La panique s’étend sur le marché immobilier après qu’une nouvelle carte a révélé que seules cinq zones métropolitaines du pays favorisent toujours les vendeurs.
Il y a désormais 46,3 % de plus de vendeurs que d’acheteurs à l’échelle nationale, l’écart le plus important jamais enregistré et un signe clair que le marché est résolument en faveur des acheteurs.
Ce déséquilibre donne déjà l’avantage aux acheteurs dans la plupart des villes, obligeant les vendeurs à baisser les prix, à accepter des concessions ou à supprimer complètement les annonces.
Un marché d’acheteurs se produit lorsqu’il y a plus de maisons à vendre que d’acheteurs. Les acheteurs sont en position de force pour négocier un prix inférieur, demander des concessions et prendre leur temps pour choisir la bonne propriété.
L’inverse est vrai dans un marché favorable aux vendeurs, où le nombre limité de logements et une concurrence féroce poussent les prix au-dessus des niveaux demandés et laissent aux acheteurs peu de marge de négociation.
Les dernières conditions favorables aux acheteurs sont survenues lors du krach immobilier de 2008, lorsque la demande s’est effondrée et que les stocks ont inondé le marché.
Les causes sont différentes, mais les résultats sont similaires. Il y a trop de logements, pas assez d’acheteurs et la pression sur les prix s’accentue.
Au niveau local, le déséquilibre est encore plus grave. Seules cinq zones métropolitaines restent des marchés axés sur les vendeurs, toutes situées dans le Midwest et l’Est.
À l’échelle nationale, il y a 46,3 % de vendeurs de plus que d’acheteurs. Cela place le pays tout entier dans la zone de marché des acheteurs (photo : banlieue de Fort Lauderdale).
Les acheteurs ont le dessus dans la plupart des villes, ce qui oblige les vendeurs à baisser les prix, à accepter des concessions ou à annuler complètement les annonces. (Photo : immeubles modernes à Miami Beach, un marché d’acheteurs)
Asad Khan, économiste en chef de Redin
Newark, dans le New Jersey, est le marché le plus axé sur les vendeurs, les acheteurs étant environ 31 % plus nombreux que les vendeurs.
Le Nouveau-Brunswick, le New Jersey, le comté de Nassau, l’État de New York, le comté de Montgomery, en Pennsylvanie, et Milwaukee, dans le Wisconsin, ont également adhéré à des conditions favorables aux vendeurs.
Ces régions partagent plusieurs caractéristiques clés. Avec un marché du travail stable et diversifié et une offre de logements très limitée, la demande reste forte même si le marché se refroidit.
Beaucoup sont des communautés plus abordables à proximité des grandes villes, attirant des acheteurs hors des centres-villes. Les stocks restent faibles et les vendeurs continuent de dominer, car ils ne sont pas significativement affectés par l’activité des investisseurs.
L’agent immobilier de Milwaukee, Ben Ambroch, avait précédemment déclaré au Daily Mail que même si les données sur le logement montrent que la ville favorise les vendeurs, “j’appellerais cela un marché équilibré plutôt qu’un marché de vendeurs”.
Ambroch a déclaré que le prix est la clé. Les vendeurs ne vendront généralement pas s’ils n’obtiennent pas le montant dont ils ont besoin pour des paiements mensuels confortables.
Même si les taux devraient rester stables au cours de la nouvelle année, Ambroch s’attend à ce que le marché de Milwaukee reste assez équilibré.
“Dans l’ensemble, nous disposons toujours de logements abordables, présentant un faible risque lié au changement climatique et attrayants pour les acheteurs venant d’autres marchés, ce qui nous laisse légèrement avantagés pour les vendeurs par rapport aux tendances nationales.”
En revanche, de nombreux marchés de la Sun Belt se sont refroidis, la hausse des stocks, le ralentissement de la croissance des prix, la construction excessive et la faiblesse de la demande ayant transféré le pouvoir de négociation vers les acheteurs.
Un marché d’acheteurs se produit lorsqu’il y a plus de maisons à vendre que d’acheteurs. Les acheteurs sont en position de force pour négocier un prix inférieur, demander des concessions et prendre leur temps pour choisir la bonne propriété.
Le comté de Nassau, dans l’État de New York, est le marché le plus favorable aux vendeurs (Photo : maisons du comté de Nassau)
Les villes de la Sun Belt comme San Antonio (photo) ont été poussées sur le territoire du marché des acheteurs en raison du surdéveloppement immobilier.
Dans des endroits comme la Floride et le Texas, les acheteurs bénéficient désormais d’un net avantage. Dans ces États, les gens ont constaté une augmentation des achats de maisons pendant la pandémie en raison des faibles taux hypothécaires et de l’attrait de plus d’espace.
Mais la vague s’est depuis atténuée. Il y a actuellement plus de logements sur le marché que d’acheteurs, les constructeurs ayant accéléré la construction pour répondre à la demande temporaire.
Lorsque l’offre dépasse la demande, les prix ont tendance à baisser, les propriétaires peuvent perdre leur valeur nette et les acheteurs récents peuvent s’enliser avec une dette hypothécaire supérieure à la valeur de leur maison.
Miami, Nashville, Austin, West Palm Beach, San Antonio et Houston comptent tous plus de 100 % de vendeurs en plus que d’acheteurs. C’est un signe très inquiétant pour le marché immobilier et les conditions économiques.
En juillet, Asad Khan, économiste en chef de Redfin, a déclaré que la dernière fois que le marché immobilier avait été favorable aux acheteurs, c’était lors de la crise financière de 2008. « À l’époque, les stocks s’accumulaient à mesure que les saisies se multipliaient et que la demande s’affaiblissait, ce qui signifiait que les acheteurs avaient un pouvoir de négociation. »
Sur la base du dernier rapport sur le logement Redfin, Khan a donné des perspectives plus optimistes pour 2026. « Une légère amélioration de l’accessibilité du logement pourrait laisser certains acheteurs de côté en 2026, ce qui pourrait réduire l’écart entre les acheteurs et les vendeurs.
“Cependant, le marché immobilier restera probablement dans une zone de marché d’acheteurs dans un avenir prévisible, les vendeurs réduisant les prix ou offrant des concessions pour attirer les acheteurs”, a déclaré Khan.
