O refinanciamento de hipotecas nem sempre é uma proposta para economizar dinheiro. Deveria ser. Para saber que um refi é uma jogada financeira inteligente, você precisará fazer algumas contas simples e considerar mais do que apenas a taxa de juros.
Veja como calcular seu ponto de equilíbrio em um refinanciamento de hipoteca.
Veja as melhores taxas de refinanciamento da atualidade.
Qual é o ponto de equilíbrio para um refinanciamento de hipoteca?
O ponto de equilíbrio para o refinanciamento de hipotecas é quando A menor economia no pagamento mensal é igual aos custos de refinanciamento. Geralmente, você não quer sair de casa antes de pagar o novo empréstimo que está contraindo.
Aqui está a fórmula:
Custos totais de refinanciamento / economia mensal = número de meses até o ponto de equilíbrio
A Freddie Mac, uma das empresas patrocinadas pelo governo que fornece capital ao mercado de empréstimos à habitação, estima que o refinanciamento de uma hipoteca custa entre 3% e 6% do valor principal do empréstimo.
Por exemplo, usando custos de fechamento de 3%, suponha um saldo de empréstimo de $ 200.000 com 20 anos restantes do prazo original. A taxa de juros atual é de 7% e o mutuário refinancia para 5% no mesmo prazo de 20 anos.
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Os pagamentos de principal e juros são de $ 1.551,00 7% ao mês.
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Um refinanciamento de 5% teria pagamentos mensais de P&I de US$ 1.320.
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A economia mensal é de $ 231.
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Com custos de fechamento de 3% sobre US$ 6.000, levará cerca de 26 meses para refinanciar.
cálculo: 6000/231 = 25,97
em detalhes: Tipos de opções de refinanciamento
Há uma longa lista de custos de refinanciamento
Se já faz muito tempo que você fechou seu empréstimo original, você pode ter esquecido (provavelmente não) a grande pilha de taxas de empréstimo e custos de fechamento que podem incluir:
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Taxas de originação e subscrição de empréstimos
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Taxa de inscrição
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Pontos de desconto (opcional)
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Seguro de título e taxas de pesquisa de título
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avaliação
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Taxa de inscrição
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Taxas de relatório de crédito
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Serviço de garantia
Se você transferir seus custos de fechamento para um novo empréstimo de refinanciamento, ou se o credor oferecer um “refinanciamento de custos de fechamento”, você provavelmente terá uma taxa de juros mais alta e/ou dívida adicional para financiar. Isso afetará seu ponto de equilíbrio.
em detalhes: Quanto custa refinanciar uma hipoteca?
Considere o prazo do empréstimo e seus planos de longo prazo
Ao estender o prazo, você pode quebrar ainda mais rápido. Por exemplo, no cenário acima, o refinanciamento para um novo prazo de 30 anos em vez de um prazo de 20 anos reduz ainda mais o seu pagamento e o seu ponto de equilíbrio é de apenas 13 meses.
A desvantagem: você paga muito mais juros ao longo da vida do empréstimo por causa dos 10 anos extras.
No entanto, se você planeja mudar para outra casa após o ponto de equilíbrio e antes do final do prazo de 30 anos, você pode trabalhar esses números a seu favor.
Nem todos os refinanciamentos têm o mesmo ponto de equilíbrio
Conforme mencionado acima, financiar seus custos de fechamento ampliará seu ponto de equilíbrio. Outro exemplo: refinanciamento de saque. Você está retirando parte do seu patrimônio da casa e adicionando-o ao seu novo empréstimo, de modo que seu pagamento mensal será maior do que com um simples refinanciamento.
em detalhes: Vantagens e desvantagens do refinanciamento
Ponto de ruptura no refinanciamento: perguntas frequentes
Qual é um bom ponto de corte para refinanciamento?
Um bom ponto de equilíbrio para refinanciar sua hipoteca depende de quanto tempo você planeja ficar em casa. Se você ficar lá por três anos ou mais, o intervalo de 18 a 24 meses pode ser eficaz. É melhor fazer o cálculo do ponto de equilíbrio mencionado acima para ter uma ideia melhor de suas opções.
Qual é a regra de refinanciamento de 2%?
A regra dos 2% diz que você deve refinanciar quando puder obter uma redução de 2% em sua taxa de juros, digamos de 7% a 5%. No entanto, como acontece com tantas “regras práticas”, a resposta é muito simplista. Grande parte da decisão sobre quando refinanciar depende do tamanho do saldo da sua hipoteca e de quanto tempo você planeja ficar em casa. Os mutuários hoje podem tirar vantagem de cortes nas taxas de juros de apenas meio ponto ou mais. Esta é outra decisão que é motivada pela matemática e pelas circunstâncias.
Vale a pena refinanciar de 7% a 6%?
Absolutamente pode ser. Melhorar a taxa de juros da hipoteca em um ponto percentual pode reduzir significativamente seus pagamentos mensais, especialmente com saldos de empréstimos maiores. Apenas resista à tentação de estender o prazo do empréstimo para pagar o tempo atual. Isso adiciona juros e mais dívida ao novo empréstimo.
Qual é a regra de refinanciamento 80/20?
A regra 80/20 é o benchmark de ações ordinárias usado pelos credores. Muitos credores permitem que você peça emprestado até 80% do valor da sua casa, o que significa que você tem 20% do patrimônio líquido da sua casa.
