Rochan Douglas pensou que estava ajudando alguém necessitado quando aceitou uma reserva de 32 dias no Airbnb em fevereiro. Quase um ano depois, ele foi trancado fora de sua própria casa, pagando milhares de dólares em honorários advocatícios e hipotecas de uma propriedade na qual não conseguiu entrar.
“Isso está me levando a um lugar onde não estou tentando estar”, disse Douglas ao 7 News em Washington, D.C. “Todo mundo tem um ponto de ruptura (1).”
Na quinta-feira, um juiz de D.C. finalmente decidiu a favor de Douglas que Shadijah Romero, a mulher que ocupa sua casa, não tem direitos de inquilino e pode ser despejada imediatamente. O juiz concluiu que o contrato que Romero havia assinado anteriormente reconhecendo que não era inquilino permanecia válido.
É uma vitória rara para os proprietários em uma cidade onde as proteções aos inquilinos há muito inclinam a balança contra os proprietários. Mas o caso também expôs o que os críticos chamaram de uma lacuna flagrante: em D.C. e em várias outras jurisdições, estar na casa de alguém por apenas 30 dias pode ser suficiente para reivindicar direitos de inquilino, mesmo sem contrato de arrendamento.
O pesadelo de Douglas começou quando Romero reservou sua casa mobiliada pelo Airbnb, alegando que seu próprio apartamento havia sido danificado por um incêndio. O que Douglas não sabia: no momento da reserva, Romero já havia sido despejado de outra propriedade e devia quase US$ 50.000 de aluguel atrasado (2).
Os registros judiciais descobertos pelo 7 News revelam uma história preocupante. Romero enfrentou o despejo de pelo menos duas propriedades em D.C. antes de conseguir a casa de Douglas. Em um complexo de apartamentos, ele supostamente devia US$ 35 mil em aluguel não pago. Em outro, pagou um mês de aluguel e ficou 13 meses.
“Ele sabe o que está fazendo”, disse o advogado imobiliário Rich Bianco ao 7News após analisar os registros. “Este não é o primeiro rodeio.”
Quando confrontado com o registro do despejo diante das câmeras, Romero negou ter sido despejado. Mas no tribunal na quinta-feira, sob juramento e alertada sobre perjúrio, ela disse que “não se lembra” se foi despejada.
Depois que sua estadia de 32 dias no Airbnb terminou em março, Romero se recusou a sair. Ele supostamente trocou as fechaduras, colocou utilidades em nome da filha, retirou pertences pessoais de Douglas e mexeu em câmeras de segurança. Douglas ofereceu-lhe US$ 2.500 para assinar um documento dizendo que não era inquilino e foi embora. Romero assinou, mas não mexeu (3).
Para Douglas, o custo financeiro tem sido impressionante.
“Se o juiz não me der algum alívio, perderei a minha propriedade”, disse ele ao 7News antes da decisão de quinta-feira. “Não posso pagar US$ 4 mil por mês, minhas outras contas e minhas responsabilidades são assim.”
Sua história está longe de ser única. Em todo o país, os proprietários encontram-se encurralados por leis destinadas a proteger os inquilinos – leis que os maus actores aprenderam a explorar.
De acordo com especialistas em habitação, as taxas legais para processos de despejo normalmente variam de US$ 1.500 a US$ 5.000. Danos materiais e limpeza podem exceder US$ 10.000. E a perda de renda de aluguel durante batalhas judiciais que duram meses pode causar estragos nas finanças do proprietário (4).
O caso de D.C. ocorre em meio a uma onda de reformas legislativas destinadas a proteger os invasores em todo o país.
Em março de 2024, o governador da Flórida, Ron DeSantis, assinou o HB 621, que permite aos proprietários preencher um formulário e fazer com que os xerifes removam imediatamente os invasores, sem necessidade de processo judicial. A lei considera crime falsificar documentos de arrendamento ou causar mais de US$ 1.000 em danos materiais durante a ocupação.
“Estamos encerrando o escândalo dos invasores na Flórida”, disse DeSantis na assinatura. “Enquanto outros estados estão do lado dos invasores, estamos protegendo os proprietários (5).”
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De acordo com a lei de reforma das ocupações ilegais da Geórgia, de Abril de 2024, os posseiros acusados devem apresentar prova de residência legal no prazo de três dias ou serão presos (6). Nova York mudou suas leis de propriedade em abril de 2024 para esclarecer que os invasores não são considerados inquilinos em nenhum momento. Alabama, Kentucky, Illinois e Texas aprovaram ou avançaram leis semelhantes em 2024 e 2025 (7).
A tendência reflecte a crescente frustração entre os proprietários que sentem que as leis actuais na verdade favorecem aqueles que jogam com o sistema em detrimento dos proprietários.
O caso de Douglas levou o presidente do conselho de DC, Phil Mendelson, a revisar as políticas de aluguel da cidade.
“Vi alguns relatórios”, disse Mendelson ao 7 News. “Acho que o que eles revelaram (8) é bastante chocante.”
Para proprietários que consideram aluguéis de curto prazo, os especialistas recomendam vários cuidados. Analise os hóspedes com cuidado, mesmo em plataformas como o Airbnb, que oferecem alguma verificação. O limite de reserva é inferior a 30 dias, quando possível, pois este é muitas vezes o limite para reivindicar os direitos do inquilino. Documente tudo, incluindo contato, condições da propriedade e condições de reserva. Conheça as leis locais, pois as proteções aos inquilinos variam drasticamente de acordo com a jurisdição. Tome medidas imediatas, pois o atraso pode fortalecer a posição jurídica do hóspede.
O Airbnb disse ao 7News que está acompanhando o caso Douglas e observou que sua plataforma oferece proteções para anfitriões.
Para Douglas, o veredicto de quinta-feira marcou o fim de uma provação de 10 meses. Mas para o debate mais amplo sobre os direitos de propriedade versus a protecção dos inquilinos, isto pode ser apenas o começo.
O caso destaca uma tensão fundamental na legislação habitacional: como proteger os inquilinos vulneráveis de proprietários predatórios sem criar lacunas que os maus atores possam explorar?
Estados como a Flórida optaram claramente por priorizar os proprietários. Cidades como DC historicamente se inclinaram para a proteção dos inquilinos. O caso de Douglas – e a indignação pública que gerou – sugere que o equilíbrio pode estar a mudar. “Nunca dei aluguel a ele”, disse Douglas. “Eu nunca dei a ele um aluguel.”
Agora, finalmente, um juiz concordou.
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7notícias (1); 7notícias (2); 7 Notícias (3); SquattersRights.org (4); Governador da Flórida (5); Multifamilydive. com (6); Multifamilydive. com (7); 7 Notícias (8)
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