O que é uma subordinação hipotecária?

A maioria das pessoas pensa que só há uma maneira de comprar uma casa: você economiza para pagar a entrada e consegue uma hipoteca para pagar o resto.

Mas existe outra opção chamada empréstimo hipotecário. Com estes acordos, o comprador concorda em aceitar os pagamentos da hipoteca do vendedor. Tanto compradores quanto vendedores podem considerar esta opção porque não há necessidade de pagamento inicial ou novo pedido de hipoteca – e isso acelera o processo de venda.

No entanto, como educador financeiro e ex-conselheiro habitacional certificado pelo HUD, raramente recomendo a celebração de um contrato. por que Porque ambas as partes podem causar grandes danos financeiros uma à outra muito depois de a venda ser concluída.

Como funciona um empréstimo hipotecário?

No caso de hipoteca subordinada, a venda está “sujeita” à condição de a hipoteca permanecer em nome do vendedor. Em outras palavras, o comprador paga a hipoteca do vendedor. No entanto, a escritura da casa é transferida para o comprador, tornando-o o proprietário legal do imóvel.

Os empréstimos hipotecários são constituídos por meio de um contrato legal denominado contrato de compra de imóvel, também conhecido como contrato de venda de imóvel ou contrato de compra de casa. Este contrato descreve todos os termos da venda, incluindo o facto de o comprador ser responsável pelo pagamento da hipoteca.

No entanto, estes acordos podem criar muitos problemas para ambas as partes. por que Principalmente porque o empréstimo hipotecário não viola o contrato de hipoteca original. Portanto, se um comprador perder o pagamento da hipoteca, por exemplo, o credor irá atrás do vendedor pelo dinheiro. E se o vendedor declarar falência, a casa poderá ser executada.

Veja como as hipotecas afetam compradores e vendedores:

Por que compradores e vendedores podem considerar a subordinação

A principal vantagem dos contratos de hipotecas subordinadas é que eles tornam a transação de venda mais conveniente tanto para o comprador quanto para o vendedor. Aqui estão algumas das principais vantagens desta rota:

• Taxas baixas: A hipoteca de um vendedor pode ter uma taxa de juros mais baixa do que a atualmente disponível no mercado.

• Qualificação de empréstimo: Se o comprador não se qualificar para uma hipoteca, este contrato o ajudará na compra.

• velocidade: O processo de vendas pode ser mais rápido porque não há necessidade de aprovação de hipoteca ou originação de empréstimo.

• poupança antecipada: Não é necessário pagamento inicial ou custos de fechamento.

• Assistência financeira: Um acordo pode isentar o vendedor do pagamento de uma hipoteca que é muito grande para seu orçamento.

Sujeito a riscos hipotecários

As hipotecas subordinadas acarretam riscos significativos, especialmente para o vendedor. Aqui estão algumas maneiras pelas quais esse tipo de acordo pode sair pela culatra:

• Compradores não qualificados: O comprador pode ter problemas financeiros ou de crédito que o desqualifiquem para uma hipoteca. Estas mesmas questões podem dificultar a sua capacidade de acompanhar os novos pagamentos do empréstimo.

• Responsabilidade legal: Se o comprador perder o pagamento ou entrar em execução hipotecária, o vendedor será responsabilizado pela dívida e seu crédito será prejudicado. Além disso, o vendedor não pode mais usar o patrimônio da casa para cobrir pagamentos vencidos.

• pontos de venda: Alguns credores têm cláusulas que determinam que o saldo total do empréstimo deve ser pago quando a propriedade mudar. Se o vendedor não pagar o saldo, o credor poderá executar a hipoteca.

• O título é importante: A casa pode ter penhor ou sentença por uma dívida que o proprietário não pagou. Numa venda tradicional, o vendedor utilizará os recursos para saldar esta dívida, mas poderá ter dificuldade em conseguir os fundos num acordo subordinado.

• falência: Se o vendedor declarar falência, o credor hipotecário poderá descobrir que não possui mais a propriedade e optar por executar a hipoteca.

• As leis estaduais variam: As leis que regem a subordinação de hipotecas variam em cada estado. Por exemplo, no Texas, você deve contratar uma empresa terceirizada de serviços de empréstimos para ajudá-lo na transação.

Em última análise, ambas as partes devem estar cientes de que estes acordos são complexos e arriscados. Na verdade, a agência sem fins lucrativos NC Realtors afirma que as hipotecas devem ser evitadas a todo custo. Se ainda assim desejar prosseguir, recomendamos que consulte primeiro um advogado imobiliário.

Sujeito contra aprovação de empréstimo

Uma hipoteca não é a única maneira de se tornar proprietário de uma casa sem solicitar uma hipoteca. Outra forma de fazer isso é contrair um empréstimo.

Ao contrair um empréstimo, você “assume” ou assume responsabilidade legal pelos pagamentos da hipoteca. Isto é diferente de uma hipoteca porque o vendedor não é mais responsável pelo empréstimo. No entanto, os termos do empréstimo geralmente não mudam, o que significa que o comprador terá a mesma taxa de juros e pagamento mensal que o vendedor.

A aprovação do empréstimo pode ser uma opção nas seguintes circunstâncias:

• Você se torna o proprietário após a morte ou divórcio do hipotecário.

• A casa tem um empréstimo VA, um empréstimo do USDA ou um empréstimo FHA.

• Você deseja um empréstimo hipotecário e o credor permite que você contrate o empréstimo.

Quando a subordinação faz sentido?

Para os vendedores, quase nunca recomendo uma hipoteca. Vale a pena considerar essas transações apenas se todas as afirmações a seguir forem verdadeiras:

• Há pouco ou nenhum patrimônio líquido na propriedade, então você não perderá dinheiro.

• O credor não tem cláusula de inadimplência.

• Você não tem nenhum empréstimo ou penhor sobre a propriedade.

• Você precisa vender a casa mais rápido do que em uma venda tradicional.

Mesmo que todas essas circunstâncias estejam presentes, você ainda estará negociando uma solução de curto prazo por um compromisso de longo prazo.

Enquanto o saldo da hipoteca estiver pendente, você será totalmente responsável pela dívida, mas não terá título sobre o ativo. Se o comprador deixar de pagar a hipoteca, você terá sérios problemas financeiros.

Para compradores e investidores, uma hipoteca pode ser um negócio melhor, mas ainda pode aumentar. Sim, os acordos de garantia permitem que você compre um imóvel sem hipoteca. No entanto, o credor pode executar a hipoteca da propriedade se o vendedor declarar falência ou descobrir que a propriedade foi transferida.