entre escolhas Fundo Federal de Investimento Imobiliário (NYSE:FRT) e Renda imobiliária (NYSE:O) exige equilibrar o foco na qualidade local premium com a segurança em escala internacional. Ambas as empresas têm uma longa história de recompensa aos acionistas, mas seguiram caminhos de crescimento muito diferentes.
A Federal Realty concentra-se em um pequeno número de shopping centers de alto valor em uma área metropolitana específica, enquanto a Realty Income utiliza um modelo de locação de rede tripla em milhares de edifícios independentes. Estas diferenças estruturais significam que cada stock imobiliário reage de forma diferente às mudanças económicas e às alterações nas taxas de juro.
Caso para Federal Realty Investment Trust
A Federal Realty se concentra em propriedades de uso misto de alta qualidade. A empresa possui aproximadamente 104 propriedades que combinam centros comerciais de varejo com espaços residenciais ou de escritórios em mercados costeiros de alto nível. A atividade recente inclui a aquisição do Congress North Mall por US$ 72,3 milhões em março de 2026.
No ano fiscal (ano fiscal) de 2025, a receita atingiu US$ 1,3 bilhão, representando um aumento de 6,3% ano a ano. O lucro líquido disponível aos acionistas ordinários no período foi de US$ 403 milhões. Este crescimento foi apoiado pelo volume de negócios de propriedades estratégicas, incluindo a venda do centro comercial Falls Church por 58 milhões de dólares em junho de 2026.
No balanço de dezembro de 2025, a relação dívida/capital próprio era de 1,5x, o que significa que a empresa tem US$ 1,50 de dívida total para cada dólar de patrimônio líquido. O índice de liquidez corrente, que mede a capacidade de cobrir passivos de curto prazo com ativos de curto prazo, ficou em torno de 1,0x. O fluxo de caixa livre, calculado como o caixa das operações menos despesas de capital, foi de US$ 331 milhões no ano fiscal de 2025.
Caso de receita imobiliária
A Realty Income administra um enorme portfólio de mais de 15.500 propriedades em todos os 50 estados e em vários países europeus. A empresa utiliza uma estrutura de arrendamento líquido triplo, onde inquilinos como 7-Eleven e Dollar General pagam impostos, seguros e manutenção. Esse modelo proporciona um fluxo de caixa altamente previsível, que a empresa utiliza para pagar seu famoso dividendo mensal.
No ano fiscal de 2025, a receita deverá aumentar para US$ 5,7 bilhões, um aumento de 9,1% ano a ano. O lucro líquido atingiu quase US$ 1,1 bilhão. A empresa continua sua expansão agressiva, com destaque para a entrada no mercado mexicano em janeiro de 2026 e a aquisição da propriedade Lowe’s, com sede em Ohio, por US$ 18,9 milhões.
No balanço de dezembro de 2025, a empresa mantinha um índice de endividamento de 0,8x. Isto indica um nível mais baixo de alavancagem em relação ao seu capital do que muitos dos seus pares. O índice atual era de 0,5x e a empresa gerou US$ 4 bilhões em fluxo de caixa livre para o ano fiscal de 2025.
Comparação de perfis de risco
A Federal Realty enfrenta riscos decorrentes de sua forte concentração em grandes mercados metropolitanos costeiros. As crises económicas nestas regiões específicas podem ter um impacto desproporcional nos seus rendimentos de arrendamento e nos níveis de ocupação. Além disso, a empresa é vulnerável à saúde dos seus inquilinos âncora, uma vez que a falência de um retalhista de grande formato pode deixar vagas significativas que são difíceis de preencher rapidamente. Também compete por espaço premium com empresas como Kimco Realty.
Os rendimentos imobiliários acarretam riscos associados à sua expansão agressiva em novos setores verticais, como centros de dados e mercados internacionais. Esses novos empreendimentos exigem conhecimentos de gestão que podem diferir de seu núcleo tradicional de varejo. Além disso, a Companhia depende fortemente de acesso consistente ao mercado de capitais para financiar suas aquisições. Isto torna-o suscetível a flutuações nas taxas de juro e à concorrência de outros grandes operadores de leasing líquido, como WP Carey.
Comparação de avaliação
Um fundo de investimento imobiliário federal parece ser uma opção mais acessível para investidores com base em múltiplos de vendas, mas é caro com base em estimativas de lucros.
O benchmark do setor utiliza o ETF Setorial SPDR XLRE. As métricas de avaliação são derivadas da Preparação de Modelagem Financeira (FMP) e podem diferir de outros provedores de dados.
Qual ação devo comprar em 2026?
Investir em fundos de investimento imobiliário (REITs) é uma ótima maneira de obter renda passiva. Os REITs oferecem rendimentos de dividendos substancialmente mais elevados do que muitas empresas que pagam dividendos. O Federal Real Estate Investment Trust e o Real Estate Income são dois REITs bem conhecidos a serem considerados. Vale a pena possuir ambos, tornando a escolha entre eles uma decisão difícil.
O Federal Realty Investment Trust registrou um excelente primeiro trimestre. Seu lucro diluído por ação (EPS) no primeiro trimestre subiu para US$ 1,81, de US$ 0,72 um ano antes, enquanto a receita subiu para US$ 341,1 milhões, de US$ 309,2 milhões em 2025. A empresa elevou sua orientação para o ano inteiro, o que ajudou a empurrar suas ações para o máximo de 52 semanas em 16 de junho.
A Renda Imobiliária é um sólido gerador de renda que aumentou seus dividendos por 114 trimestres consecutivos. Suas vendas aumentaram para US$ 1,5 bilhão no primeiro trimestre, de US$ 1,4 bilhão em 2025.
No entanto, o lucro por ação diluído do primeiro trimestre da Realty Income foi de US$ 0,33, significativamente abaixo do resultado do primeiro trimestre do Federal Realty Investment Trust. Além disso, a empresa reduziu sua orientação para 2026 para lucro por ação diluído para pelo menos US$ 1,65 a US$ 1,60.
O Federal Real Estate Investment Trust apresenta um bom desempenho e as suas propriedades premium apresentam uma taxa de ocupação de quase 94%. Esses fatores e seu EPS diluído mais alto tornam-no uma compra de REIT melhor do que a renda imobiliária neste momento. Como os lucros futuros do Federal Real Estate Investment Trust aumentam múltiplos após o preço das ações acabar, uma abordagem sábia é esperar que as ações caiam antes de comprar.
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Roberto Izquierdo Possui cargos em Renda Imobiliária. The Motley Fool tem posições e recomendações sobre receitas imobiliárias. O tolo heterogêneo tem Política de Divulgação.
Federal Real Estate Investment Trust vs. Renda imobiliária: qual ação imobiliária é a melhor compra em 2026? Publicado originalmente por The Motley Fool
