“Ótimo É a decepção dos últimos dois anos preço de imóveis usados e isso para mim detalha todos os grandes problemas que o setor imobiliário enfrenta“, disse o economista Federico González Rouco. Isso resume um dilema que hoje enfrenta quem pensa em investir em tijolos: é melhor construir do zero ou aproveitar o preço do mercado de segunda mão?
Em um contexto o custo de construção continua subindo em dólaresde novo a maioria das propriedades utilizadas estão abaixo do valor de reposiçãoo mercado começa a se inclinar para uma conclusão: se o objetivo é rentabilidade e menor valorHoje em dia comprar usado parece fazer mais sentido do que construir.
Este cenário se passa no meio de uma Um mercado imobiliário que volta a se movimentar lentamente. De acordo com a última pesquisa do Mercado Libre com a Universidade de San Andrés (Udesa) de abril de 2026, As casas da AMBA mostram sinais de recuperação, embora não de forma igual em todas as áreas.
Enquanto isso Os preços na cidade de Buenos Aires permaneceram quase inalteradosA Grande Buenos Aires passou a apresentar aumentos mensais: Os valores no Norte aumentaram 1,1%, no Oeste mais 1,1% e no Sul 0,4% numa base mensal..
O custo de construção aumentou mais de 100% em moeda norte-americana nos últimos anos. De acordo com o Índice de Custos de Construção da Câmara Municipal de Buenos Aires, o custo de construção em março – último mês pesquisado – foi de cerca de 1.003 USD/m² mais IVA, elevando o dólar azul para cerca de 1.415 USD. O aumento mensal foi de 3,5% medido em dólares.
Mas este número está longe de representar o verdadeiro custo de um projeto. Não inclui terrenos, impostos, taxas, marketing ou lucratividade do desenvolvedor. Portanto, os líderes da indústria garantem que Atualmente, o custo final de construção mais econômico começa em 1.500 USD/m² mais IVA (último aprox. 1.815 USD) e pode ir até 4.000 USD/m² em projetos premium.
De volta a uma casa específica, Construir uma casa econômica de 170 m² custa atualmente cerca de US$ 308.550uma vez tidos em conta todos os custos reais do projecto.
Os dados começam a ficar barulhentos em comparação com o mercado de usados. De acordo com Zonaprop, O valor médio de listagem de uma casa de três quartos e 170 metros quadrados usada na CABA é de cerca de US$ 303.600. (1786 USD/m²). Isso significa que muitos imóveis concluídos continuam sendo vendidos por valores semelhantes ou até inferiores ao custo total de construção do zero. Cabe esclarecer que este é o preço médio do Município; Existem bairros onde os valores de venda ficam abaixo de US$ 1.500/m².
Esta é a opção principal: comprar imóvel já construído que não recuperou totalmente o seu valor.
GBA Norte: os preços mais altos
Se a aposta for na valorização futura, o corredor Norte continua a ser o favorito do mercado. Nesse caso, casas aumentaram 7,5% em relação ao ano anteriorA maior subida da AMBA. Ele o preço m² custa cerca de US$ 901o mais alto e com pressão crescente.
Vicente López lidera o ranking de preços de habitação, com uma média de 1.455 USD/m², seguido por San Isidro com 1.350 USD/m² e Tigre com 1.288 USD/m².
No outro extremo, com valores de aproximadamente 62%, estão Malvinas Argentinas, com USD 543/m², General San Martín, com USD 667/m² e Escobar com USD 695/m².
Pilar é um dos municípios que os investidores devem considerar, pois apresenta uma grande variação homóloga, com um aumento de 17,8%. Por outro lado, Olivos é o local mais visitado do norte nas plataformas de pesquisa de imóveis.
GBA Oeste: Preços mais baratos
O Ocidente se apresenta da seguinte forma uma opção intermediária: custa 200 dólares a menos por metro quadrado que o norte, mas seu valor é superior ao sul e está em 692 USD/m².
É a única zona com decréscimo homólogo, com -2,2%.. Portanto, esta é uma janela de entrada positiva antes de uma recuperação potencial.
As três áreas com metro quadrado mais caro são Morón, com 772 USD/m², Ituzaingó, com 727 USD/m² e La Matanza com 714 USD/m². Este último é o único entre os três primeiros que teve um grande aumento homólogo, com 43,3%.
Existem atualmente 25.463 imóveis disponíveis na área. Ramos Mejía foi o local mais procurado na plataforma em termos de vendas de habitação na zona oeste.
GBA sul: acessibilidade e elevação
Para quem prioriza medidores e orçamento, O lado sul é o ingresso mais acessível. É médio 657 USD/m²a mais baixa das áreas analisadas. No entanto, apresentou um aumento homólogo de 1,4%, um sinal de recuperação.
Berazategi com US$ 764/m², Lomas de Zamora com US$ 733/m² e Ezeiza com US$ 735/m² são os três bairros mais caros da região. Já Almirante Brown, com US$ 580/m², é o que apresenta maior variação ano a ano, com 5,5%. A área que ele mais procurou foi La Plata.
O Sul tem o menor número de imóveis à venda, com 23 mil disponíveis.
Em meados de 2026, o mercado parece dar uma resposta bastante clara: salvo em casos muito específicos, Comprar usado hoje oferece uma equação melhor do que construir.
O principal motivo é que o usado ainda mantém preços baixos e possibilidade de recuperação os custos de construção continuam a subir muito mais.
A construção pode continuar a ser uma alternativa interessante para quem procura um produto altamente personalizado, para quem tem terreno próprio ou para quem pensa a muito longo prazo. Mas numa lógica estritamente financeira, o mercado começou a olhar mais de perto para os bens acabados e usados que podem ser remodelados mas não incluídos numa nova construção.
