Você compra uma casa e negocia com o vendedor quando solicita certas concessões. O vendedor concorda em usar uma parte do dinheiro para adoçar o negócio. Agora cabe a você decidir quais concessões lhe trarão mais valor.
Aqui está o que você precisa saber ao avaliar suas opções.
Três maneiras de usar concessões ao vendedor
Quando um vendedor deseja trabalhar com você para tornar uma casa mais acessível, há três maneiras principais pelas quais ele pode ajudar.
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Primeiro, eles podem lhe dar um crédito de custo final. Este é um adiantamento em dinheiro que cobre alguns ou todos os seus custos de fechamento, reduzindo o valor necessário na mesa de fechamento. O crédito pode cobrir custos de fechamento padrão, como seguro de título ou taxas de avaliação, ou pode ser destinado ao pagamento antecipado de outros custos de fechamento, como prêmios de seguro residencial.
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Em segundo lugar, o vendedor pode efetuar um pagamento temporário ou permanente taxa de compra. Para uma compra temporária de taxa de juros, o vendedor coloca o dinheiro em uma conta de garantia e os fundos são usados para cobrir seus juros durante um período de um a três anos. Comprar uma taxa fixa envolve pagar ao credor pontos de desconto no fechamento em troca de uma redução permanente na taxa de juros cobrada.
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Finalmente, o vendedor pode lhe oferecer uma redução de preço. Reduzir o preço de compra de uma casa reduz o valor do empréstimo e pode reduzir ligeiramente o pagamento inicial e os pagamentos mensais da hipoteca.
→ Leia mais: Concessão do vendedor contra crédito
Matemática – O que cada opção realmente faz por você?
Vejamos um exemplo para ver como as concessões deste fornecedor se comparam. Digamos que você esteja comprando uma casa de $ 400.000 com entrada de 5% e fazendo um empréstimo convencional de 30 anos com taxa de juros de 7%. A tabela a seguir mostra a matemática usando os cálculos da RMC Home Mortgage.
Um crédito de custo de fechamento reduz seus custos iniciais, mas não afetará seu pagamento mensal nem resultará em economia adicional ao longo do tempo. Uma compra permanente reduz seu pagamento mensal e pode valer a pena se você planeja manter sua hipoteca por um longo prazo. Comprar 2-1 reduz significativamente seu pagamento mensal no primeiro ano, mas como o efeito é de curta duração, é melhor se você estiver planejando se mudar ou refinanciar. E a redução de preços resulta numa pequena redução tanto nos pagamentos antecipados como mensais.
Quando escolher um crédito de custo de fechamento
Considere solicitar um crédito de custo de fechamento quando não tiver dinheiro suficiente para fechar. Você pode esperar pagar de 2% a 5% do valor do empréstimo nos custos de fechamento, ou US$ 7.600 a US$ 19.000 em um empréstimo de US$ 380.000. Se você não conseguir arrecadar esses fundos com amigos ou familiares, uma concessão de fornecedor pode ser uma boa alternativa.
Um crédito de custo final também pode ser útil se você tiver outros custos iniciais associados à sua mudança. Por exemplo, talvez a casa precise de pequenos reparos ou atualizações e você queira cuidar deles sozinho, em vez de esperar pelo vendedor. Você pode negociar um crédito de custo de fechamento e, em seguida, usar o dinheiro que gastaria nos custos de fechamento para pagar o trabalho doméstico.
Quando escolher a compra de tarifas
A compra de taxas pode ser uma compensação válida quando as taxas de juros estão altas.
Se você planeja manter sua hipoteca por vários anos, você pode querer comprar uma hipoteca permanente. Isso reduz a taxa que você paga ao longo da vida do empréstimo e, como resultado, seu pagamento mensal é consistentemente mais baixo. A economia pode aumentar significativamente ao longo do tempo.
A recompra temporária da taxa pode proporcionar uma redução ainda maior no seu pagamento mensal, mas só é válida por dois ou no máximo três anos. Os compradores podem preferir esta opção se estiverem confiantes de que conseguirão refinanciar a uma taxa melhor no final do período de compra ou se não pretenderem ficar em casa por muito tempo.
“Talvez eles estejam se mudando para outro estado ou saibam que serão transferidos em um curto espaço de tempo. Esta compra (temporária) torna-a muito acessível”, disse Chris Parks, gerente de vendas da Churchill Mortgage.
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Quando escolher um corte de preço
Baixar o preço pode fazer sentido quando você estiver interessado em reduzir o valor total do empréstimo. Talvez você esteja prestes a precisar de um empréstimo enorme e prefira pedir um pouco menos de empréstimo e obter um empréstimo regular. Ou talvez você tenha economias quase suficientes para um pagamento inicial de 20% para evitar o pagamento de seguro hipotecário privado, e o corte de preço aumentará seu pagamento inicial para 20% do valor do novo empréstimo.
→ Leia mais: Empréstimos Jumbo: como comprar uma casa mais cara
Os parques normalmente veem os cortes de preços atrairem compradores que desejam saldar suas dívidas o mais rápido possível.
“Esse tipo de comprador geralmente é muito, muito agressivo em querer eliminar dívidas e, portanto, essas pessoas aproveitarão as calculadoras de pagamento antecipado que eu lhes dou e coisas assim, porque elas realmente querem eliminar dívidas rapidamente”, disse Parks.
Você pode reivindicar mais de um?
Você pode solicitar uma combinação de concessões de vendedor, com a ressalva de que o valor das concessões não pode ser superior ao máximo para o tipo de empréstimo que você está recebendo. A concessão máxima é um percentual do preço de compra ou, em alguns casos, do valor de avaliação.
“Se eles estão negociando um acordo muito bom com concessões ao vendedor, tentamos obter a taxa fixa o máximo que podemos, e então o que nos resta é tentar fazer um corte de preço. Essa é a maneira mais comum de vermos isso”, disse Parks.
Qual é o certo para você?
Faça a si mesmo estas perguntas para ver de quais concessões de fornecedores você pode aproveitar.
Você tem dinheiro suficiente para fechar? Caso contrário, considere um crédito de custo de fechamento.
Tem uma taxa de juro elevada e planeia manter o seu empréstimo à habitação a longo prazo? Comprar uma taxa fixa pode reduzir seu pagamento mensal e economizar juros durante a vida do empréstimo.
Quer reduzir sua taxa de juros, mas espera refinanciar em breve? Comprar uma taxa de prazo mais curto proporcionará uma economia maior em seus pagamentos nos próximos um ou dois anos.
O seu pagamento inicial é menor do que você gostaria? Reduzir o preço pode reduzir o tamanho do empréstimo para que o pagamento inicial seja maior, possivelmente eliminando a necessidade do PMI se o pagamento inicial for inferior a 20% do preço original.
O vendedor está altamente motivado para negociar? Se você está procurando uma casa que está no mercado há 30 dias ou mais, pode ser do seu interesse solicitar uma combinação de ofertas.
Avalie as perguntas frequentes sobre redução de preços de custos de compra e fechamento
É melhor aceitar um preço mais baixo ou pedir custos de fechamento?
A melhor opção depende da sua situação financeira e objetivos. Se você puder cobrir facilmente os custos de fechamento e quiser limitar o valor do empréstimo, talvez prefira reduzir o preço. Se você não tiver muito dinheiro em mãos, poderá se beneficiar mais com os custos de fechamento.
A concessão do vendedor pode cobrir tanto os custos de compra quanto de fechamento?
Você pode usar concessões do vendedor para compras de taxas e determinados custos de fechamento, mas o valor total das concessões não pode exceder o máximo permitido para um determinado tipo de empréstimo.
A queda de preço afeta meu pagamento inicial?
Se você decidir fazer um pagamento inicial igual a uma determinada porcentagem do preço de compra, a redução do preço de compra reduzirá o valor que você terá que depositar. Por exemplo, digamos que você esteja fazendo uma oferta por uma casa de $ 400.000 e planeja dar uma entrada de 5% nela. Pelo preço total, seu pagamento inicial é de $ 20.000. Se o vendedor reduzir o preço de compra para $ 390.000, seu pagamento inicial de 5% será de $ 19.500.
O que é melhor para o vendedor – reduzir o preço ou ceder?
Alguns vendedores podem preferir reduzir o preço porque isso reduz a comissão do agente e as taxas de transferência que são calculadas na parcela do preço de compra. Mas se você estiver comprando uma casa de um construtor, o construtor pode preferir concessões a reduções de preços. Uma queda de preço pode afetar a avaliação futura de outras propriedades que o construtor está vendendo nas proximidades, limitando os preços que podem cobrar posteriormente.
