As casas seriam US$ 100 mil mais baratas para comprar e os locatários poderiam economizar muito se os controles restritivos de planejamento fossem revisados para permitir a construção de moradias e apartamentos de três andares em todas as residências nas capitais da Austrália, de acordo com um novo relatório do Grattan Institute.
Descrevendo as nossas grandes cidades como entre as menos acessíveis e menos densas para o seu tamanho no mundo, o documento Mais Casas, Melhores Cidades apelou ao afrouxamento das regras de utilização do solo, incluindo a revisão das protecções do património para abrir opções de habitação no centro da cidade e para um “maior controlo” dos regulamentos que limitam o desenvolvimento.
Especificamente, o think tank Grattan afirma que todos os terrenos residenciais nas capitais devem estar disponíveis para casas de até três andares e até seis níveis, a uma curta distância dos principais centros de trânsito e dos principais centros comerciais.
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“Durante décadas, a Austrália não conseguiu construir casas suficientes nos locais onde a maioria das pessoas deseja viver”, disse o principal autor do relatório e diretor do programa habitacional do Instituto Grattan, Brendan Coates.
“Temos agora uma crise de habitação acessível que está a destruir famílias e comunidades e a roubar aos jovens australianos as suas melhores oportunidades na vida.
“O principal problema é que os sistemas de planeamento estatal e territorial dizem ‘não’ às novas habitações por defeito e ‘sim’ apenas por excepção.”
Os preços médios das casas subiram para mais de oito vezes o rendimento médio, de cerca de quatro vezes o salário anual no início da década de 2000, de acordo com o relatório.
O preço médio de uma casa em Sydney é de US$ 1,6 milhão, superando a Austrália.
Tal como está, 80% dos terrenos residenciais num raio de 30 km do centro de Sydney e 87% em Melbourne permitem casas ou edifícios de até três andares.
Em Perth, Brisbane e Adelaide, 75% ou mais dos terrenos residenciais de cada capital estão divididos em zonas com um máximo de dois andares.
O relatório afirma que muitas das cidades mais icónicas e habitáveis do mundo, como Paris, Viena e Copenhaga, “proporcionam densidades habitacionais médias de pelo menos seis andares em muitas das suas áreas interiores”.
“Os processos de aprovação de novas habitações são demasiado dispendiosos, lentos e incertos. E a governação do planeamento do uso do solo – quem decide o que é construído e onde – favorece aqueles que se opõem à mudança”, afirma o instituto.
Alega que as reformas propostas levariam à construção de mais 67 mil casas por ano.
“(Isso), ao longo de uma década, poderia reduzir os aluguéis em 12% (US$ 1.800) e reduzir em mais de US$ 100 mil o custo de uma casa média”, disse o instituto.
Além disso, afirma que as mudanças permitirão que as pessoas vivam onde quiserem – mais perto do trabalho, dos transportes e de outras comodidades.
“A Austrália precisa de uma revolução na política habitacional”, disse Coates.
“A equação é simples: se construirmos mais casas onde a maioria das pessoas quer viver, a habitação será mais barata e as nossas cidades serão mais ricas, mais saudáveis e mais vibrantes.”
A Housing Industry Association (HIA) disse que os estados estão começando a reconhecer a importância dos tipos de moradias vagas – ou de média densidade – como as moradias em banda – para aliviar a crise imobiliária e melhorar a acessibilidade.
“No entanto, o ritmo da reforma ainda é mais lento do que esperávamos, e muitas vezes existem muitas outras barreiras para trazer estes empreendimentos habitacionais ao mercado”, disse Simon Croft, diretor-gerente de política e indústria da HIA.
“As regras de planeamento em muitas áreas tornam os projetos de menor escala desnecessariamente difíceis.
“Onde são permitidas habitações de baixa densidade, muitas vezes elas enfrentam as mesmas aprovações avançadas que projetos muito mais complexos e maiores”.
A Master Builders Australia disse que as conclusões do relatório estão alinhadas com um estudo realizado por sua própria organização.
“Se você pudesse aumentar a densidade em dois andares nas principais capitais, o aumento associado à oferta seria significativo”, disse o presidente-executivo da Master Builders Australia NSW, Matthew Pollock, ao News.com.au.
“E também traz outros benefícios económicos, incluindo uma pressão descendente sobre a acessibilidade da habitação”.
“Incentivos não funcionam”
O Governo Federal tem a meta ambiciosa de construir 1,2 milhão de moradias “bem localizadas” entre meados de 2024 e 2029, mas já está 60 mil moradias atrasadas.
“As previsões da Associação da Indústria de Habitação estimam que a Austrália terá falta de quase 200.000 casas até ao final do período alvo de cinco anos”, disse o economista-chefe da HIA, Tim Reardon, em Outubro.
“Houve uma reforma política significativa este ano que irá melhorar a oferta de novas casas.
“Essas reformas levarão tempo para entregar novas casas e muito mais precisa ser alcançado.”
Os estados estão a trabalhar em mudanças nos processos de planeamento que irão aumentar a densidade nas suas capitais – Victoria quer ser a “capital da Austrália” e NSW tem a sua Agenda de Desenvolvimento Orientada para os Transportes.
Mas o Instituto Grattan argumenta que é preciso fazer mais para manter a bola rolando.
“Os governos federal e estadual comprometeram-se a construir 1,2 milhões de casas ao longo de cinco anos, apoiados por 3,5 mil milhões de dólares em incentivos federais para que os estados realmente entreguem as casas extra”, afirmou o relatório.
“Mas esses incentivos não funcionam.
“Os rápidos saltos nas taxas de juro e nos custos de construção pesaram na construção de casas, deixando os estados muito longe de se qualificarem para os pagamentos, mesmo quando fazem reformas substanciais para construir mais casas.
“Isso mostra os limites na vinculação dos incentivos financeiros aos governos estaduais ao fluxo de novas casas construídas a cada ano”.
