À medida que a acessibilidade da habitação nos EUA atinge mínimos históricos e o risco climático remodela os valores das propriedades costeiras, um desenvolvimento regenerativo na Península de Azuero, no Panamá, está a atrair compradores que olham para além dos mercados tradicionais.
Os investidores imobiliários americanos enfrentam uma equação difícil. As taxas de hipoteca permanecem altas. As vendas de casas estão próximas do nível mais baixo dos últimos 30 anos. Os prémios de seguros ao longo da Costa do Golfo e nos estados ocidentais propensos a incêndios florestais estão a aumentar suficientemente rápido para corroer os retornos de propriedades que pareciam apostas sólidas há uma década. Neste contexto, um número crescente de compradores procura os mercados internacionais e um empreendimento chamado Cocobolo, na costa do Pacífico do Panamá, está a posicionar-se na intersecção de várias tendências que impulsionam esta mudança.
Cocobolo é o primeiro bairro residencial de Canopy Venao, um empreendimento regenerativo de 200 hectares fundado por Caroline Howell em parceria com o Momentis Family Office, o family office de Omã e Jeanie Carson. O projeto está localizado na Península de Azuero, perto de Playa Venao, um trecho da costa que atraiu comparações com os primeiros destinos de surf na Costa Rica e Bali antes da chegada do capital institucional.
O que o torna relevante para os investidores não é apenas a localização. É a forma como o projecto está estruturado para fazer face aos riscos financeiros que estão a reavaliar discretamente os imóveis costeiros em todo o mundo.
Um dos fatores mais subestimados na avaliação de propriedades costeiras é a exposição geográfica a furacões. Em todo o Caribe, na Costa do Golfo e no sudeste dos Estados Unidos, os custos dos seguros tornaram-se uma segunda hipoteca para muitos proprietários de imóveis. O mercado de seguros patrimoniais da Flórida tem visto aumentos anuais de prêmios de dois dígitos por vários anos consecutivos, e algumas operadoras abandonaram totalmente o estado.
O Panamá fica dentro do cinturão equatorial entre 10 graus de latitude norte e sul, colocando-o fora do corredor de furacões que afeta a maioria das propriedades do Caribe e da Costa do Golfo. Este não é um ponto de discussão de marketing. É uma vantagem geográfica estrutural que afecta directamente os custos de manutenção a longo prazo, a disponibilidade de seguros e a durabilidade dos activos. Para os investidores que viram a exposição climática corroer os valores das propriedades nos outrora desejáveis mercados costeiros dos EUA, este posicionamento tem um peso financeiro real.
O que os compradores realmente obtêm
Cocobolo é o primeiro bairro de Canopy e inclui cinco condomínios. Cada edifício contém 10 coberturas de três quartos, 20 condomínios de dois quartos e 20 estúdios, oferecendo entradas em diferentes níveis de preços. O primeiro edifício está previsto para ser concluído em 2027.
As especificações da unidade refletem uma filosofia de construção focada na independência operacional e na redução de custos a longo prazo. Cada edifício inclui um painel solar de 11,2 kW combinado com armazenamento de bateria de 12 kWh, sistemas solares de água quente, purificação de água em vários estágios e coleta integrada de água da chuva e reciclagem de águas cinzas. Em termos práticos, estes sistemas reduzem ou eliminam a dependência de infra-estruturas externas de serviços públicos, o que é uma consideração importante nos mercados emergentes onde a fiabilidade da rede pode variar e os custos dos serviços públicos podem ser imprevisíveis.
Os materiais de construção incluem bambu guadua e teca sólida, com painéis de parede resistentes à umidade classificados de acordo com ASTM D 3273 Nível 10, isolamento acústico a 50 STC e vidro Low-E ajustado para um fator U de 0,29. Estes não são acabamentos de luxo para fins de marketing. Estas são especificações concebidas para minimizar os custos de manutenção e prolongar a vida útil do edifício num ambiente costeiro tropical onde a humidade, o ar salgado e o calor degradam os materiais de construção convencionais mais rapidamente do que a maioria dos compradores espera.
A estratégia ecológica por trás do crescimento a longo prazo
O plano diretor mais amplo da Canopy inclui vilas de uso misto, um centro de saúde e bem-estar, um parque central, áreas de manguezais protegidas e lagoas de biorretenção. O empreendimento plantou mais de 37.000 árvores nativas em 76 espécies, com uma taxa de sobrevivência relatada de 95% até 2024.
Do ponto de vista do investimento, o quadro regenerativo faz algo invulgar: cria uma escassez que se valoriza em vez de depreciar ao longo do tempo. A propriedade está localizada dentro de um dos ecossistemas mais raros do mundo, a floresta tropical seca, da qual restam menos de 480 quilômetros quadrados em todo o mundo. À medida que o esforço de reflorestação amadurece, a paisagem circundante torna-se mais valiosa do ponto de vista ecológico, e não menos. O empreendimento também está gerando créditos de biodiversidade através da metodologia Wallacea Trust, tornando-o um dos primeiros projetos residenciais a nível mundial a monetizar a restauração ecológica verificada.
Isto é importante para os compradores que pensam no valor de revenda. Propriedades cercadas por florestas recuperadas e ativos ambientais verificados ocupam uma posição de mercado fundamentalmente diferente das unidades em uma torre padrão à beira-mar.
História financeira do fundador
O caminho de Howell para o desenvolvimento é digno de nota para os investidores que avaliam a credibilidade operacional do projeto. Antes de fundar a Canopy Venao, ele passou 12 anos em finanças e private equity, inclusive liderando uma empresa de software de gestão externa apoiada por PE. Este contexto reflecte-se na estrutura do projecto: entrega faseada para gerir a distribuição de capital, combinação diversificada de unidades para distribuir o risco de mercado e os fluxos de receitas para além das vendas de unidades através do Quadro de Crédito para a Biodiversidade.
O que faz o Panamá se destacar para os investidores estrangeiros?
O Panamá oferece diversas vantagens estruturais para compradores estrangeiros, tais como a ausência de restrições à propriedade estrangeira, um sistema fiscal territorial e uma rota de residência bem estabelecida através do investimento. O país utiliza o dólar americano como moeda legal, eliminando o risco cambial que complica o investimento imobiliário em muitos outros mercados latino-americanos.
Os riscos também são reais. A evolução dos mercados emergentes acarreta um risco de execução. Os cronogramas de construção na região estão sujeitos a alterações. E a liquidez de revenda de propriedades internacionais é inerentemente mais restrita do que nos mercados nacionais. Os compradores devem avaliar o Cocobolo como uma opção de longo prazo com valor de estilo de vida, em vez de uma troca de curto prazo.
Ainda assim, para os investidores que procuram diversificar para além de um mercado imobiliário dos EUA definido por taxas elevadas, custos de seguros crescentes e exposição crescente ao clima, Canopy Venao representa uma categoria emergente: imobiliário regenerativo que trata a restauração ambiental não como um centro de custos, mas como a base do valor dos activos a longo prazo.
Visite o dossel Site de Vena para detalhes de desenvolvimento, disponibilidade de unidades e informações do plano diretor.
