É um mercado comprador de habitação nos EUA, com 47% mais vendedores do que compradores em abril de 2026, de acordo com Redfin. Quando os compradores são escassos, os vendedores muitas vezes tentam destacar-se oferecendo concessões como uma aquisição 2-1, que é uma aquisição temporária de taxa que reduz o pagamento da hipoteca durante os primeiros dois anos do empréstimo.
Comprar 2-1 é uma troca atraente quando as taxas de juros estão altas, mas se espera que caiam. Melissa Cohn, vice-presidente regional da William Raveis Mortgage, aponta um potencial acordo de paz com o Irão e a queda dos preços do petróleo como sinais de que as taxas hipotecárias poderão cair em breve.
“É um bom momento para oferecer algo temporário, sabendo que o comprador espera poder refinanciar a uma taxa muito melhor num futuro próximo”, disse Cohn.
em detalhes: Quais são os benefícios do vendedor?
O que é compra 2-1?
Uma aquisição 2-1 é um acordo para reduzir os pagamentos do seu empréstimo à habitação durante os primeiros dois anos. Os credores permitem que vendedores, construtores ou mutuários paguem adiantado em troca de pagar menos juros durante o período de compra.
2-1 No primeiro ano de compra, a taxa de juros que o mutuário paga é dois pontos percentuais inferior à taxa da nota ou à taxa de juros especificada nos documentos da hipoteca. No segundo ano, a taxa de juro fica um ponto percentual abaixo da taxa nominal. No terceiro ano, a taxa de juros volta à taxa nominal.
Como funciona a compra 2-1?
2-1 A compra inicia-se com a celebração do contrato de compra e venda, que é assinado entre o mutuário e o vendedor, construtor ou quem está comprando a compra. O comprador deposita uma quantia chamada adiantamento em uma conta de garantia. O credor então usa esse dinheiro para cobrir uma determinada quantia de juros do empréstimo durante os primeiros dois anos.
A taxa listada na nota promissória da hipoteca não muda e o mutuário deve usufruir do reembolso integral e não subsidiado do empréstimo.
Para ver como uma proporção de 2 para 1 reduz os pagamentos intermediários, dê uma olhada neste exemplo. Aqui está a taxa e os pagamentos mensais de principal e juros que um mutuário pagaria em uma hipoteca de 30 anos com principal de $ 400.000 e TAEG de 6,5%, de acordo com os cálculos da PrimeLending.
Outras estruturas de aquisição
As compras podem assumir outras formas, reduzindo a taxa de juros paga pelo mutuário em diferentes períodos de tempo. A seguir estão os acordos de compra típicos.
-
Compra por 1 a 0. Durante o primeiro ano, o mutuário paga uma taxa de juros um ponto percentual inferior à taxa da nota. No segundo ano, a taxa de juros volta à taxa nominal.
-
Compra 3-2-1. No primeiro ano, a taxa de juro paga pelo mutuário é reduzida em três pontos percentuais; dois pontos percentuais no segundo ano; e um ponto percentual no terceiro ano. A taxa reverte para a taxa das notas no quarto ano.
-
Compra constante. O mutuário paga pontos de desconto no valor de 1% do valor do empréstimo, e cada ponto reduz a taxa de juros em um incremento especificado ao longo do prazo do empréstimo.
em detalhes: O que são pontos de desconto de hipoteca e você deve pagá-los?
Quem paga para comprar 2-1?
Normalmente, o vendedor ou construtor paga 2-1 pela compra. De acordo com a pesquisa da HomeLight, a compra de uma taxa de juros foi a concessão do vendedor mais comum no terceiro trimestre de 2025. O credor também pode cobrar uma compra de taxa temporária como oferta promocional.
Um mutuário também pode pagar 2-1 para comprar, mas isso pode não fazer sentido. Um mutuário que pague ele mesmo o subsídio de compra pagará simplesmente uma parte dos juros antecipadamente. Na maioria das vezes, os mutuários compram empréstimos permanentes porque, se você mantiver o empréstimo por tempo suficiente, poderá eventualmente comprar e economizar dinheiro.
Quanto custa comprar 2-1?
2-1 O custo inicial da compra é igual à economia de juros durante os dois anos do período de compra. Portanto, o custo depende do valor do empréstimo e da taxa de juros com a qual você começa. Para um empréstimo de 30 anos de US$ 400.000 com uma taxa de juros de 6,5%, o custo é de cerca de US$ 9.100. Os vendedores podem cobrir o custo desta compra em vez de uma redução de preço.
Quando comprar 2-1 faz sentido?
Comprar um 2-1 pode fazer sentido se você espera que as taxas de juros caiam nos próximos anos. Nesse caso, você pode aproveitar pagamentos mais baixos durante o período de compra e depois refinanciar antes de pagar a taxa de juros integral.
Uma compra provisória também pode ser útil se você aumentar sua renda e quiser adiar pagamentos mais altos por um ou dois anos. Por exemplo, talvez você esteja começando um negócio e espera gerar mais receita aumentando sua base de clientes. Da mesma forma, você pode considerar uma compra temporária se tiver despesas mais altas no curto prazo, como custos maiores com creches por um ou dois anos, até que a criança tenha idade suficiente para ir à escola. Você pode alocar mais do seu orçamento para cuidar dos filhos durante o prazo da compra e pagar mais pela hipoteca posteriormente.
As compras contingenciais geralmente fazem sentido quando o vendedor, o construtor ou outra parte paga por elas. Se você mesmo estiver comprando a taxa, geralmente não vale a pena pagar juros adiantados em uma compra temporária porque não há economia ao longo do tempo.
Comprar 2-1 não é uma boa ideia se você não puder fazer o pagamento integral no terceiro ano e além, então planeje o efeito em seu orçamento e certifique-se de poder absorver os custos mais altos mais tarde. Tenha em mente que algumas despesas de subsistência, como cuidados infantis, mensalidades e custos de cuidados de saúde, não estão incluídas no seu rácio dívida / rendimento e, portanto, não são levadas em consideração nas decisões dos credores para se qualificarem para um empréstimo.
2-1 Compra vs. Compra Perpétua – Qual é melhor?
Uma compra 2-1 ou outra compra temporária pode ser uma boa escolha quando o vendedor está pagando e você precisa de uma pausa temporária nos pagamentos de hipotecas mais altas, como quando suas despesas estão temporariamente altas ou sua renda está prestes a aumentar. Também é uma escolha melhor quando você planeja refinanciar ao longo de vários anos.
Uma compra permanente costuma ser a melhor opção se você pretende manter sua hipoteca por um longo prazo. Você pode economizar dinheiro ao longo do tempo e será mais fácil se qualificar para um empréstimo porque você se qualifica para uma taxa reduzida. Mas o pagamento inicial só vale a pena se você não planeja se mudar ou refinanciar em um futuro próximo.
“Acho que comprar continuamente só faz sentido quando você acredita que estamos no fundo do ciclo de taxas de juros e essa é uma taxa que você vai manter por muito tempo. Sabendo que você provavelmente irá refinanciar nos próximos um ou dois anos, acho que é apenas um desperdício de dinheiro”, disse Cohn.
E se você mesmo estiver pagando pela compra, considere se uma entrada maior é melhor.
Perguntas frequentes sobre compra de taxa temporária e permanente
Vale a pena comprar 2-1?
Se vale a pena comprar um 2-1 depende de quem o está pagando e de como você espera que sua situação financeira mude nos próximos anos. Uma compra temporária será mais lucrativa se o vendedor ou construtor cobrir os custos. Se você planeja refinanciar em breve ou se terá receitas maiores ou despesas menores em dois anos, aceitar uma oferta de compra pode fazer sentido.
O vendedor pode pagar 2-1 para comprar?
O vendedor pode pagar 2-1 pela compra, assim como o construtor, o credor ou outra parte interessada na venda da casa. É comum que os vendedores forneçam financiamento temporário para compras como uma concessão para atrair compradores.
O que acontece com os fundos de resgate se eu financiar antecipadamente?
Se você refinanciar antes do final do prazo de compra, os fundos não utilizados restantes na conta de garantia geralmente irão para o valor principal do empréstimo. No entanto, alguns acordos de compra estabelecem que os fundos serão transferidos para o mutuário ou credor nesta situação.
