Cette semaine, des milliers de propriétaires de la région de Chicago ont découvert que leurs annonces immobilières avaient soudainement disparu de Zillow, semant la confusion chez les acheteurs et les vendeurs.
Les données manquantes sont la dernière victime de la guerre de plus en plus vive du secteur immobilier autour des soi-disant « annonces privées ». Zillow est en concurrence avec de puissantes maisons de courtage et des bases de données locales qui gèrent les annonces immobilières dans tout le Midwest.
Mercredi, environ 43 000 annonces immobilières dans l’Illinois et dans certaines parties de l’Indiana, de l’Iowa et du Wisconsin ont été bloquées sur Zillow après que Midwest Real Estate Data, connu sous le nom de MRED, ait suspendu l’accès au flux de données massif du site.
Cette décision a immédiatement provoqué une confusion, Zillow affichant soudainement beaucoup moins de maisons que les plateformes concurrentes.
Mercredi midi, Zillow ne montrait qu’environ 2 000 maisons à vendre à Chicago, contre environ 5 000 sur Redfin, plus de 8 600 sur Realtor.com et 4 700 sur Homes.com.
Pour beaucoup, cette baisse soudaine a semblé être un problème, mais ce n’était qu’un autre front dans la lutte de pouvoir acharnée pour savoir qui contrôle l’accès aux données immobilières.
Au centre de cette lutte se trouve Compass, la plus grande société de courtage immobilier du pays, qui adopte de plus en plus les annonces « privées exclusives » – des propriétés vendues en interne aux agents et aux clients de Compass avant d’être annoncées publiquement sur Internet.
Compass affirme que cette stratégie profite aux vendeurs en leur permettant de tester tranquillement les prix, d’évaluer l’intérêt des acheteurs et d’éviter que les jours ne s’accumulent sur le marché avant de rendre officiellement leurs annonces publiques.
Des milliers de propriétaires à travers le Midwest ont découvert que leurs propriétés avaient soudainement disparu de Zillow.
Cependant, Zillow s’oppose fermement à cette pratique, arguant que les logements devraient être mis à la disposition de tous les acheteurs le plus rapidement possible.
La société a récemment introduit une règle qui menace de bloquer les inscriptions sur Zillow si elles sont vendues en privé ailleurs pendant plus d’un jour avant d’apparaître publiquement.
Cette politique a déclenché une confrontation avec MRED, un service d’annonces multiples de la région de Chicago qui distribue des données immobilières aux sites Web et aux courtiers de toute la région.
MRED a accusé Zillow d’avoir violé son accord de licence en refusant d’afficher un petit sous-ensemble d’annonces associées à l’approche de marketing privé de Compass.
Dans une déclaration très claire, MRED a déclaré que “Zillow a effectivement décidé de ne pas afficher 99,98 % des annonces MRED car il n’est pas d’accord avec les stratégies marketing légitimes associées aux 0,02 % restants”.
La PDG du MRED, Rebecca Jensen, a défendu la suspension, affirmant que l’organisation a la responsabilité d’appliquer ses règles de manière égale pour tous les participants.
“Nos règles s’appliquent de la même manière à tous les participants”, a déclaré Jensen. “Nous avons le devoir d’éduquer les participants et les fournisseurs, de leur fournir des conseils en cas de non-conformité et de leur demander de corriger toute infraction.”
Mais Zillow a accusé MRED et Compass de collusion pour cacher les annonces aux consommateurs.
Mercredi, environ 43 000 annonces immobilières dans l’Illinois et dans certaines parties de l’Indiana, de l’Iowa et du Wisconsin ont été bloquées sur Zillow après que Midwest Real Estate Data, connu sous le nom de MRED, ait suspendu l’accès du site au grand flux d’annonces de Zillow.
“Les acheteurs et les vendeurs de maisons de Chicago ont eu un accès au marché immobilier bien pire ce matin qu’hier”, a déclaré Zillow dans un communiqué. « MRED et Compass conspirent pour revenir en arrière en matière de transparence pour les consommateurs. »
Actuellement, ce différend s’est transformé en une bataille juridique. Plus tôt ce mois-ci, Zillow a poursuivi MRED et Compass, alléguant un comportement anticoncurrentiel et accusant les organisations de nuire à l’accès du public à leurs listes.
Pendant ce temps, Compass a identifié ce problème comme l’une des options dont disposent les propriétaires.
“Nous pensons que ce sont les propriétaires, et non les portails, qui devraient décider comment vendre leur maison”, a déclaré un porte-parole de Compass.
Mais pour les acheteurs et les vendeurs ordinaires, les résultats deviennent de plus en plus confus.
Les agents immobiliers préviennent que de nombreux consommateurs n’imaginent pas qu’ils pourraient passer à côté d’un grand nombre de logements lors d’une recherche en ligne.
“Ils ne savent pas ce qu’ils ne voient pas”, a déclaré Josh Black, un courtier de la région de Chicago. “Je pense que ça va être un problème.”
Cette perturbation est particulièrement importante car Zillow attire environ 220 millions d’utilisateurs uniques chaque mois et reste la plateforme immobilière la plus visitée aux États-Unis.
Mais pour les acheteurs et les vendeurs ordinaires, les résultats deviennent de plus en plus confus. Les agents immobiliers préviennent que de nombreux consommateurs n’imaginent pas qu’ils pourraient passer à côté d’un grand nombre de logements lors d’une recherche en ligne.
Certaines maisons de courtage s’efforcent déjà de créer des solutions de contournement pour garder les maisons visibles sur la plate-forme en fournissant des annonces directement à Zillow en dehors du système MRED.
“Vous voulez toujours vous assurer d’avoir des annonces partout”, a déclaré Ryan Gable, propriétaire de StartingPoint Realty dans l’Illinois.
Les experts du secteur affirment que cette bataille reflète un débat beaucoup plus vaste qui remodèle actuellement le marché immobilier américain.
Depuis des décennies, les services d’annonces multiples (systèmes MLS) ont été conçus pour permettre aux maisons d’être largement partagées entre les courtiers et accessibles au public sur toutes les plateformes.
Cependant, la montée des inscriptions privées et des stratégies de marketing contrôlées par les courtiers commence à remettre en question ce modèle.
Les partisans de l’exclusivité privée soutiennent que les vendeurs ont droit à la flexibilité et à la confidentialité. Les critiques affirment que cette pratique réduit la transparence, limite la concurrence et peut désavantager les acheteurs qui n’ont jamais vu de maison à vendre.
Cette impasse est devenue l’un des exemples les plus dramatiques de la façon dont l’écosystème américain de recherche de logements en ligne peut se fragmenter.
Ajoutant à la confusion, certaines annonces existantes dans la région de Chicago continuent d’apparaître sur Zillow. Cependant, sans mises à jour en temps réel de MRED, ses propriétés peuvent rapidement devenir obsolètes ou inexactes.
MRED a averti que l’affichage continu des listes par Zillow sans autorisation pourrait violer à la fois son accord de licence et la loi fédérale sur le droit d’auteur, de sorte que des poursuites judiciaires supplémentaires sont probables à l’avenir.
