado de capitais argentino fizeram com que todas as taxas de juro dos empréstimos subissem para uma média de 12% até ao final de 2025”, disse.
Foi o que disse o economista Hoje as taxas voltaram a cair e estão 10% abaixo da média. Mas a oferta continua concentrada em muito poucas entidades. Na verdade, como explicou, dois bancos (Banco Nación e BBVA) concentram quase todo o mercado Eles oferecem taxas médias próximas a 6,5%, assumindo a maior parte do pedido.
Mas, O que é necessário para iniciar o mercado hipotecário? O orador considerou essencial criar mecanismos de financiamento de longo prazo, para restaurar a liquidez para que os bancos possam descarregar as suas carteiras hipotecárias e continuar a conceder empréstimos. Nesse sentido, Destacou a discussão sobre o Fundo de Apoio ao Trabalho (FAL). e o surgimento de novos instrumentos de investimento destinados ao financiamento de hipotecas e empreendimentos imobiliários. “Não como um presente, mas como um investimento de longo prazo”, acrescentou.
“Hoje é um ótimo momento para fazer um crédito à habitação, pensado a partir da estratégia financeira do crédito. Cada UVA que te dão compra muitos dólares”, assegurou.
“A Argentina tem tudo para crescer”
Apesar desses desafios, González Rouco mostrou-se otimista com o potencial do mercado argentino. Ele ressaltou que o país vive uma profunda transformação demográfica, com regiões que mudarão sua matriz produtiva e uma alta demanda fechada por moradia.
Como ele calculou, Há quase 2,5 milhões de jovens entre os 25 e os 35 anos que ainda vivem com os pais ou avós e representam uma procura futura de habitação.. “Quando isto for resolvido, há uma procura de pelo menos um milhão de pessoas que irão à procura de habitação”, disse.
Olhando para os próximos meses, O especialista prevê uma etapa de maior estabilidade. Ele acredita que o custo da construção permanecerá relativamente estável, a menos que haja um salto tecnológico que altere a produtividade do setor, enquanto o mercado hipotecário deixará para trás a euforia inicial de entrar numa fase de crescimento moderado.
“Se a Argentina continuar este processo de consolidação, estabilidade e ampliação de horizontes, o potencial da cadeia imobiliária será infinito.”, finalizou.
