Os especialistas descrevem um mercado definido pela cautela: os preços estão a cair, os volumes de vendas estão a cair e não há sentido de urgência em nenhum dos lados da transação. (Lance McMillan/Toronto Star via Getty Images) ·Lance McMillan via Getty Images
Um corte nas taxas de juro durante dezasseis meses deveria ter impulsionado o mercado imobiliário do Canadá. Em vez disso, o sector quase não se mexeu – e com a expectativa de que o Banco do Canadá (BOC) se mantenha estável esta quarta-feira, os especialistas do sector dizem que a sombra de uma guerra comercial, e não as taxas de juro, ditará o próximo rumo do mercado.
O BoC reduziu a sua taxa diretora em 275 pontos base, de cinco por cento para 2,25 por cento a partir de junho de 2024. Seguiram-se as taxas hipotecárias: os empréstimos a taxa fixa diminuíram acentuadamente desde os máximos de meados de 2024, e as taxas variáveis caíram recentemente abaixo das taxas fixas.
Ainda assim, a atividade de vendas e os preços médios estão aproximadamente onde estavam no início de 2024, de acordo com dados da Canadian Real Estate Association.
“Esta taxa do Banco do Canadá caiu significativamente em relação ao seu pico”, disse Ron Butler, corretor da Butler Mortgage. “As vendas ainda são terríveis e os preços continuam caindo. Essa é definitivamente uma grande parte da narrativa, mas (BOC) não controla o mercado de forma alguma.”
O vice-economista-chefe do CIBC, Benjamin Tal, disse que o mercado imobiliário “não respondeu realmente” aos profundos cortes nas taxas de juros, “e acho que não se trata apenas de taxas de juros”.
Os cortes mantiveram o Canadá fora da recessão, mas foram esmagados por forças económicas mais amplas, disse ele. “A economia como um todo ainda está em dificuldades. A névoa da incerteza relacionada com Trump é um factor importante que afecta o sentimento do consumidor.”
Mesmo que o BoC esteja inclinado a cortar novamente – o que é amplamente questionado por alguns analistas – Tal diz que a ligação tradicional entre o crédito barato e a procura de habitação enfraqueceu. “As taxas de juros são secundárias aqui”, disse ele.
Butler, Tal e outros descrevem um mercado definido pela cautela: os preços estão a cair, o volume de vendas está a diminuir e não há sentido de urgência em nenhum dos lados da transação. Os preços de referência nacionais ainda estão abaixo de onde estavam quando o ciclo de flexibilização começou. Os segmentos de entrada, como condomínios e moradias, registaram as maiores quedas.
A dor não é distribuída uniformemente. Phil Soper, CEO da Royal LePage, observa que embora os números nacionais pareçam estagnados, mascaram uma “contracção” no mercado. Áreas mais acessíveis, como Edmonton e Montreal, registaram uma actividade significativa, enquanto os motores tradicionais do imobiliário canadiano – Toronto e Vancouver – estagnaram, arrastados para baixo por preços que ainda estão fora do alcance de muitos.
A fraqueza no mercado de entrada, diz Soper, decorre da ausência de grupos que normalmente iniciam um ciclo imobiliário. “O grande segmento que falta… é o dos compradores de casas pela primeira vez”, disse ele, acrescentando que as pesquisas mostram que a incerteza da guerra comercial os está impedindo.
Os atuais proprietários que, de outra forma, poderiam negociar estão “insatisfeitos”, disse Butler, porque seus corretores de imóveis estão lhes dizendo que suas casas valem menos do que esperavam. E os inquilinos que esperam comprar “ainda não conseguem fazer as contas”, acrescentou, acrescentando que os preços são demasiado elevados em relação ao rendimento.
“Para a maioria dos compradores de casas pela primeira vez, os preços ainda não desceram ou os seus rendimentos terão de subir”, disse ele. “É isso.”
Ao mesmo tempo, Butler diz que a classe de investidores evaporou. “Certamente ninguém está comprando um imóvel para alugá-lo, vendê-lo, renová-lo. Zero. Desapareceu.” Soper acrescentou que o limite federal para estudantes estrangeiros e trabalhadores temporários esvaziou a demanda de aluguel da qual dependem os investidores em condomínios.
O resultado é um mercado com menos compradores, mais hesitações e transações atoladas por condições e inspeções que desapareceram durante o boom pandémico. “O comprador é muito mais criterioso, muito mais cauteloso e muito mais seletivo”, disse Butler.
Os três especialistas apontam o conflito comercial EUA-Canadá como uma força central que pesa sobre a confiança económica.
Tal diz que a estagnação no investimento empresarial oferece um paralelo útil para a compreensão do comportamento das famílias. “Você pode cortar as taxas de juros a zero – eles não estão investindo porque você não sabe o que vai acontecer amanhã com as tarifas”, disse ele. Um CEO disse-lhe que tudo o que precisavam era de clareza: “Dê-me um número. Assim pelo menos eu saberei onde estou.”
Para além da ameaça externa das tarifas, Tal aponta para um obstáculo interno específico que irá travar a recuperação em 2026: um ambiente difícil para a renovação de hipotecas.
Ele disse que a onda de renovação de 2025 foi “muito barulho por nada” porque os mutuários poderiam refinanciar, mas 2026 será diferente. Os proprietários que renovarem no próximo ano ficarão presos a taxas mínimas em 2021 e, em mercados como Ontário e BC, o valor de suas casas caiu – eliminando a almofada de refinanciamento da qual costumavam contar.
Tall estima que isto afecte cerca de 5,5% das hipotecas pendentes, um grupo que, segundo ele, enfrentaria um choque de pagamento de 40% ou mais.
Tanto Soper como Tal dizem que mesmo sem resolver o conflito comercial, o choque emocional que ele impõe irá desaparecer – tal como aconteceu com o susto pandémico no final de 2020, com o mercado a recuperar muito antes da chegada da vacina (embora essa tendência também tenha sido impulsionada pela saída da cidade).
“As pessoas se acostumam, as pessoas se adaptam, as pessoas se adaptam”, disse Tal. Na margem, isso pode trazer de volta alguns compradores.
Tanto Tal como Soper consideram que as realidades políticas dos EUA conduzirão a um possível fim do conflito comercial no próximo ano – um resultado que, segundo Tal, levaria a uma melhoria significativa no mercado imobiliário. Contudo, espera-se que a mudança seja geralmente gradual. Butler não vê chance de aumento de preços no próximo ano. Soper espera que os volumes de transações continuem a crescer gradualmente. Tal prevê que 2026 será um “ano de transição” – lento na Primavera, bom no Outono e ainda moldado pela resolução da incerteza tarifária.
“A incerteza é um fator importante”, disse Tal. “E é por isso que esta neblina é tão densa.”
John McFarlane é repórter sênior do Yahoo Finance Canada. Siga-o no X @jmacf.
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