Ele se atreveu a comprar moradias para idosos em sua rua. Agora ele dirige um império de US$ 160 bilhões.

A Veltour gastou mais de 40 mil milhões de dólares nos últimos seis anos para adquirir dezenas de milhares de unidades habitacionais para idosos, enquanto muitos concorrentes recuaram quando as taxas de ocupação em instalações para idosos caíram devido à pandemia. A Welltower agora possui mais de 2.500 comunidades para idosos, a maior parte do setor.

Esta etapa está valendo a pena, pois eles reabastecem a propriedade. O valor de mercado da Welltower cresceu sete vezes desde 2020, para US$ 160 bilhões, tornando-a a maior empresa imobiliária de capital aberto do mundo.

Mitra é bem compensada pelo retorno. Ele recebeu um pacote de remuneração no valor de US$ 821 milhões no ano passado, de acordo com a análise anual do Wall Street Journal usando dados de remuneração de executivos do MyLogIQ. Foi o maior pacote para qualquer CEO de empresa pública nos Estados Unidos, para Elon Musk.

Embora esse pagamento continue a aumentar as ações da Welltower, a magnitude da compensação da Mitra está a provocar uma reação negativa.

A Institutional Shareholder Services, uma empresa de consultoria em procuração, recomendou que os acionistas votassem contra o pacote, descrevendo os prêmios como “valor extraordinário”.

Jonathan Litt, fundador do fundo de hedge ativista Land & Buildings, disse que o plano de compensação dá à administração muito crédito pelos ganhos, em grande parte devido ao envelhecimento da geração baby boom e à recuperação da indústria após a pandemia.

Litt, que divulgou uma posição vendida na Valtour, disse em um relatório que o plano de remuneração incentiva “em prol do crescimento”, recompensando os executivos para aumentar o valor de mercado da empresa.

Veltor disse que o plano de remuneração para Mitra e outros executivos era necessário “para garantir a retenção a longo prazo da liderança excepcional da empresa”.

Há cinco anos, tal pacote salarial teria sido impensável no setor da habitação sénior. O negócio foi enfraquecido por anos de construção excessiva e depois entrou em colapso devido à epidemia, quando milhares de residentes idosos morreram. As transferências desaceleraram e os custos trabalhistas aumentaram.

Hoje, a habitação para idosos é um dos setores mais importantes do setor imobiliário comercial. Os membros mais velhos da geração baby boom estão a atingir uma idade em que muitos necessitam dos diferentes níveis de cuidados que Welltauer e outros proporcionam: vida independente, vida assistida, cuidados de memória e enfermagem qualificada.

A ocupação em comunidades habitacionais para idosos nos EUA caiu de 87,4% no final de 2019 para um nível pandémico de 78,2% no primeiro trimestre de 2021. A ocupação continuou a aumentar este ano, subindo para 89,9% no primeiro trimestre, de acordo com a fonte de dados da NAC, NAC Industries. As unidades ocupadas atingiram o recorde de 1,05 milhão.

Os analistas dão notas altas à Mitra por redefinir o relacionamento da Welltower com operadoras imobiliárias seniores. Welltower é proprietário e conta com operadoras como Sunrise Senior Living e Atria Senior Living para operar as comunidades, contratar zeladores, comercializar apartamentos e cuidar dos residentes.

A Mitra usou a nuvem da Welltower para garantir parcerias exclusivas com algumas das operadoras mais fortes do setor, ao mesmo tempo que lhes fornecia melhores dados, tecnologia e incentivos para melhorar o desempenho. Ele reescreveu os contratos para que a Veltour assumisse uma participação mais direta nos lucros quando seus operadores ocupassem mais apartamentos e aumentassem os aluguéis.

“Eles têm as melhores relações com operadoras entre todos os seus pares”, disse Michael Strock, analista da empresa de análise imobiliária Green Street.

A Welltower também ganhou vantagem ao se concentrar no segmento mais lucrativo do setor: comunidades de luxo que atendem idosos ricos. Mitra vendeu muitas das propriedades de saúde de baixo crescimento da empresa, como prédios de consultórios médicos, enquanto comprava residências para idosos em áreas de alto crescimento, como sul da Califórnia, sul da Flórida e área metropolitana de Toronto.

Um exemplo de propriedade de torre de poço de alta qualidade é Sunrise na East 56th. Localizado no Upper East Side de Manhattan, parece mais um hotel boutique de luxo do que uma casa de repouso.

O condomínio de 17 andares oferece refeições preparadas por chefs, academia de ginástica, salão de beleza, teatro e serviços de concierge. Os aluguéis mensais começam em mais de US$ 15.330 e podem ultrapassar US$ 20.000, dependendo do apartamento e do nível de atendimento.

Mitra, 45 anos, teve uma carreira variada antes de Valtour. Ele nasceu na Índia e lá se formou em engenharia. Nos EUA, trabalhou na Fidelity Investments e na Citadel antes de ingressar na divisão financeira da Valtour em 2016.

Quando Mitra assumiu o cargo de CEO em 2020, as ações da Valtour eram negociadas na casa dos US$ 40. Hoje, eles são negociados por mais de US$ 200.

Olhando de outra forma, a GreenStreet estima que as ações da Veltor são negociadas cerca de 115% a 125% acima do valor do seu ativo subjacente, em comparação com um prémio de cerca de 35% a 55% para muitos dos seus pares REIT residentes seniores. Isto permite à Welltower angariar dinheiro através da venda de ações em condições particularmente favoráveis ​​para financiar aquisições adicionais.

Essas métricas ajudam a explicar por que o conselho de Welltower estava disposto a oferecer-lhe um dos pacotes de remuneração mais ricos da América corporativa. O pacote ocorreu após meses de deliberações do conselho da Veltor, que contratou consultores de remuneração, escritórios de advocacia e gastou “centenas e centenas de horas” elaborando o plano, disse Mitra em teleconferência de resultados.

Mas os investidores da Valtour discordaram. Cerca de 80 por cento dos acionistas votaram contra a proposta de resolução da empresa de “dizer sobre o pagamento”, uma das maiores revoltas dos acionistas sobre a remuneração dos executivos no ano passado.

A remuneração regular da Mitra para 2025 foi, na verdade, bastante modesta para uma grande empresa dos EUA. Seu salário base anual era de US$ 1,3 milhão e ele ganhou um bônus em dinheiro de cerca de US$ 6,5 milhões pelo desempenho da empresa em 2025.

O pagamento real vem de uma concessão única de ações por 10 anos, cujo valor depende em grande parte da continuação do cumprimento das metas de desempenho pelo Valor. Se a empresa o fizer, a Mitra receberá gradualmente ao longo da próxima década ações que valiam 821 milhões de dólares quando a adjudicação foi feita.

Com foco em reter Mitra e sua equipe administrativa, o conselho da Veltor também concedeu US$ 170 milhões em bônus de longo prazo a outros altos executivos.

“Não se engane, este é um jogo de equipe”, disse Mitra em outra teleconferência de resultados.

Os críticos citam o prêmio como falho, em parte porque muita remuneração depende das métricas que permanecem no volante, e não do cumprimento das metas de desempenho desejadas. Metade do pacote baseia-se principalmente no tempo, dizem eles, enquanto as restrições de desempenho estão concentradas nos primeiros cinco anos do plano.

“É decepcionante”, disse Alan Johnson, diretor-gerente da Johnson Associates, uma empresa de consultoria em remuneração. “Com essas magnitudes, parece muito no intervalo.”

Escreva para Peter Grant em peter.grant@wsj.com