Para os detentores de hipotecas UVA, o cenário actual de desaceleração da inflação e de dólar estagnado levanta uma questão fundamental: o que fazer com o excesso de poupança. É melhor utilizá-los para adiantar pagamentos e reduzir dívidas ou é melhor investi-los e esperar?
“Para quem já obteve um empréstimo hipotecário Hoje o contexto não é o melhor para pagar parte desta dívida com dólares anteriormente poupados.’Federico González Rouco, coordenador macroeconômico da consultoria Empiria Consultores, examina isso. “Basicamente porque eu estaria comprando UVAs muito caros”, acrescentou.
Para quem tem sobra de pesos que deseja solicitar para quitar sua dívida “Neste momento, o mais conveniente é continuar poupando na forma dolarizada ou algo assim Melhor ainda, invista esses dólares de uma forma que produza retorno e quando a relação dólar/UVA melhorar, use-os para pagar dívidas, ganhando assim mais poder de compra com seus dólares em termos de UVA. “Isso basicamente acontecerá quando houver uma correção na taxa de câmbio, algo que provavelmente acontecerá em algum momento nos próximos 10 ou 15 anos.”
Federico De Cristo, Professor de Economia e Finanças na Faculdade de Ciências Empresariais da Universidade Austral, é forte em números. “Para determinar se é apropriado usar o dinheiro da sua poupança para pagar o empréstimo hipotecário UVA, você precisa considerar quanto UVA você pode pagar com cada dólar.” “Este rácio é muito baixo – apenas 72 cêntimos de UVA por dólar, o mais baixo desde o final de 2017 – e indica que este não seria um bom momento para usar as poupanças em dólares para pagar a dívida da UVA.”
Nicolás Sibecas, consultor financeiro e sócio da Inversiones Andinas, concorda. “Hoje o dólar está em níveis reais mínimos se compararmos com sua série histórica, e bem abaixo do teto da banda de taxa de câmbio do BCRA (US$ 1.738 no momento da redação deste artigo). O cenário atual abre uma oportunidade do outro lado do balcão: para quem ainda não contratou um crédito à habitação, este é um momento muito atrativo para o fazer. As baixas taxas de câmbio reais, combinadas com os preços dos imóveis que estão em muitos casos abaixo do custo de construção, tornam hoje uma decisão interessante contrair um empréstimo hipotecário UVA para comprar uma casa.’
O especialista vai direto à estratégia que pode ser aplicada para “reduzir” o empréstimo. “É melhor investir os dólares, aguardando uma janela cambial mais favorável, para finalmente decidir se paga ou não antecipadamente parte do empréstimo hipotecário. Uma alternativa concreta é formar uma carteira de investimentos que combine pesos e dólares em partes iguais: TZX28 (título CER), que rende CER + 7,75% ao ano, e AO28 (título dólar), que rende cerca de 8,7% ao ano. “Instrumentos de baixa volatilidade e cupons em dólares mensais.”
A análise que sempre deve ser feita antes de tomar uma decisão envolve uma calculadora e não através das emoções. De Cristo coloca isso nestes termos. “Quanto posso investir em comparação com o custo da dívida? Em geral, se um investimento paga 7% mais CER (que equivale ao coeficiente UVA) e o empréstimo tem uma taxa de 5% + UVA, investir a 7% permite que você aumente o capital ao longo do tempo e, com um investimento inferior a uma taxa, pague uma taxa integral posteriormente.
Se a intenção é esperar os dólares em mãos por um momento melhor para cancelar parte do crédito É importante estar vigilante tempo. As oportunidades passam rapidamente. “A relação de quanto UVA se obtém para cada dólar vendido pode ser melhorada se houver aumento do câmbio. Embora geralmente haja aumento de preços após uma desvalorização, que depois é transmitida para UVA (mais inflação), a demora em refletir o aumento dos preços após a valorização do dólar abre uma janela de tempo que o credor hipotecário pode aproveitar para cancelar com condições mais favoráveis”, afirma De Cristo.
Em todos os casos, o segredo é encontrar o mix mais adequado para cada família, calculando sempre a partir da TNA a quem o empréstimo foi concedido (houve oscilações significativas consoante o prazo) e depois analisando quanto desconforto ou stress causa ter esta dívida há 20 ou 30 anos. Para quem consegue “antecipar as parcelas” e está no início de um empréstimo com taxas altas, o pagamento do principal das parcelas dos primeiros anos é muito pequeno se comparado ao pagamento da parcela inteira. Com o valor de uma parcela, você pode antecipar o pagamento das próximas 3 a 10 parcelas (essa proporção depende do prazo do empréstimo, da taxa e de quanto tempo você tomou o empréstimo).
De qualquer forma, se você seguir a ideia de adiantar os pagamentos para encerrar o crédito o mais rápido possível, é bom esclarecer que por capitalizar a chamada dívida boa (ao contrário da dívida, por exemplo, com cartão de crédito ao consumidor), vários elementos devem ser analisados antecipadamente: cada banco tem sua “cartilha” e há um mix bastante amplo de regras em mente.
De Cristo explica didaticamente assim: “O primeiro factor a considerar são os termos da dívida constantes do contrato assinado, que estabelece os termos do reembolso total ou parcial do capital devido. Nem todos os contratos de dívida permitem isso. E é bom verificar previamente se há custo ou multa pelo cancelamento.” Sempre pesquise antes de agir ou assinar qualquer coisa.
Conforme explica o Banco Santander, “todos os empréstimos hipotecários têm possibilidade de pré-pagamento, parcial ou total. Os pré-pagamentos parciais têm um custo de 3% + IVA sobre o valor a pagar antecipadamente”. Conforme explicaram, “a taxa de cancelamento antecipado integral será aplicada apenas se for feita nos primeiros 180 dias ou no primeiro trimestre do prazo do empréstimo, o que for maior”.
No BNA a comissão é de 4% e não ultrapassa um quarto do período de financiamento ou após 180 (cento e oitenta) dias corridos.
Esses custos de pré-pagamento têm muito a ver com o fato de que a maioria dos empréstimos na Argentina são concedidos através do sistema francês, em que as parcelas são sempre as mesmas (por exemplo, no valor da UVA), mas o que muda é a relação entre juros e capital de cada parcela. “Como os juros sobre o saldo da dívida (ou seja, quanto de capital é devido ao banco) são sempre calculados, à medida que são feitos os pagamentos do principal, a proporção dos juros pagos em cada parcela diminui, o que sobra mais dinheiro da parcela para pagar o capital”, explicou De Cristo.
“Quando os pagamentos das parcelas futuras são antecipados, a parcela inteira não é paga, apenas a parte do capital anulada por essa parcela é paga. Por exemplo, tomemos uma parcela de $ 100, que cobre $ 50 de juros e cancela $ 50 do principal: se for decidido antecipar o pagamento dessa parcela, apenas $ 50 do capital deverão ser pagos, os juros econômicos do adiantamento da Universidade.
Ou seja: o pré-pagamento pode ser interessante nos primeiros anos do empréstimo quando se pagam muitos juros e pouco capital, desde que as condições financeiras sejam favoráveis para essas operações (como vimos acima). O facto é que, no sistema francês, o pagamento de capital das prestações dos primeiros anos no início de um empréstimo é muito baixo em comparação com o pagamento da prestação completa. E ao fazer pagamentos antecipados, você paga apenas o capital, então os próximos pagamentos podem ser adiantados com o valor de uma taxa. Quando o crédito está nos últimos anos, a operação perde atratividade.
“Nos casos em que não é aceitável ou dispendioso fazer ‘adiantamentos’, é possível poupar estes fundos para poder posteriormente pagar o capital em dívida ou utilizar os rendimentos destas poupanças para pagar total ou parcialmente”, conclui o professor da Universidade Austral.
