Do crescimento do bairro Saavedra Buenos Aires até a Av. Maipú, a Zona Norte vive um momento de transformação e muitas atividades. Ao mesmo tempo, os mercados suburbanos, com foco em Conserva e San Bicenten, permanecem os mesmos hoje O regresso à cidade é apresentado mais como um mito do que como uma realidade inegável.
Esses foram os pontos focais do discurso de Maximiliano D’AriaDiretor da D’Aria Properties; Estevão Edelstein PerniceSócio Castex, e Héctor Povo polonêsO CEO da Inmobiliaria y Desarrollo Narvaez conversou com a jornalista Carla Quiroga A NAÇÃO no âmbito do Capítulo 11 do Real Estate Summit organizado por esta via.
“O mercado vem de anos de crescimento. Neste 2026 vemos um mercado ativo e super interessante na compra e venda de imóveis, mas notamos maior cautela. O que mudou foi a especulação de curto/médio prazo dos investidores finais”, especificou D’Aria sobre os movimentos na Zona Norte.
“Podemos falar de um mercado mais saudável; A mudança está nas propriedades com preços. Há uma grande diferença entre os resultados daqueles que são superestimados e daqueles que não são. O o estoque e isso foi curativo”, acrescentou.
“As pessoas não buscam apenas preço em metros, mas experiência. É um mercado que sai da letargia: você não tem muito desenvolvimento, tem escassez de itens premium; então as pessoas procuram coisas sofisticadas e não discutem tanto o preço no nosso caso”, afirmou Lostri, ao mesmo tempo destacando. as contraofertas giram em torno de 5%, há um ano poderiam até chegar a 20%. “O poder de barganha está com o proprietário; antes estava com o comprador”, enfatizou D’Aria.
Ao mesmo tempo que este fenómeno se vive no Norte, o mercado suburbano rejeitou o mito e mantém-se firme, embora com menos intensidade do que há anos. “Houve três grandes momentos em que as pessoas migraram (para os subúrbios): a chegada das autoestradas, a desvalorização de 2001 (que reduziu em um terço o custo da construção) e a pandemia. Cada uma dessas ondas enormes tornou os destinos mais atrativos. Os escritórios cresceram em torno de General Paz e Panamericana: as pessoas mudam de emprego se são forçadas a ir ao centro todos os dias. Nordelta tem 580 obras em construção e planos aprovados; Puertos tem quase 500 e Terralagos, Conserva, 200. Se as pessoas voltarem (para a cidade), deve ser negativoLostri disse.
Reconheceu que a migração é inferior à de há dois anos, mas atribuiu-a ao “contexto e à economia”. Por fim, o sócio da Castex afirmou: “As pessoas não voltam para a capital, em hipótese alguma”.
Tanto Lostri quanto D’Aria viram um movimento que impulsionou sua atividade nos últimos meses. Embora concentrados em diferentes pontos do mapa, a macroeconomia e os mercados bolsistas tiveram impacto no sector imobiliário.
“Vejo pessoas começando a migrar para lavar ou ganhar dinheiro e acho que farão isso com muito esforço”, disse Lostri. “O crescimento do mercado de capitais é incrível. O custo de construção é caro, mas comparamos com um custo irreal de 800 dólares. as condições macroeconómicas que devem ser ajustadas para trazer mais fundos e investimentos imobiliária“D’Aria se abriu.
Como prêmio diferencial
Conforme analisado pelas três referências, a busca de quem compra está focada para a experiência de uma unidade acima do seu preço. Nos subúrbios, por exemplo, segundo Edelstein Pernice, o foco está em “estar perto de tudo” e também na vida social. “Há um fator que não é muito falado, que é a parte da sociabilidade. Um valor que noto muito é viver em comunidade, com novos amigos e grupos”, destacou.
Seguindo a linha de transformações e mudanças que atraem projetos e compradores, o que está acontecendo em San Isidro. “O Corredor Norte, por definição, é de alta renda e tudo ficará bem”. Lostri o sintetizou. “Em San Isidro, atualmente se vive um crescimento inicial em La Calabria (norte da cidade, atravessando Santa Fé). É o bairro típico que começou a se transformar em residências unifamiliares com opções de média densidade”, acrescentou.
“Ele tem acessibilidade completa, condições urbanas próximas e base comercial estabelecida; “Estas são as condições que dão os fenômenos de Saavedra e Villa Urquiza, ou o que aconteceu com Palermo nos anos 2000”, acrescentou.
Este conjunto de coisas torna um destino ou projeto um ativo mais interessante para potenciais compradores. Embora o preço ainda seja importante, agora “honesto”, perdido conforto e o que rodeia a casa é quase tão importante quanto o próprio espaço.
À medida que uma determinada área cresce, impulsionada por projetos e características próprias, o efeito de transbordamento ocorre em bairros ou corredores adjacentes. Por exemplo, o que acontece em Vicente Lopez, Av. Maipú, que atualmente tem “três vezes mais projetos em construção que a Avenida Libertador”, mas oferece um custo médio menor (US$ 3.000 ou US$ 3.200 por metro de poço, segundo D’Aria).
“Maipú era uma avenida que não tinha desenvolvimento urbano. Então, quem queria comprar novas construções com serviços e conforto Teve que se adaptar aos valores da Libertador, pois está sempre 20% à frente. Você atende a demanda a preços mais baixos, com o mesmo produto”, acrescentou.
Um fenômeno semelhante ocorre com a vizinhança Saavedra, Belgrano, Núñez e Vicente López na fronteira dos três históricos, e que cresceu muito nos últimos anos, bem como seu preço.
“Há uma demanda insatisfeita que busca nessas áreas e não pode pagar. Em Saavedra você fala em uma diferença de 15% ou 20%, mas o que se constatou é que é um bairro com um dos melhores acessos de Buenos Aires, com duas rodovias, trens, metrô, ônibus; A dívida estava nas modernas obras que estão sendo realizadas atualmente na área.
Atualmente, existem dois tipos de produtos em Saavedra: os mais simples e menores (térreo e três ou quatro andares), onde o metro quadrado do poço gira em torno de 2.700 a 2.800 dólares, e os considerados de “primeira classe”, onde o valor sobe para 3.400 ou 3.500 dólares.
Por fim, os referentes focaram nos diferentes pontos que cada um está trabalhando ou observando. Por exemplo, Edelstein Pernice contou como a Castex vendeu mais de 1.100 lotes e 160 apartamentos em Terralagos, onde está concluindo 200 projetos. Além disso, ele anunciou que a empresa está trabalhando num novo projecto com uma perspectiva económica, social e ambiental.
Lostri enfatizou um novo fenômeno: As pessoas procuram escapar do fardo das despesas. “Na produção do solo, há se confundir onde as pessoas tentam socializar em grandes academias e não se importam muito conforto com muito esporte”, enfatizou sobre o que está vivenciando no Tigre.
A D’Aria fechou com um fenómeno impulsionado pela atividade de outro setor. Ele varejo varejo Av. del Libertador lidera A chegada dos carros chineses para a Argentina “A demanda por instalações, principalmente automóveis e motocicletas, foi de 80% das instalações comerciais que construímos desde a pandemia até agora”, resumiu.
O desafio, porém, reside no consumo de massa. “É difícil renegociar com os inquilinos, porque foram feitos contratos para valores que hoje são difíceis de manter durante a pandemia. São imóveis que vão voltar a entrar no mercado”, concluiu.
