Em 2026, a escalada da crise imobiliária nos países ocidentais abriu finalmente a sua entrada na agenda de alguns dos governos mais ricos do mundo.
No Reino Unido, leis históricas sobre os direitos dos inquilinos entraram em vigor em Inglaterra e no País de Gales em 1 de maio, pondo fim aos despejos “sem culpa”, numa das maiores reformas do arrendamento privado do país em décadas.
Do outro lado do Canal da Mancha, a Comissão Europeia e o Parlamento lançaram um novo impulso para a acessibilidade da habitação, enquanto em Washington, o Senado dos EUA apresentou um raro projecto de lei bipartidário que visa aliviar as barreiras à nova construção e expandir a oferta de habitação a preços acessíveis.
Especialistas dizem que a falta de habitação a preços acessíveis está a tornar-se um problema generalizado no mundo ocidental. De Londres a Toronto, de Berlim a Sydney, à medida que o aumento das rendas e dos preços das casas ultrapassou os salários, os compradores mais jovens foram totalmente excluídos da propriedade e os governos estão sob pressão crescente para decidir se a habitação deve ser considerada principalmente uma necessidade básica ou um activo financeiro.
“No Canadá, e em alguns outros países da Europa Ocidental, desde o início do neoliberalismo, que realmente começou a se consolidar no final dos anos 70, início dos anos 80, diminuiu (com os gastos públicos em habitação)”, disse à Al Jazeera Leilana Farha, diretora global da THE SHIFT, uma organização internacional de direitos humanos focada na habitação.
“Se houve uma crise de acessibilidade antes da crise financeira global (de 2008), foi realmente para aqueles com os rendimentos mais baixos. E isso porque as ações do neoliberalismo que foram levadas a cabo visavam, em grande parte, a habitação social (ao mesmo tempo que) privatizavam e eliminavam a habitação social (existente).
Em Fevereiro, o primeiro-ministro holandês, Rob Jettan, comprometeu-se a construir 100.000 casas por ano, com 30 novos empreendimentos habitacionais de grande escala espalhados pelos Países Baixos. Durante a campanha eleitoral de 2025, afirmou: “Cada porco neste país tem um teto sobre a cabeça, mas os estudantes ou os jovens não conseguem encontrar um armário de vassouras acessível”.
Mas o que significa realmente “habitação inacessível” em termos reais, para inquilinos, proprietários e pessoas que estão completamente excluídas da habitação?
O que significa “habitação acessível”?
A falta de habitação acessível está relacionada com o facto de, durante algum tempo, os custos básicos de habitação terem aumentado mais rapidamente do que os rendimentos das pessoas, forçando as famílias a gastar tanto em rendas, hipotecas, serviços públicos e custos relacionados que sobra menos para alimentação, cuidados de saúde, cuidados infantis, transporte ou poupanças.
A nível internacional, a habitação é muitas vezes considerada inacessível quando o custo excede 30% do rendimento familiar, de acordo com o Programa das Nações Unidas para Assentamentos Humanos (ONU-Habitat), que se centra na urbanização sustentável, enquanto a OCDE utiliza uma medida mais rigorosa de “carga dos custos de habitação” que capta as famílias que gastam mais de 40% do rendimento disponível em habitação.
Mas em muitas cidades, esse limiar já não cobre a totalidade dos custos de habitação – tanto para alojamento arrendado como para aquisição de casa própria. As famílias podem pagar mais do que o limite de 30 por cento, viver em casas sobrelotadas, afastar-se do trabalho e da escola, adiar a aquisição da casa própria ou depender de dívidas simplesmente para ficarem em casa. Os especialistas preocupam-se com o facto de a habitação a preços inacessíveis não ser apenas um problema financeiro, mas também um factor de desigualdade.
De acordo com o relatório Nacional de Habitação de junho de 2025 do Centro Conjunto de Estudos de Habitação da Universidade de Harvard, não estão sendo construídas casas suficientes adequadas para famílias: “O boom na construção multifamiliar está chegando ao fim. Uma desaceleração nas novas construções, combinada com a alta demanda por moradias para aluguel, sugere que o mercado de aluguel provavelmente ficará ainda mais restrito no curto prazo.”
A casa é acessível?
Durante a maior parte do século XX, a acessibilidade da habitação nos países ocidentais mais ricos foi apoiada por uma combinação de habitação social, construção de alojamentos para arrendamento e aquisição de habitação própria de baixo custo. Os especialistas dizem que isto ocorre porque a habitação é considerada mais uma necessidade humana do que uma ferramenta de investimento.
“No Canadá, nas décadas de 60 e 70, havia uma compreensão real da importância de uma casa para a existência, e havia uma compreensão de que era necessária toda uma gama de oportunidades de habitação. Havia habitação social, havia habitação para aluguer a ser construída, havia opções de aquisição de casa própria e novos produtos hipotecários”, disse Farha.
Durante a primeira metade do século XX, os governos dos países ricos expandiram amplamente o acesso à habitação a preços acessíveis: o Reino Unido utilizou a Lei Addison de 1919, e mais tarde subvenções às autoridades locais, para expandir a habitação social. Os EUA criaram um quadro federal de habitação pública através da Lei Nacional de Habitação de 1934, e a Lei Wagner-Steagall de 1937 criou a Autoridade de Habitação dos EUA. Em 1938 e 1945, o Canadá institucionalizou a intervenção habitacional federal através da Lei Nacional de Habitação e da Corporação Canadense de Hipotecas e Habitação (CMHC), que proporcionou acesso ao financiamento para os credores. O Conselho de Habitação e Desenvolvimento de Cingapura (HDB) tornou a habitação pública um projeto estatal central em 1960.
Como resultado, a habitação era muito mais barata nos países ricos no século XX do que é agora. De acordo com dados do banco de investimento Schroders, o preço médio da habitação era quatro vezes o rendimento médio anual no Reino Unido em 1957.
Mas a crise de acessibilidade da habitação começou a piorar quando muitos governos reduziram o investimento em habitação pública e social no final do século XX, deixando o mercado privado a determinar cada vez mais não só os preços da habitação, mas também o acesso a bairros, cidades e oportunidades. Em novembro de 2022, uma casa média custará nove vezes o rendimento anual, de acordo com a Schroders.
Nos últimos 50 anos, nos EUA, os preços da habitação também aumentaram mais do que os salários. O relatório The State of the Nation’s Housing 2025 da Universidade de Harvard mostra que o rácio preço/rendimento nacional dos EUA atingirá 5,0 em 2024, em comparação com 4,1 em 2019 e uma média de 3,2 na década de 1990.
Segundo Farha, as políticas “neoliberais” no Reino Unido e nos EUA estão a “esvaziar” a habitação pública. No Reino Unido, o programa Right-to-Buy da primeira-ministra Margaret Thatcher, na década de 1980, deu aos inquilinos municipais um caminho para a aquisição de casa própria, mas ao mesmo tempo reduziu o parque habitacional social do Reino Unido, enquanto Reagan reduziu o apoio federal à habitação nos EUA. Esta liberalização financeira transformou a habitação de um bem social em algo cada vez mais moldado pelo mercado e pelo capital privado.
Como a política governamental muda da habitação pública para a privada
A privatização gradual da habitação no final do século XX continuou no século XXI. De acordo com a visão geral da habitação a preços acessíveis da OCDE para 2024, o investimento público no desenvolvimento habitacional nos países da OCDE “foi reduzido em quase 90 por cento entre 2009 e 2016”.
À medida que a política se afasta da construção de habitação pública em grande escala e se aproxima de vouchers, créditos fiscais e incentivos para promotores privados, isto abre cada vez mais a porta para os investidores institucionais participarem no mercado imobiliário.
De acordo com o relatório da OCDE sobre habitação de 2024, as seguintes estatísticas mostram como os governos dos países da OCDE estão a retirar-se do investimento em habitação:
- O investimento público total em habitação e instalações comunitárias diminuiu quase 50 por cento entre 2009 e 2016
- O investimento público total só no desenvolvimento habitacional foi reduzido em quase 90 por cento entre 2009 e 2026
O declínio mostra como a habitação passou de um abrigo a uma classe de activos, dizem os especialistas.
“Há também evidências de que os investidores institucionais estão cada vez mais a capitalizar a elevada procura de apartamentos para arrendamento privado e estão envolvidos no fornecimento de casas em condições excessivamente caras e inseguras”, informou o Instituto Leibniz de Investigação Social e Espacial (IRS) em 2023 no seu estudo sobre a política habitacional sob condições financeiras. “Em suma, pode afirmar-se que, na melhor das hipóteses, os investidores institucionais dificilmente ajudaram a aliviar as pressões sobre a acessibilidade dos preços. Na pior das hipóteses, contribuíram para o aumento dos custos da habitação e lucraram com a exploração da escassez de habitação existente.”
Desde a crise financeira global de 2008, grandes fluxos de capital migraram para o imobiliário residencial, tornando o arrendamento habitacional um principal alvo de investimento nos países ocidentais, em geral, disse Farha.
Quando os investidores com fins lucrativos se concentram na habitação, o lucro torna-se a prioridade. Isto cria pressão para deslocar os inquilinos existentes para apartamentos acessíveis, especialmente onde os proprietários podem redefinir as rendas quando as unidades ficam vagas.
A crise de acessibilidade da habitação pode ser resolvida?
De acordo com o relatório Habitação Adequada para Todos (PDF) da ONU-Habitat 2025, mais de 2,8 mil milhões de pessoas enfrentam alguma forma de inadequação habitacional, incluindo 1,1 mil milhões de pessoas que vivem em aglomerados informais e bairros de lata. Em locais afectados por conflitos e deslocações, a privação pode ser especialmente desafiadora para aqueles que vivem em locais com elevado défice habitacional.
Em muitas economias do Sul Global, a crise habitacional tem a ver com o acesso a abrigo básico, infra-estruturas, direitos fundiários e deslocamento. No entanto, em muitos países mais ricos da OCDE, a questão está mais frequentemente na acessibilidade, no aumento das rendas, nas finanças, nos sem-abrigo e na deterioração da habitação pública ou social.
As evidências mostram que a crise imobiliária não será resolvida apenas com mais construção de habitações.
O relatório UN-Habitat 2024 afirma: “Sem uma estratégia de longo prazo para orientar o investimento, a rápida produção de novas habitações pode levar a um descompasso entre o parque habitacional e as necessidades reais de habitação. Sem um quadro estratégico de longo prazo e um foco na densidade adequada, a produção de novas unidades habitacionais pode levar a um mau planeamento espacial e à desigualdade socioeconómica”.
Segundo Farha, o ponto de partida é considerar a habitação como um direito humano e não como uma oportunidade de investimento.
“Os planos do governo para lidar com a crise imobiliária irão sempre errar o alvo se não identificarem a habitação como um direito humano e não perseguirem o seu propósito”, disse ele.
Até o presidente dos EUA, Donald Trump, parece concordar com isto. No seu discurso na cimeira do G7 em Davos, em Janeiro, ele disse: “As casas são construídas para pessoas, não para empresas, e a América nunca será uma nação de inquilinos”. Nesse mesmo dia, ele assinou uma ordem executiva chamada Impedindo Wall Street de competir com os compradores de casas da Main Street, com diversas disposições.
A ordem executiva determina que as agências federais e as empresas patrocinadas pelo estado parem, na medida do legalmente permitido, de aprovar, segurar, garantir, titularizar, facilitar ou vender casas unifamiliares a grandes investidores institucionais quando a casa poderia de outra forma ser comprada por proprietários ou ocupantes privados.
