Ainda é muito cedo para dizer o que levou ao recente fechamento repentino de uma empresa de financiamento e investimento imobiliário no condado de Marin.
O Gabinete do Procurador Distrital do Condado de Marin disse que está analisando reclamações de mais de 100 investidores da Pacific Private Money que afirmam não ter conseguido encontrar dinheiro investido na empresa desde dezembro. A empresa, que alegou ter financiado mais de 2 mil milhões de dólares em empréstimos imobiliários ao longo de quase duas décadas, é agora gerida por uma empresa de reestruturação de São Francisco, e o escritório de Novato foi fechado.
Quer se trate de um simples fracasso empresarial ou de uma fraude, alguns dos que estiveram envolvidos na obtenção de centenas de milhões de dólares em fundos perdidos devido a vários golpes imobiliários de alto perfil em North Bay nas últimas duas décadas, dizem que é um lembrete das dolorosas lições aprendidas nestes casos:
No caso da PFI, a advogada de Oakland, Linda Lam, fazia parte da equipe Gibbs Mura que moveu sua ação coletiva federal de 2022 contra o então Umpqua Bank, alegando que os funcionários de sua filial Novato ignoraram 146 avisos do software de detecção de fraude da instituição e lidaram com 179 transferências no valor de US$ 5,2 milhões para as contas privadas de Casey Lewisach e do diretor da PFI.
O esquema veio à tona após a morte de Casey em 2020. As empresas faliram. Como resultado, foram recebidos até 145 milhões de dólares provenientes da venda de 70 edifícios de apartamentos e escritórios e cerca de 40 milhões de dólares foram recebidos dos primeiros investidores ao abrigo da lei de falências para casos Ponzi. O principal lucro deste tipo de fraude provém da skimming de fundos, e os retornos são pagos aos investidores anteriores utilizando dinheiro de investidores mais recentes.
“A mensagem que os investidores devem ter em mente quando se deparam com qualquer tipo de oportunidade de investimento privado é que devem abordá-la com cepticismo, independentemente de qual seja o seu histórico comprovado, do que ouviram sobre outros investidores que desfrutam desse investimento”, disse Lam.
Como parte integrante do esquema PFI, observou Lam, os retornos garantidos estavam bem acima das normas do mercado, até 10% ao ano para alguns. Lam apelou aos investidores para monitorizarem os seus investimentos e exigirem transparência.
“Não havia provas de que os retornos que os investidores estavam a obter estavam realmente a ser gerados a partir do que lhes foi dito que deveria ser – rendimentos de aluguer das propriedades”, disse Lam.
O litígio da sua equipa contra o Umpqua, que se fundiu com o Columbia Bank em 2023, destacou o papel que os bancos podem desempenhar na deteção de fraudes e o que acontece quando os alertas internos são ignorados. Lam disse que os bancos têm visibilidade dos fluxos de transações que os investidores individuais não têm, e os sistemas de monitorização automatizados mostram frequentemente atividades suspeitas que requerem revisão humana.
“Por exemplo, se uma certa quantia de dinheiro entra em uma conta e depois sai dela dentro de um período muito curto de tempo, isso aciona um alerta, e alguém deve revisar esse alerta”, disse ela.
Um porta-voz do banco disse que o banco era transparente em suas negociações.
Alguns investidores de dinheiro privado no Pacífico contataram Gibbs If para ver se poderia haver um caso, disse Lam.
Quando a AGA Financial, com sede em Santa Rosa, fechou repentinamente em 2008, a crise na Costa Norte aprofundou-se, deixando muitos reformados da Fund Company, que tinham sido vendidos com a promessa de investimentos imobiliários seguros e de alto rendimento, enfrentando perdas acentuadas.
O advogado de San Rafael, Val Hornstein, que representou os demandantes no litígio que se seguiu, disse que continua sendo um exemplo preocupante de como fundos imobiliários e táticas de vendas persuasivas podem mascarar empreendimentos arriscados – e em alguns casos fraudulentos.
Hornstein descreveu como os promotores usaram a tangibilidade da propriedade para tranquilizar os investidores.
“Todo mundo sabe o que é um imóvel. É terra. Você pode tocar. Você pode ir lá e dar uma olhada”, disse ele em entrevista.
Hornstein apontou alguns sinais de alerta que ele vê frequentemente em situações como a da AGA. Além de examinar minuciosamente os retornos anormalmente elevados prometidos, os investidores novatos devem procurar a ajuda de contabilistas e advogados com memorandos de colocação privada que podem ser densos e repletos de linguagem de risco padronizada que muitas pessoas não analisam.
A devida diligência para investidores inclui a verificação das credenciais e do histórico regulatório dos envolvidos nos empreendimentos, de acordo com o Departamento de Proteção e Inovação do Consumidor da Califórnia. Isso significa verificar os registros dos profissionais e das empresas na Comissão de Valores Mobiliários (adviserinfo.sec.gov) e no grupo comercial de corretores e corretores de investimentos FINRA (brokercheck.finra.org).
