Com a cidade muito aquém dos seus objectivos habitacionais e os custos de construção adiando os esforços de construção, San José está a considerar expandir os incentivos financeiros para encorajar a próxima onda de projectos de desenvolvimento.
A cidade teve resultados mistos com os seus programas de incentivos nos últimos anos, com um boom imobiliário de curta duração em 2025. Após o fracasso de quaisquer empreendimentos multifamiliares a preços de mercado em 2024, a cidade iniciou mais de 2.000 unidades de habitação multifamiliar no ano passado, com cinco projectos totalizando 1.444 unidades beneficiando de um programa de redução de impostos e da Câmara Municipal.
Entretanto, apesar da expansão de um programa para incentivar a construção de mais arranha-céus em 2024, a densidade residencial no centro da cidade permanece estagnada, pelo que as autoridades municipais procuram oferecer incentivos para converter espaços comerciais em habitações.
“Prefiro construir moradias – criar casas e oportunidades para as pessoas – fazer crescer a economia local e ter uma base tributária em crescimento contínuo do que lidar com taxas únicas, impostos e outros requisitos que nem sequer estamos a receber porque os projectos são demasiado caros para construir e não podem ser financiados”, disse o presidente da Câmara de San Jose, Matt Mahan, numa entrevista ao Mercury News. “Estamos nos destacando na coisa errada. Precisamos otimizar o retorno em escala, que é construir as moradias que queremos quando faz sentido.”
Os dados habitacionais de San Jose mostram que não está no caminho certo para cumprir a meta imposta pelo estado de planear 62.200 novas unidades até 2031, uma vez que os promotores disseram repetidamente à cidade que não é viável construir projectos.
Nos últimos quatro anos, os custos de construção em San Jose aumentaram 34,4%, quase o dobro do índice de preços ao consumidor da Califórnia. A grande área da baía de São Francisco também é mais cara para construir projetos de programas de crédito fiscal para habitação de baixa renda e a taxas de mercado, de acordo com um estudo da RAND no ano passado. Por exemplo, o custo total médio de desenvolvimento por unidade na Bay Area para projectos a preços de mercado foi quase 1,6 vezes o de San Diego e quase 3,2 vezes o do Texas.
Mahan classificou o aumento do custo de vida como um fracasso das políticas públicas. Embora muitas das causas profundas dos problemas de produção habitacional de San José estejam fora do controlo directo da cidade, esta ainda pode desempenhar um papel na facilitação da construção.
“Todos nós poderíamos levantar as mãos e dizer: ‘Bem, as taxas de juros estão muito altas, então, até que o Fed chegue, nada vai acontecer’, mas eu não acredito nisso”, disse Mahan. “A realidade é que todas essas coisas não são binárias e todo projeto possível está em um espectro de possibilidades. Cada vez que você torna a habitação 1% mais viável, você consegue mais unidades”.
A primeira fase do programa inicial de incentivo multifamiliar de San Jose reduziu os impostos de construção em 50% para as primeiras 1.800 unidades construídas em áreas de crescimento designadas que apresentaram inscrições completas até junho de 2022 e receberam licenças de construção até o final de 2025. Também reduziu a exigência de habitação inclusiva para 5% das unidades com renda média de área de 100%, abaixo dos vários níveis de acessibilidade em 15% dos níveis de acessibilidade padrão.
De acordo com um memorando da cidade, o programa resultou em mais de US$ 20 milhões em isenções de impostos e taxas para os primeiros cinco projetos.
A próxima fase do programa de incentivos em consideração na terça-feira expandirá a redução de impostos de 50% de 1.800 para 3.600 unidades para projetos elegíveis que recebam uma licença de construção antes de 28 de fevereiro de 2027. Assim que a cidade exceder o limite de 3.600 unidades, oferecerá reduções de impostos de construção de 25% para empreendimentos qualificados.
Mudanças significativas também poderão ser aprovadas no programa de arranha-céus do centro da cidade na terça-feira. Lançadas em 2012, as reduções de impostos e taxas ajudaram a concluir 1.226 unidades entre os arranha-céus The Graduate, Miro e The Fay. Mas depois que o limite de unidades foi estendido para 4.078 no ano passado, nenhum novo projeto utilizou o programa.
As últimas mudanças incluem incentivos financeiros para projetos de conversão comercial em residencial no centro da cidade, incluindo uma isenção de 100% dos impostos de construção e uma redução de 50% nas taxas de impacto do parque para as primeiras 500 unidades, à medida que o mercado de escritórios continua em dificuldades. As 1.000 unidades seguintes que utilizarem o programa receberão uma redução de 50% nos impostos e uma redução de 30% nas taxas de impacto do parque.
Mahan, a vice-prefeita Pam Foley e o membro do conselho do Distrito 3, Anthony Tordillos, que representam Downtown, pediram à cidade que criasse um nível de incentivo mais alto para projetos que paguem salários dignos e apoiem programas de aprendizagem.
A outra mudança significativa que a cidade poderia fazer é a exigência de habitação inclusiva. Atualmente, os projetos de locação devem oferecer 15% das unidades a 50-100% da área de renda mediana ou 10% a 30% AMI. A cidade propôs disponibilizar 15% das unidades a 60-110% da AMI, argumentando que rendas mais altas encorajariam mais construção de habitação.
No ano passado, o AMI para uma família de quatro pessoas no condado de Santa Clara foi de US$ 195.200.
Nos últimos quatro anos, a cidade recebeu 404 candidaturas sujeitas à lei de habitação inclusiva, mas os promotores concluíram apenas 43 projectos. No atual ciclo habitacional, a cidade adicionou apenas 431 unidades de baixa renda, o que representa menos de 5% das 8.687 unidades de que necessita até 2031.
As mudanças habitacionais propostas atraíram o apoio da Câmara de Comércio de San Jose, que afirmou que a habitação é uma das principais preocupações dos seus membros e que é necessária uma “ação decisiva” para cumprir as metas determinadas pelo estado.
“Os empregadores citam consistentemente os custos de habitação e a acessibilidade como as principais barreiras ao crescimento, ao recrutamento de talentos e ao investimento a longo prazo”, disse a Presidente e CEO Leah Toeniskoetter. “A racionalização de políticas que tornem a construção de habitação mais fácil, rápida e económica é vital para o futuro da cidade.”
O diretor executivo da Catalyze SV, Alex Shoor, disse que também gostaria que a cidade explorasse uma construção mais modular e um programa de incentivo para projetos de madeira em massa, que poderiam ser mais baratos e mais rápidos de construir.
“Os governos locais precisam de estar realmente concentrados em como conseguirmos o maior número possível de unidades habitacionais para cumprir os nossos objectivos, reduzir custos para os nossos residentes e manter as nossas comunidades e famílias unidas”, disse Shoor. “O campo do planeamento tornou-se demasiado prescritivo, demasiado complexo e demasiado técnico e precisa de ser simplificado para se concentrar nos resultados e menos nos processos.”
Mahan concordou que a construção modular poderia ajudar a aumentar a produção habitacional, observando que os blocos de construção com estrutura de aço produzidos numa linha de montagem poderiam reduzir os custos em cerca de 20%.
Ele também reconheceu que a cidade por vezes tornou o processo de construção de habitações demasiado difícil, razão pela qual está a considerar alterações nos prazos de revisão dos projectos, adicionando uma calculadora de taxas e testando uma ferramenta de IA para licenças ADU que, se bem sucedida, poderia ser implementada para outros tipos de projectos.
“Precisamos pensar mais em sermos facilitadores do que reguladores”, disse Mahan.
