O Presidente Trump, no Social Truth, propôs recentemente uma possível solução para a crise de acessibilidade da habitação: uma hipoteca de 50 anos. Embora Trump frequentemente divulgue ideias nas redes sociais, não houve nenhum anúncio do plano na Casa Branca, embora o administrador da Agência Federal de Financiamento de Habitação, Bill Polte, tenha dito que o governo está “trabalhando nisso”.
Uma hipoteca de 50 anos é a resposta para a acessibilidade da habitação ou simplesmente aumenta o fardo da dívida de longo prazo para potenciais compradores de casas?
Prazos mais longos para empréstimos hipotecários não são uma ideia inteiramente nova. Atualmente, os empréstimos à habitação nos EUA têm normalmente prazos de até 30 anos, embora alguns credores, como a Rocket Mortgage, ofereçam empréstimos à habitação até 40 anos.
Durante anos, no Reino Unido, os empréstimos à habitação recebiam normalmente reembolsos de 25 anos; No entanto, os prazos típicos dos empréstimos aumentaram para uma média de 28 anos. Agora, o prazo padrão do empréstimo é de 31 anos e os credores do Reino Unido oferecem hipotecas de até 40 anos.
“O apelo da hipoteca de 50 anos é oferecer pagamentos mensais mais baixos aos compradores de casas e sair da atual crise do mercado imobiliário”, disse Joel Brenner, economista-chefe da Realtor.com, em um comunicado.
“As desvantagens são que uma hipoteca de 50 anos resulta em quase o dobro dos pagamentos de juros de uma hipoteca de 30 anos e num caminho mais longo para um capital significativo”, acrescentou Brenner. “O resultado de subsidiar a procura de habitação sem aumentar a oferta de apartamentos pode ser um aumento nos preços dos apartamentos que elimina as poupanças potenciais”.
Brenner forneceu um exemplo em que os pagamentos de uma hipoteca de 50 anos eram inferiores aos de um empréstimo de taxa fixa de 30 anos; No entanto, os juros totais ao longo da vida do empréstimo de 50 anos foram 86% superiores aos do empréstimo de 30 anos. E assumiu o melhor cenário, onde ambos os empréstimos teriam a mesma taxa de juro, o que seria improvável.
Brenner disse que as taxas de juros dos empréstimos de 50 anos provavelmente serão mais altas do que as das hipotecas de 30 anos, assim como os empréstimos de 30 anos têm taxas mais altas do que as hipotecas de 15 anos.
Jeff Dergorian, economista-chefe da LoanDepot, está cautelosamente otimista em relação às hipotecas de 50 anos.
“Uma hipoteca de 50 anos pode ser uma boa ferramenta para ajudar a trazer alguns compradores de casas para o jogo, reduzindo os pagamentos mensais, mas traz compensações”, disse Dragurian ao Yahoo Finance por e-mail. “Estender um empréstimo ao longo do tempo significa pagar muito mais juros ao longo do tempo e construir o valor da casa mais lentamente. E como os credores assumem mais riscos em empréstimos de longo prazo, a taxa de juros pode ser mais alta, o que pode compensar alguns dos benefícios.”
Embora a hipoteca de longo prazo possa ajudar os compradores de casas pela primeira vez, “…teremos que ver como isso acontece na prática”, acrescentou.
As hipotecas de cinquenta anos podem ser uma ferramenta valiosa nas circunstâncias certas, como quando um mutuário planeja ficar em casa por várias décadas e precisa de pagamentos mensais mais baixos, disse Simon Blanchard, professor da McDonough School of Business da Universidade de Georgetown.
“Eles também podem ser adequados para alguém em início de carreira que espera que sua renda aumente e deseja comprar em um mercado imobiliário estável ou em crescimento antes que os preços subam ainda mais”, disse Blanchard em entrevista ao Yahoo Finance.
No entanto, ele também mencionou as desvantagens, incluindo o pagamento de juros extras.
“Os mutuários constroem capital muito mais lentamente, o que significa que possuem apenas uma pequena parte da casa durante muitos anos. Isto reduz a sua capacidade de vender, refinanciar ou responder a uma recessão no mercado”, disse Blanchard. “Finalmente, carregar dívidas durante cinquenta anos aumenta a exposição a riscos como perda de emprego, mudanças de saúde ou queda no valor das casas, todos os quais se tornam mais prováveis ao longo de um longo período de tempo.”
Ainda não nos EUA. O Reino Unido está a aproximar-se dos empréstimos à habitação de 50 anos e, na década de 1980, o Japão experimentou empréstimos multigeracionais com prazo de 100 anos. Contudo, é importante notar que outros países têm estruturas de empréstimos hipotecários muito diferentes.
Os profissionais hipotecários acreditam que as hipotecas de 50 anos terão taxas de juros mais altas do que os empréstimos imobiliários de 30 anos. Isso ocorre porque os credores assumem o risco de reembolso por mais tempo. Quanto mais arriscado o credor considera o empréstimo, maior será a taxa que ele cobra.
Atualmente, os credores não oferecem hipotecas de 50 anos porque as empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac não garantem empréstimos por prazos tão longos. Fannie e Freddie fornecem capital para o setor hipotecário comprando empréstimos feitos de acordo com suas especificações.
Como os juros da hipoteca são mais elevados no início do empréstimo, a hipoteca de 50 anos tem um longo caminho antes de começar a fazer progressos significativos na redução da dívida. Os observadores da indústria acreditam que terá uma taxa de juros mais alta do que os atuais empréstimos de 30 anos, o que também reduz o pagamento da hipoteca.
Laura Grace Terpley editei este artigo.
