Un seul de ces 2 principaux REIT est conçu pour rémunérer les générations

Apparemment, avec la guerre au Moyen-Orient et la hausse des prix du pétrole peu probable que la Fed réduira ses taux dans un avenir proche. Mais ce ne sera pas toujours ainsi. Une fois que les tensions se seront atténuées et que l’équilibre des risques s’est déplacé de l’inflation vers quelque chose de plus « normal », des baisses de taux pourraient devenir plus probables.

Si et quand ce changement se produit, l’emprunt devient plus facile et l’argent circule de certains secteurs vers d’autres. L’un des principaux bénéficiaires d’un tel changement est l’immobilier, et les REIT semblent plus attractifs.

Cependant, il existe plus de 225 REIT cotés en bourse aux États-Unis. Certains d’entre eux sont meilleurs que d’autres, pour des raisons qui ne sont peut-être pas si évidentes. Deux des plus connus dans les cercles d’investissement sont Realty Income et VICI Properties.

Mais quel est le meilleur pari à long terme ? Découvrons.

Les fiducies de placement immobilier, ou REIT, sont des sociétés qui possèdent et gèrent des propriétés génératrices de revenus. Ils perçoivent des revenus principalement sous forme de loyers et sont tenus de distribuer au moins 90 % de leurs revenus imposables aux actionnaires sous forme de dividendes. C’est pourquoi ils ont tendance à attirer les investisseurs en dividendes. La combinaison de flux de trésorerie fiables et constants et de rendements élevés en fait d’excellents ajouts aux portefeuilles à long terme.

Avant tout, il y a le revenu immobilier, ou mieux connu sous le nom de « société de dividendes mensuels ».

Le FPI se concentre sur la location aux clients de détail et commerciaux, et son portefeuille comprend des épiceries et des dépanneurs, des centres de rénovation domiciliaire, des magasins à un dollar, des chaînes de restauration rapide, des pharmacies, des restaurants et des magasins de marchandises diverses.

Dans son dossier du quatrième trimestre du 24 février 2026, le FPI « possède ou détient 15 511 propriétés louées à 1 761 clients dans 92 secteurs ».

VICI Properties, quant à elle, est une FPI « chevronnée » qui se concentre sur les installations sportives et de jeux, les centres de villégiature, les restaurants et autres propriétés similaires.

Certaines de ses propriétés comprennent le Caesars Palace, le Venetian Resort, le MGM Grand et Chelsea Piers.

Au quatrième trimestre, VICI possède « 93 actifs expérimentaux, comprenant 54 propriétés de jeux et 39 autres propriétés expérimentales aux États-Unis et au Canada ».

Sur cette seule base, Real Estate Income dispose d’un portefeuille de propriétés plus diversifié. De plus, ses locataires opèrent dans des secteurs « core » plus stables et peu sensibles aux grands cycles économiques.

Parallèlement, la propriété plus concentrée de VICI la rend plus en contradiction avec les cycles économiques associés au tourisme et aux dépenses discrétionnaires.

À première vue, VICI semble être un REIT plus risqué.

Mais est-ce vraiment le cas ?

VICI Properties opère principalement comme une FPI proposant des baux triple net (NNN). Ceci est important car les locataires paient les taxes foncières, l’assurance du bâtiment, l’entretien et les réparations – ce que les propriétaires doivent payer. généralement Couverture. le résultat Les paiements de location sont effectués hors taxes, assurances et entretien. D’où le bail triple net.

Avec cette structure, les revenus locatifs sont plus prévisibles et il y a moins de dépenses imprévues, comme des rénovations soudaines et massives. Cependant, le bail du triple réseau renforce également la dépendance de VICI à l’égard de la santé de l’activité du client. Si un client connaît des difficultés financières, VICI peut être menacé de renégocier le bail, en fonction de la solidité de ses contrats. Pire encore, des problèmes à l’échelle du secteur peuvent toucher plusieurs locataires à la fois.

Désormais, les revenus immobiliers fonctionnent de la même manière et sont confrontés aux mêmes risques. Mais la différence est que Real Estate Income a un portefeuille beaucoup plus diversifié, de sorte que les revers à l’échelle du secteur ne l’affectent pas autant.

Alors, comment fonctionnent ces deux entreprises ? Jetons un coup d’œil rapide aux données financières pour l’ensemble de l’année 2025.

Sur la base des revenus, les revenus immobiliers sont plus importants et sur la base des revenus nets, VICI Properties est plus rentable.

Cependant, les REIT ne fonctionnent pas de la même manière que les autres sociétés. La pratique comptable standard inclut toujours la dépréciation des biens. Et lorsque votre entreprise se contente de louer des propriétés, les revenus déclarés peuvent paraître inférieurs aux liquidités réellement générées par la propriété.

C’est pourquoi, lorsque vous les envisagez pour des portefeuilles de dividendes, les fonds provenant des opérations ou FFO sont un bon point de départ.

Les fonds provenant des opérations, ou FFO, sont une mesure qui aide les investisseurs à évaluer la performance opérationnelle sous-jacente d’une entreprise. Cela dit, les FFO ne sont pas une mesure des flux de trésorerie, c’est pourquoi de nombreux investisseurs se concentrent davantage sur les FFO ajustés lorsqu’ils évaluent la durabilité des dividendes. Des AFFO plus élevés peuvent généralement suggérer des dividendes plus élevés à l’avenir.

Et ici, nous voyons les revenus immobiliers rapporter plus de 60 % d’AFFO en plus que VICI Properties.

Voyons comment différents nombres AFFO affectent leurs dividendes. J’utiliserai les données sur les dividendes de l’année dernière, car les versements des REIT peuvent fluctuer.

Au cours des 12 derniers mois, Real Estate Income a versé 3,23 $ par action en dividendes, soit environ 5,36 %. Il est également membre de la liste Dividend Aristocrats depuis 2020 et a augmenté ses versements pendant 31 années consécutives. Enfin, le versement de dividendes de Realty Income a augmenté de 25 % au cours des cinq dernières années.

Pendant ce temps, VICI Properties a payé 1,78 $ par action l’année dernière, ce qui représente un rendement de 6,59 %. VICI a également augmenté son dividende pendant 7 années consécutives et son versement a augmenté de 40 % au cours des 5 dernières années.

Aujourd’hui, un consensus de 24 analystes de Wall Street évalue les bénéfices de la propriété, avec une note moyenne de 3,38 sur cinq. L’objectif de prix moyen est de 67,47 $ et l’objectif de prix élevé est de 75 $, ce qui suggère une hausse de 24 % au cours de la prochaine année.

Pendant ce temps, le consensus de 23 analystes a évalué VICI Property comme un achat modéré avec une note moyenne de 4,26. L’objectif de cours moyen est de 34,71 $ et l’objectif de cours élevé est de 40 $, ce qui suggère que l’action VICI pourrait augmenter jusqu’à 47 % au cours de l’année prochaine.

Dans l’ensemble, VICI semble plus attrayant sur la base du sentiment des analystes, des bénéfices et de la croissance sur cinq ans. Cela dit, les revenus immobiliers ont un historique de croissance des dividendes plus long et pourraient s’avérer plus résilients face à la baisse des taux, car leur plus grande échelle et leur plus grande diversification pourraient en faire un bénéficiaire plus stable de la baisse des taux.

À la date de publication, Rick Orford ne détenait aucune position (directement ou indirectement) dans les titres mentionnés dans cet article. Toutes les informations et données contenues dans cet article sont uniquement à titre informatif. Cet article a été initialement publié sur Barchart.com