As casas serão US$ 100 mil mais baratas para comprar e os locatários poderão fazer grandes economias se os controles restritivos de planejamento forem alterados para permitir a construção de moradias e apartamentos de três andares em todos os terrenos residenciais nas capitais da Austrália, de acordo com um novo relatório do Grattan Institute.
Descrevendo as nossas principais cidades como as menos acessíveis e menos densas para o seu tamanho no mundo, o documento “Mais Casas, Melhores Cidades” apelou a um afrouxamento das regras de utilização do solo, incluindo uma revisão das protecções do património para abrir opções de habitação no centro da cidade, e a um “maior escrutínio” sobre os regulamentos que limitam o desenvolvimento.
Notavelmente, o think tank Grattan afirma que todos os terrenos residenciais nas capitais devem ter até três andares para habitações e até seis andares a uma curta distância dos principais centros de trânsito e dos principais centros comerciais.
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“Durante décadas, a Austrália não conseguiu construir casas suficientes nos locais onde as pessoas mais desejam viver”, disse Brendan Coates, principal autor do relatório e diretor do programa habitacional do Instituto Grattan.
“Agora temos uma crise de acessibilidade à habitação que está a dividir famílias e comunidades e a roubar aos jovens australianos as suas melhores oportunidades na vida.
“O principal problema é que os sistemas estaduais e territoriais de planejamento do uso da terra dizem ‘não’ às novas moradias por padrão e ‘sim’ apenas por exceção.”
Os preços médios das casas aumentaram de cerca de quatro vezes os salários anuais para mais de oito vezes o rendimento médio no início da década de 2000, afirma o relatório.
O custo médio de vida em Sydney é de US$ 1,6 milhão, o mais alto da Austrália.
Tal como está, 80 por cento dos terrenos residenciais num raio de 30 quilómetros do centro de Sydney e 87 por cento em Melbourne permitem casas ou empreendimentos de até três andares.
Em Perth, Brisbane e Adelaide, 75% ou mais dos terrenos residenciais em cada capital estão divididos em zonas com um máximo de dois andares.
O relatório afirma que muitas das cidades mais icónicas e habitáveis do mundo, incluindo Paris, Viena e Copenhaga, “oferecem habitações de média densidade com pelo menos seis andares na maior parte das suas áreas interiores”.
“Os processos de aprovação de novas habitações são demasiado caros, lentos e incertos. E a governação do planeamento do uso do solo – quem decide o que é construído e onde – favorece aqueles que se opõem à mudança”, afirma o instituto.
Argumenta que as reformas propostas levarão à construção de mais 67 mil casas por ano.
“(Isso) poderia, ao longo de uma década, reduzir os aluguéis em 12% (US$ 1.800) e reduzir em mais de US$ 100 mil o custo de uma casa de preço médio”, disse o instituto.
Além disso, afirma que as mudanças permitirão que as pessoas vivam onde quiserem – perto do trabalho, transportes e outras comodidades.
“A Austrália precisa de uma revolução na política habitacional”, disse Coates.
“A equação é simples: se construirmos mais casas onde as pessoas mais querem viver, a habitação será mais barata e as nossas cidades serão mais ricas, mais saudáveis e mais vibrantes.”
A Housing Industry Association (HIA) afirma que os estados estão começando a reconhecer a importância do “médio ausente” – ou tipos de habitação de média densidade – como as moradias em banda, para aliviar a crise imobiliária e melhorar a acessibilidade.
“No entanto, o ritmo da reforma ainda é mais lento do que esperávamos, e muitas vezes existem muitas outras barreiras para trazer estes empreendimentos habitacionais ao mercado”, disse Simon Croft, diretor executivo de política e indústria da HIA.
“Em muitas regiões, as regras de planeamento dificultam desnecessariamente os projetos de pequena escala.
“Onde são permitidas habitações de baixa densidade, muitas vezes elas enfrentam as mesmas aprovações prolongadas que projetos maiores e mais complexos.”
A Master Builders Australia disse que as conclusões do relatório eram consistentes com um estudo realizado pela sua própria organização.
“Se você puder aumentar a densidade em dois andares nas principais capitais, o crescimento associado à oferta será substancial”, disse Matthew Pollock, diretor executivo da Master Builders Australia NSW, ao News.com.au.
“E isso traz consigo outros benefícios económicos, incluindo a pressão descendente sobre a acessibilidade da habitação.”
‘Incentivos não funcionam’
O governo federal tem uma meta ambiciosa de construir 1,2 milhão de casas “bem localizadas” entre 2024 e meados de 2029, mas já está 60 mil casas atrasadas.
“As previsões da Housing Industry Association estimam que a Austrália terá cerca de 200.000 casas a menos até o final do período de cinco anos”, disse o economista-chefe da HIA, Tim Reardon, em outubro.
“Houveram reformas políticas substanciais este ano que irão melhorar a oferta de novas casas.
“Essas reformas levarão tempo e muito mais precisa ser alcançado antes que novas casas possam ser entregues”.
Os estados estão trabalhando em mudanças no processo de planejamento que aumentarão a densidade em suas capitais – Victoria quer ser a “capital residencial da Austrália” e NSW tem um programa de desenvolvimento orientado para os transportes.
Mas o Instituto Grattan argumenta que é preciso fazer mais para manter a bola rolando.
“Os governos federal e estadual comprometeram-se a construir 1,2 milhões de casas ao longo de cinco anos, apoiados por 3,5 mil milhões de dólares em incentivos federais para que os estados realmente entreguem as casas adicionais”, afirmou o relatório.
“Mas esses incentivos não estão funcionando.
“Os saltos acentuados nas taxas de juro e nos custos de construção pesaram na construção de habitação, deixando os estados com pouco para se qualificarem para os pagamentos, mesmo que tenham reformado o suficiente para construir mais habitação.
“Isso mostra a limitação dos incentivos financeiros dos governos estaduais ao fluxo de novas moradias construídas a cada ano”.
