Les condos scintillants de Miami Beach perdent l’attrait tape-à-l’œil qu’ils avaient autrefois, en particulier auprès des investisseurs étrangers.
Au lieu de cela, de riches acheteurs latino-américains, en particulier des Colombiens, se répandent dans le sud de la Floride et même à Orlando, à la recherche de maisons plus grandes, de prix plus bas et de rendements plus élevés, alors que le boom du luxe autrefois imparable de Miami devient de plus en plus cher et encombré.
Pour les résidents locaux déjà confrontés à la flambée des prix du logement, les experts préviennent que cette tendance pourrait aggraver la crise de l’accessibilité financière.
Depuis des années, Miami est une porte d’entrée évidente pour les investisseurs étrangers en quête d’un climat ensoleillé, d’actifs en dollars et de stabilité politique.
Mais la hausse des prix, des primes d’assurance et des coûts de copropriété oblige désormais de nombreux acheteurs à affluer vers les villes environnantes telles que Hollywood, Hallandale Beach, Pembroke Pines, Miramar et Fort Lauderdale. Certains regardent même vers le nord, vers Orlando.
Miami jouit toujours d’une réputation mondiale, mais les experts affirment que les acheteurs sont de plus en plus calculés quant à leurs achats immobiliers.
“Les investisseurs d’aujourd’hui sont beaucoup plus stratégiques”, a expliqué Pablo Alfaro, un agent immobilier de Miami Beach, au Daily Mail. “Ils recherchent des marchés qui offrent les mêmes fondamentaux qui ont attiré Miami il y a quelques années : accessibilité internationale, style de vie attrayant et potentiel d’appréciation à long terme, mais avec un point d’entrée plus bas.”
Ces calculs ont radicalement changé ces dernières années.
Vue depuis une propriété à Miami Beach, un joyau des investissements étrangers dans l’immobilier en Floride.
Les experts affirment que même si une propriété à Miami conserve une réputation mondiale, certains acheteurs ont renoncé à l’acquérir pour d’autres emplacements en Floride.
Agent immobilier Compass Pablo Alfaro
Dans le quartier luxueux de Miami, un budget de 600 000 $ permet d’acheter un condo abordable, avec des frais HOA élevés et d’éventuelles évaluations spéciales. Pendant ce temps, dans les communautés voisines du comté de Broward, les acheteurs peuvent souvent acheter de grandes maisons unifamiliales avec piscine et garage pour le même prix.
“Les acheteurs colombiens et latino-américains ne quittent pas Miami”, a déclaré Reinaldo Gonzalez, un courtier basé à Doral spécialisé dans les acheteurs internationaux. “Ils étendent simplement leur présence dans tout le sud de la Floride.”
La part des acheteurs étrangers dans le sud de la Floride atteindra 15 % en 2025, selon la Miami Association of Realtors. C’est sept fois la moyenne nationale. Environ 51 % des acheteurs internationaux ont payé en espèces.
Les acheteurs internationaux continuent également de stimuler les nouveaux développements de copropriétés. Plus de la moitié des ventes de condos neufs en construction dans le sud de la Floride proviennent récemment d’acheteurs étrangers, dont la plupart viennent d’Amérique latine.
“Le principal facteur est la compression des prix”, a déclaré Gonzalez au Daily Mail. “L’offre limitée de Miami, les prix élevés, les nouvelles exigences en matière d’inspection structurelle et les coûts d’assurance sur le marché des copropriétés réduisent les rendements.”
Ces règles d’inspection ont été introduites à la suite de l’effondrement mortel du condo Surfside en 2021, qui a donné lieu à une évaluation majeure des réparations des anciens immeubles en copropriété.
Mais les experts mettent en garde contre l’idée que Miami elle-même soit en train de s’effondrer.
“Miami reste un marché de trophées”, a déclaré Lourdes Alatriste, agent immobilier de Douglas Elliman, au Daily Mail. “Mais de nombreux investisseurs considèrent désormais le sud de la Floride comme une opportunité régionale plus large plutôt que comme un investissement dans une seule ville.”
Le manoir se trouve dans un quartier exclusif de Fort Lauderdale connu sous le nom de Small Venice, et les propriétés sont rachetées par de riches acheteurs latino-américains.
Photo aérienne de la région de Hollywood Lakes, où certains investisseurs étrangers recherchent des maisons plus grandes, des prix plus bas et des rendements plus élevés qu’ils ne peuvent trouver à Miami.
Douglas Elliman Agent immobilier Lourdes Alatriste
Miami continue d’attirer des acheteurs internationaux fortunés en raison de la notoriété de sa marque internationale, de ses vols directs vers l’Amérique latine, de son style de vie luxueux et de son fort potentiel d’appréciation à long terme.
Daniel Ickowicz, PDG d’Elite International Realty, a qualifié la ville de « porte d’entrée mondiale » et de « marque internationale la plus puissante de l’immobilier en Floride ».
Néanmoins, les acheteurs se diversifient et les développeurs réagissent rapidement à ce changement.
Les nouveaux projets de marque dans le sud de la Floride et à Orlando sont conçus spécifiquement pour les investisseurs internationaux à la recherche de propriétés clé en main dotées d’équipements de style hôtelier et de flexibilité.
Fernando de Nuñez y Lugones, PDG de Vertical Developments, a déclaré au Daily Mail que les acheteurs étrangers recherchent de plus en plus « des équipements de bien-être, des possibilités de marche et des modèles de propriété flexibles » alors qu’ils élargissent leur recherche à des emplacements en dehors de Miami.
Un exemple clé est Ambar Residences Orlando, un projet résidentiel de marque Marriott près de Disney. Le projet attire déjà les acheteurs colombiens à la recherche de frais d’entrée moins élevés.
Les promoteurs du projet affirment vouloir que les nombreux acheteurs étrangers prennent pied aux « États-Unis ». la propriété d’actifs basée sur le dollar et la croissance de l’économie de Floride, plutôt que de déménager définitivement.
Toutefois, pour les résidents locaux, l’afflux de liquidités étrangères reste une arme à double tranchant.
Un regard sur Hollywood, en Floride, où un nouveau projet de marque est conçu spécifiquement pour les investisseurs internationaux à la recherche d’un bien immobilier clé en main.
L’une des villes qui a connu un regain d’intérêt en raison de la hausse des prix, de la flambée des primes d’assurance et de la flambée des frais de copropriété, les arrière-cours de Fort Lauderdale éloignent de nombreux acheteurs de Miami.
Les demeures flottantes de Miami effraient les acheteurs avec des frais HOA élevés et des évaluations spéciales potentielles
“Les acheteurs au comptant modifient le marché d’une manière qui ne se traduit pas toujours par des chiffres”, a déclaré Gonzalez.
Les investissements étrangers stimulent le développement, créent des emplois et soutiennent la valeur de l’immobilier. Mais cela accroît également la concurrence pour le logement dans des zones où de nombreuses familles de travailleurs sont déjà hors de prix.
« Lorsqu’un investisseur international paie 650 000 $ en espèces pour une maison de ville à Doral, les familles locales qui tentent de financer la même maison pendant 30 ans ou plus ne peuvent généralement pas rivaliser. Les propriétés sont retirées du marché ou reviennent en location”, a expliqué Gonzalez.
Il a déclaré que les investisseurs en espèces ont absorbé une grande partie des « stocks d’entrée de gamme et de transition » dans les comtés de l’ouest de Broward et de Miami-Dade, obligeant de nombreux acheteurs locaux à se déplacer plus au sud, à Homestead, ou au nord, à Port St Lucie.
D’autres experts partageaient ces préoccupations. « Une demande internationale continue pourrait contribuer à une hausse des prix et à une concurrence accrue dans certaines communautés », a déclaré Alfaro.
Jessica Robinson, propriétaire de Family Nest North Central Florida, a ajouté que les familles locales sont de plus en plus en difficulté car de nombreux investisseurs « achètent des propriétés uniquement comme investissements et ne les utilisent pas comme lieu de vie ».
Malgré les inquiétudes concernant l’abordabilité, le marché du luxe de Miami reste étonnamment résilient.
Miami est à nouveau la destination américaine la plus recherchée par les acheteurs étrangers en 2025, avec des achats internationaux totalisant des milliards de dollars.
Le résultat n’a pas été un effondrement de l’attrait mondial de Miami, mais un élargissement de la carte des flux d’argent étranger.
