Ele o mercado imobiliário continua seu curso. Mesmo que tenha começado mostram sinais de recuperação após o colapso que atingiu o ponto mais baixo em 2023, não é nem um rebote: enquanto alguns bairros já estão a recuperar o seu valor, outros ainda estão envolvidos numa reorganização que parece não estar a acontecer.
Além disso, O mercado parece ter encontrado um freio principalmente no valor das ações propriedades usadas. Além disso, no meio está uma informação que explica boa parte do novo mapa imobiliário: A diferença entre o preço de um imóvel novo e um usado nunca foi tão grande.
Oi, Imóveis lideram valores de mercado com média de US$ 3.109/m²e depois novas unidades acabadas (US$ 2.936/m²) e consideravelmente mais atráscomo usado (2.219 USD/m²)Com base em dados da consultora económico-financeira Econviews liderada por Miguel Kiguel, elaborados com base no Zonaprop.
Dados analíticos mais fortes são relevantes espalhar entre novo e usado. Na cidade de Buenos Aires, a diferença chegou a 37%, recorde histórico. A tendência se repete em Córdoba (33%) e Rosário (31%). Esta situação está sobretudo relacionada com o facto de os custos de construção continuarem a subir, os poços terem ficado estagnados e não terem subido ao mesmo ritmo.
A análise da consultoria é baseada no piso de 2023, algumas áreas conseguiram tomá-lo com muita força. Núñez e Belgrano aparecem entre os grandes vencedores do ciclo, tanto na sede como nos escritórios. Mas Flores também o surpreendeu, principalmente na área comercial.
Estes são os investimentos que sofreram maior reavaliação:
O caso de Núñez resume muito bem o novo momento do mercado: combina novos empreendimentos residenciais e de escritórios, corredores premium e demanda sustentada. Flores, por outro lado, surge como uma surpresa. As instalações comerciais foram o investimento com melhor desempenho da AMBA.
É importante esclarecer que, apesar do aumento em alguns distritos desde 2023, ainda estão abaixo dos níveis de 2018. Nas Flores, por exemplo, os valores ainda estão 35% abaixo desse pico. Em Núñez, os departamentos ainda estão abaixo de 26%. em Belgrano, 27%; Nas escolas, 30%; e os escritórios de Núñez ainda acumulam uma queda de 16% em relação a 2018.
Pelo contrário, as maiores quedas no valor do m² são observadas principalmente no segmento de escritórios e residências no centro da cidade em algumas áreas da Grande Buenos Aires:
Ele O colapso dos escritórios do Microcentro não chama a atençãodesde que a empresa começou há alguns anos confira a zona norte da Prefeitura para instalar seus novos escritórios, isso deixou um grande estoque com pouca demanda.
San Nicolas e Montserrat mostram um quadro selvagem: Em comparação com 2018, As ações acumulam perdas entre 52% e 50%, respectivamente Ao mesmo tempo, algumas zonas do Norte, que registaram um aumento durante a pandemia devido à procura de casas e vegetação, apresentam uma grande correcção. Tigre e San Fernando estão entre os exemplos mais claros desse ajuste pós-pandemia: as casas custam 43% menos do que há três anos.
Nesse sentido, a comparação entre tijolos e ativos financeiros reaparece em cena. Historicamente, o valor do m² em dólares acompanhou a dinâmica dos ativos financeiros da Argentina, mas com defasagem. No entanto, O mercado imobiliário não tem muitos companheiros em Merval neste ciclo.
Apresentando ambos os valores dólares constantes, Análise baseada no Idecba e TradingView de Kiguel permite identificar períodos de convergência e divergência.
Segundo o economista, é uma resposta para acolher o mercado hipotecário argentino e, na sua opinião, pode ser implementado mais rápido do que parece: Utilizar o Fundo Garantidor de Sustentabilidade (FGS) como financiador do sistema.
Segundo Kiguel, a solução não exige muita dificuldade, mas sim uma decisão política sobre os activos que já existem. Segundo o economista, FGS tem aproximadamente US$ 70 bilhões em ativos. Desse total, cerca de US$ 11 bilhões estão em ações de empresas de capital aberto.
“Hoje você dorme esse dinheiro em ações e você, em vez de mantê-lo adormecido, coloca-o para trabalhar na economia”, disse o especialista em entrevista. Damián TabakmanPresidente da Câmara Empresarial de Desenvolvedores Urbanos (CEDU) na abertura do décimo Congresso da Construção da Expo Construir 2026.
Sua proposta é que O FGS atua como âncora de último recurso: Os bancos concedem empréstimos com padrões comuns e depois vendem-nos ao Fundo para restaurar a liquidez e continuar a conceder empréstimos. De acordo com seus cálculos, Representa apenas 1% do PIB (cerca de US$ 7 bilhões) ao mercado hipotecário, devido ao efeito multiplicador da construção, poderia criar entre Crescimento de 2% a 3% no nível de atividade.
A operação técnica funcionaria através de um um esquema onde bancos ou instituições financeiras atuam como ‘criadores’concessão de empréstimos sob condições e documentação padronizadas. Uma vez concedida a hipoteca, o banco iria vendê-la ao FGS para recuperar a liquidez e assim poder continuar a emprestar.Permitir que o fundo mantenha o ativo no longo prazo
“Você não precisa inventar nada”, insistiu Kiguel. Ele guardou isso também Este processo é tecnicamente fácil e os bancos podem chegar a acordo sobre a documentação necessária em duas semanasdesde que haja vontade política e protecção jurídica para os funcionários que devem mobilizar estes fundos.
Este é um dos pontos mais atrativos para a gestão económica atual Esta medida não cria um défice fiscal. “A imagem positiva e a confiança do governo diminuíram, por isso pergunto-me: ‘O que é que ele pode fazer?’ É aqui que aparece o FGS que tem muito dinheiro e está todo dormindo.”
“Isto não é despesa pública, é financiar despesas públicas, construção. Está a fornecer crédito de longo prazo para criar liquidez, levando as acções para lá e com esse empréstimo”, explicou Kiguel.
Além disso, ele se certificou disso Isto está de acordo com a ideologia do Governo: “Para mim esta é a ferramenta ideal. saia da letargia, comece a fazer coisas.”
Crédito hipotecário não só para compra de casa: ativa uma cadeia que afeta toda a economia, na verdade, a ideia do FGS seria para hipotecas, mas também poderia haver empréstimos para obras públicas.
“Em vez de pedir empréstimo ao Banco Mundial, pedimos ao FGS e há dinheiro para ambos os setores”ele garantiu.
Embora o esquema pareça uma solução, Kiguel alerta que o principal obstáculo não é financeiro, mas sim o medo da legalização. Segundo o economista, para incentivar os responsáveis a mobilizar estes activos do FGS, é essencial um quadro jurídico claro. “É necessária vontade política e as autoridades provavelmente pedirão uma lei para protegê-las, o que é razoável”ele explicou.
“Você não pode fazer isso sem dinheiro, mas o dinheiro está aí”ele concluiu.
