Uma cidade de 203 km² Buenos Aires mais que casas 3,1 milhões de habitantesO que a coloca como uma das cidades mais densas da América Latina.
Dividido em 38 distritos, atualmente agrupados em 15 municípios Existem mais de 113.000 propriedades listadas para venda no território – há 12 meses consecutivos de crescimento homólogo das ações – segundo o relatório May Real Estate Radar. Para referência, De um pico em junho de 2022 (164.955 unidades em média), o estoque caiu quase 40% para um mínimo em meados de 2024, e já vem crescendo há um ano. de novo
Se compararmos este valor com o de outra capital de dimensão semelhante, como Madrid – que tem cerca de 3,5 milhões de habitantes -, a diferença é significativa: na cidade espanhola, os imóveis à venda mal rondam os 16 mil anúncios. Isso é aproximadamente 85% a mais que Buenos Aires, com 400 mil habitantes a menos.
Neste contexto, ocorre um paradoxo: ao contrário de outras capitais, onde o número de casas não é suficiente, a cidade de Buenos Aires tem uma oferta excessiva de imóveis. “A atual Câmara Municipal está acima do que o mercado necessita” afirma Gabriel Brodsky, CEO do Grupo Predial.
Quais propriedades vendem mais rápido?
Buenos Aires vive no palco Não faltam editoras. Até mesmo alguns corretores dizem que há “mais do que suficiente”. Mas não há uma explicação única por trás desse fenômeno.
Maximiliano D’Aria, diretor comercial da imobiliária homônima, diz que o problema não é o excesso de imóveis à venda, mas sim falta de compradores com capacidade de pagar. “Hoje o problema está na procura causada pela falta de crédito, pouca segurança jurídica, pouca estabilidade, e não no excesso de oferta do produto”, resumiu.
Somado a isso está outro fator: grande parte do estoque disponível não corresponde ao que o mercado procura. “Muito produto se repete e não é vendido com tanta facilidade”, disse Diego Cazes, CEO da LJ Ramos.
Nesse sentido, torna-se fundamental identificar quais recursos são mais procurados.
Se for preciso definir as características dos vencedores, Carola Fernández Berisso, gerente do setor residencial da Achaval Cornejo, lista o seguinte: “Baixos gastos e garagem são fatores importantes, embora a localizaçãoele mesmo o estado e brilhar Estes são os três passos básicos para vender bem um apartamento.” Da mesma forma, D’Aria destacou a varanda como condição inegociável.
No entanto, os corretores concordam com isso o preço certo é o fator mais decisivo. “Atualmente o mercado pune severamente os imóveis que começam sobrevalorizados”, explica Mateo García, diretor residencial da Toribio Achával, acrescentando que os compradores têm uma grande oferta e uma elevada capacidade de análise, pelo que uma avaliação correta agiliza as operações.
“Não há excesso de oferta do produto certo: o que está bem posicionado, bem desenhado e com bom preço é absorvido“, resumiu Gabriela Goldszer, diretora da Ocampo Propiedades.
“Em áreas quentes, com alta demanda e boa qualidade de produto, mesmo os cartões maiores conseguem uma absorção muito dinâmica”, conclui Alan Flexer, gerente do escritório de San Isidro de Narvaez.
Tipologias que “voam”.
Determinados os atributos, é interessante analisar quais tipos vendem mais rápido.
Eles aparecem primeiro apartamentos de dois quartos, que “impulsionam claramente o dinamismo das vendas”, de acordo com Goldszer. Segundo explicou o especialista, representam um ponto de equilíbrio entre acessibilidade e funcionalidade: permitem viver ou arrendar com boa rentabilidade e continuam bastante financiáveis no contexto atual.
D’Aria acrescenta que esta tipologia combina Bilhete acessível com demanda contínuao que gera alta rotatividade.
Eles o seguem apartamentos de três quartosqual “Respondem ao uso regular da família, principalmente porque o home office passou a fazer parte do dia a dia“, sustenta Cazes. Estas unidades são adquiridas não só como primeira habitação, mas também como investimento. “Os três quartos são adquiridos como proteção de capital e como arrendamento”, especificou Fernández Berisso.
Durante o primeiro trimestre de 2025 e 2026 As tipologias dois e três foram as tipologias mais vendidas.. Segundo Juan Manuel Vázquez Blanco, economista e CEO da Fabián Achával, Foram 59% de operações: 32% correspondem a dois ambientes e 27% a três ambientes.
Contudo, os percentuais variam de acordo com o distrito analisado. Em áreas como Recoleta e Palermo os três ambientes “voam”, enquanto ambos os ambientes são mais publicados, explicou García.
Embora a tendência indique que as unidades pequenas são as que desaparecem mais rapidamente do mercado, há uma exceção: apartamentos estúdiouma tipologia mais construída nos últimos anos. “Eles precisam de tempo para vender porque há excesso de oferta.” afirma o CEO da LJ Ramos.
Por outro lado, as grandes unidades enfrentam maiores dificuldades no contexto atual. “Apartamentos grandes – entre 170 e 180 m² – são os que demoram mais para serem vendidos, porque não são adequados para investimento”.mas para a casa da família”, afirma o corretor Achaval Cornejo.
Os profissionais concordam que, nesses casos, a decisão de compra tende a ser mais racional e intuitiva. “Num contexto em que o crédito hipotecário ainda se encontra numa fase inicial de recuperação, o acesso a rendimentos elevados continua a ser mais limitado.“, acrescenta Flexer.
Nesse sentido, Brodsky apresenta outra tendência que vale a pena estudar: “As unidades que mais duram à venda são aquelas com muitos metros quadrados.“Um grande apartamento estúdio compete com um apartamento de dois quartos. O mesmo vale para um grande apartamento de dois quartos que parece um apartamento menor de três quartos.”As pessoas preferem um ambiente maior a um espaço menor.”, finalizou o especialista.
As zonas mais procuradas do concelho
A localização é um dos fatores mais importantes na escolha de um imóvel; O estoque disponível não está distribuído de maneira homogênea na cidade.
“O excesso de oferta coexiste com escassez específica em segmentos específicos“: três quartos bem localizados em Palermo e Belgrano, unidades novas com garagens nos bairros centrais e casas com espaços exteriores”, explicou Vázquez Blanco.
Neste sentido, a D’Aria detecta uma tendência clara: a procura é protegida no corredor norte, em bairros estabelecidos onde o comprador percebe uma maior protecção do valor. “Áreas como Palermo, Belgrano e Núñez lideram as redações, enquanto o sul da cidade sofre com a falta de crédito.“, enquanto
No entanto, o “efeito de propagação” é perceptível nos bairros próximos aos bairros mais procurados, como Saavedra, Chacarita, Villa Crespo e Colegiales.
em números, Em 2025, Palermo concentrou 19,2% das operações. A Recoleta ficou atrás com 13,3% e Belgrano com 17%, segundo Vázquez Blanco, que destacou Caballito, Villa Urquiza e Almagro como bairros com alta rotatividade no segmento de dois e três dormitórios.
No outro extremo, estão as áreas meridionais e estendidas ao oeste – Lugano, Parque Avellaneda, La Boca, Nueva Pompeya – onde o volume de operação é menor e o tempo de absorção é maior.
Usado ou novo?
O preço continua a ser um dos fatores mais decisivos nas transações imobiliárias. Por conta disso, os carros usados mantêm audiência garantida e, segundo os corretores, são o segmento que mais vende. “Tem um preço relativo melhor, pode ser habitado imediatamente e permite mais negociações”, destacou Cazes.
Por outro lado, as unidades de poço apresentam vantagens e desvantagens. Este segmento apresenta uma “recuperação significativa impulsionado por compradores que querem financiar a prazo e apostar na valorização futura“Argumentou Flexer. No entanto, Fernández Berisso alerta que isso pode criar incerteza sobre o custo final pago pelo cliente.
Novas unidades estão incluídas. “Depende muito do cartão e se ele pode ser emitido para crédito”, explicou Goldszer.
Segundo Vázquez Blanco, Desde janeiro de 2024, o estoque de unidades em construção caiu 83%.enquanto o número de casas usadas com mais de 50 anos aumentou 36%. Isso mostra A oferta de imóveis novos está diminuindo e os imóveis usados continuam a ditar o ritmo do mercado
Preço de publicação vs. preço de fechamento
Os anúncios de imóveis são abundantes e muitas vezes o valor inicial do anúncio determina o sucesso da operação. Portanto, a diferença entre o preço de publicação e o preço de fechamento merece um estudo à parte.
Ao contrário do que se poderia supor num mercado com muita oferta, Os especialistas confirmam que a margem comercial foi significativamente reduzida.
“A diferença está em mínimos históricos e continua a comprimir” afirma Vázquez Blanco, que nota que as percentagens de negociação do segmento de habitação usada, no quarto trimestre de 2025, ficaram abaixo dos valores do primeiro trimestre de 2019.
“A redução média do último valor publicado passou de 12% em 2020 para cerca de 6% no final de 2025”, especificou o especialista e alertou ainda Há medições que registam uma diferença de 4,3%. No primeiro trimestre de 2026. Para especialistas, este é um dos sinais mais claros de que o mercado começa a se normalizar.
Nesse contexto, corretores Destacam a importância de uma avaliação adequada, especialmente num mercado onde há muita oferta. “Quando o preço está certo, a diferença é pequena; quando não está, o imóvel não vende nada”, resume Cazes.
Mateo García atribui este fenômeno a uma mudança de dinâmica:Hoje os vendedores estão no controle.”. Conforme explicou, isso resulta no fechamento de muitos negócios mais próximos do valor de publicação e, em alguns casos, até acima dele.
Neste cenário, publicar a um preço competitivo é fundamental para que o imóvel não permaneça muito tempo no mercado e para evitar criar suspeitas entre os compradores, explica Fernández Berisso.
Contudo, o processo ainda não terminou: em Março deste ano, 25% dos anúncios postados no Zonaprop sofreram descontos médios 5,9% Isso indica Ainda há algum fornecimento incorreto.
