No Verão passado, Trump discutiu a oferta pública inicial na Casa Branca com os dirigentes do Bank of America, Citigroup, JPMorgan Chase e Goldman Sachs. Funcionários da Casa Branca previram que a oferta de ações ocorreria rapidamente.
Mas seis meses depois, o acordo ainda está em andamento. O governo contratou um escritório de advogados, Sullivan & Cromwell, para aconselhar sobre o negócio, mas não nomeou um grande banco de Wall Street para preparar a oferta e vendê-la a investidores institucionais, segundo várias pessoas que não estavam autorizadas a falar publicamente sobre o processo.
Outra decisão crítica continua iminente: depois de qualquer oferta de ações, as empresas hipotecárias serão libertadas da regulamentação governamental? O governo federal assumiu o controle da Fannie e do Freddie durante a crise financeira de 2008 para evitar o seu colapso e novas perturbações no mercado imobiliário.
Embora as empresas tenham recuperado totalmente da crise e não exijam uma supervisão governamental rigorosa das suas finanças, continuam a ser um elo crítico no mercado hipotecário de 12 biliões de dólares do país. Alguns funcionários da administração Trump estão receosos de qualquer coisa que complique o papel da Fannie e do Freddie no fluxo de empréstimos aos compradores de casas, e três outros foram informados sobre o assunto, mas disseram que não estavam autorizados a falar publicamente.
Fannie e Freddie compram hipotecas de bancos e outros credores e as agrupam em títulos que são vendidos a investidores institucionais. Ao comprar obrigações aos bancos, libertam capital para os bancos concederem mais empréstimos.
Os investidores em IPOs podem recusar a ideia de as empresas hipotecárias serem geridas pela Casa Branca através da Agência Federal de Financiamento da Habitação, porque o que o governo considera melhor para o mercado hipotecário nem sempre está alinhado com os interesses dos acionistas privados.
Alguns especialistas em habitação viram o anúncio da semana passada de que Trump ordenou à Fannie e ao Freddie que comprassem até 200 mil milhões de dólares em títulos garantidos por hipotecas para ajudar a reduzir as taxas hipotecárias.
Se a Fannie e o Freddie fossem libertados da regulamentação federal, acrescentaram os especialistas, Trump e a Casa Branca não poderiam facilmente orientar as chamadas instituições patrocinadas pelo governo a comprar obrigações ou a tomar outras medidas necessárias para tornar a habitação mais acessível.
“A equipa de Trump parece ver as GSEs como serviços públicos”, disse Jim Parrott, membro não-residente do Urban Institute e consultor em questões de financiamento habitacional. “Uma vez que o governo os vê como uma ferramenta acessível, é menos provável que abandone o controlo sobre eles tão cedo.”
Parrott há muito que insta o governo federal a considerar a Fannie e a Freddie como serviços de utilidade pública quase públicos que poderiam ser usados para tornar os mercados hipotecários e imobiliários mais acessíveis. Ele disse que a administração Trump não deveria avançar com uma grande oferta de ações para Fannie e Freddie até que as empresas decidam a sua futura estrutura e papel no mercado hipotecário.
David M., presidente da Conferência Nacional de Habitação, uma associação de fornecedores de habitação a preços acessíveis, disse que qualquer decisão de acabar com a tutela governamental teria de ser tomada em consulta com uma série de líderes da indústria, incluindo banqueiros, construtores residenciais e investidores. Dworkin disse.
“É essencial que a abordagem seja transparente”, disse Dworkin, um ex-funcionário do Tesouro nos governos Obama e no primeiro governo Trump.
“Restaurar a propriedade de uma casa nos EUA foi uma promessa de campanha fundamental do presidente Trump após o desastre de acessibilidade de Joe Biden”, disse o porta-voz da Casa Branca, Kush Desai. Ele acrescentou que a administração está a analisar todas as opções para continuar este compromisso e, ao mesmo tempo, proteger os contribuintes.
Os principais proponentes de uma ação rápida com o compromisso incluem o secretário do Comércio, Howard Lutnick, e o diretor da FHFA, Bill Pulte, bem como investidores de longa data em ações da Fannie e Freddie, incluindo vários fundos de hedge. Mas a preocupação com a perturbação do mercado hipotecário é uma das razões pelas quais o secretário do Tesouro, Scott Besant, teria adoptado uma abordagem mais prudente a qualquer nova oferta de acções, de acordo com três pessoas informadas sobre o assunto. (Besant já havia dito que não faria nada que aumentasse as taxas de hipotecas, embora seja a favor do fim da regulamentação governamental da Fannie e do Freddie.)
“Besant pode querer manter o status quo e não oferecer ações com pressa”, disse Wesley Lynn, professor de políticas públicas na UCLA e ex-conselheiro político nas administrações Obama e Biden. “É uma abordagem do tipo ‘não vamos balançar o barco’.”
A taxa para uma hipoteca convencional de 30 anos é atualmente de 6,06%, uma queda de um ponto percentual em relação ao ano anterior.
