Mais de 70% dos projetos de energia limpa nunca chegam a um Aviso de Procedimento (NTP), principalmente devido a riscos que aparecem demasiado tarde. Um documento técnico de 2025 da Paces mostra que as falhas de desenvolvimento podem muitas vezes ser evitadas nas fases iniciais, especialmente quando os promotores adotam uma abordagem baseada em dados para os riscos de terra, licenciamento e conectividade. Mesmo assim, muitos incorporadores ainda tratam os terrenos como uma caixa a ser verificada. Na realidade, a estratégia terrestre muitas vezes determina se um projeto avança ou fracassa. Embora os atrasos nas ligações e a escassez de equipamentos recebam mais atenção, o terreno representa uma fonte distinta e consistentemente subestimada de atrito no ciclo de vida do desenvolvimento.
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Os incorporadores muitas vezes presumem que podem resolver os problemas fundiários mais tarde. Esta mentalidade cria atrasos, drena capital e reduz a opcionalidade, especialmente à medida que o armazenamento se torna um componente padrão de projetos solares em grande escala. Aqui estão alguns dos equívocos e estratégias mais comuns que os desenvolvedores podem usar para construir de maneira mais inteligente, avançar mais rápido e permanecer no caminho certo.
Muitos incorporadores presumem que o capital interno ou os credores de construção cobrirão os custos do terreno quando necessário. Mas a crescente integração do armazenamento aumenta o valor da garantia antecipada do controle do local. Os desenvolvedores agora devem levar em conta o espaço da bateria, layouts de uso duplo e cronogramas de licença atualizados. (caption id=”attachment_246465″ align=”alignnone” width=”640″)
A estratégia fundiária muitas vezes determina se um projeto avança ou fracassa. Embora os atrasos nas ligações e a escassez de equipamentos recebam mais atenção, o terreno representa uma fonte distinta e consistentemente subestimada de atrito no ciclo de vida do desenvolvimento. Fonte: Acelerar(/legenda) Os proprietários notaram. Muitos exigem agora compromissos iniciais, tais como depósitos ou arrendamentos executados, sem período de opção. Isto é particularmente comum em projetos urbanos de armazenamento de energia de baterias, onde o terreno tem um forte valor não energético. Os desenvolvedores que esperam correm o risco de perder pacotes estratégicos para compradores mais rápidos. No oeste do Texas, por exemplo, os terrenos podem ser cotados entre US$ 3.000 e US$ 5.000 por acre até que os incorporadores demonstrem interesse. No território ERCOT, essa procura pode rapidamente empurrar os preços para 20.000 dólares por acre ou mais. Ao planear antecipadamente o capital fundiário, os promotores mantêm maior flexibilidade para ajustar o âmbito do projecto, responder às mudanças do mercado e antecipar atrasos nas ligações, especialmente quando o armazenamento de energia faz parte da equação.
Muitos empresários assumem que o financiamento de terrenos envolve a mesma complexidade que financiar um projeto completo. Esta comparação cria hesitações desnecessárias. O financiamento de terrenos é uma transação imobiliária. O processo não requer diligência em nível de projeto. A maioria dos desenvolvedores o executa internamente. Muitos provedores de capital com foco em terrenos podem fechar em 30 a 60 dias com documentação simples. Essa velocidade se torna ainda mais importante quando os projetos envolvem armazenamento. Os promotores muitas vezes respondem rapidamente a novos incentivos de mercado ou às exigências dos compradores, o que significa que não podem permitir-se atrasos na aquisição de terrenos.
Os bancos raramente oferecem soluções eficazes para compras antecipadas de terrenos. Normalmente emprestam com base no valor de avaliação e não no preço de mercado, por isso, quando os proprietários de terras cobram prémios, a lacuna de financiamento aumenta. Com rácios entre empréstimo e valor conservadores, os empresários recebem muitas vezes apenas uma parte do financiamento necessário, que é muitas vezes inferior ao necessário para garantir uma posição segura em mercados competitivos. A maioria dos promotores recorre ao capital próprio para colmatar esta lacuna, mas esta abordagem cria ineficiências de capital. Os terrenos não podem ser depreciados, não geram rendimentos e não são elegíveis para o Crédito Fiscal ao Investimento (ITC). Quando a terra é detida dentro da entidade do projecto, pode reduzir a base de crédito fiscal do projecto, tornando alguns dos custos inelegíveis, o que vincula o capital a um activo não produtivo e pode reduzir o crédito fiscal total de investimento disponível. O resultado? Os promotores enfrentam custos de manutenção mais elevados e flexibilidade reduzida numa fase em que a incerteza permanece mais elevada. Em contraste, soluções dedicadas de financiamento de terrenos podem preservar o capital dos patrocinadores, preservar o valor do crédito fiscal e manter os projetos dentro do prazo.
O financiamento de terrenos foi anteriormente utilizado principalmente por promotores em fase inicial ou subcapitalizados. Este conceito já não corresponde à realidade do mercado. Hoje, alguns dos maiores produtores independentes de energia estão a utilizar o financiamento de terrenos para avançar mais rapidamente e gerir o capital de forma mais eficiente. Em um exemplo, um grande desenvolvedor mudou para um pool de terrenos de terceiros para melhorar a velocidade e a flexibilidade das transações. Esta parceria apoia agora um pipeline nacional crescente de projetos de escala de serviços públicos, após vários encerramentos bem-sucedidos. À medida que o armazenamento se torna padrão em muitos projetos solares em grande escala, os desenvolvedores enfrentam novas complexidades de design e posicionamento. Estas pegadas maiores, combinadas com os desafios de licenciamento e zoneamento, destacam a necessidade de estratégias fundiárias precisas e confiáveis. Estudo de caso – Projeto solar de 460 megawatts no Texas: A Accelerate concluiu recentemente com sucesso um sale-leaseback de US$ 21 milhões para um terreno programado para sediar um projeto solar em escala de 460 megawatts no Texas. A transação ocorreu na fase pré-NTP, permitindo ao desenvolvedor garantir a posição do terreno bem antes da construção. O negócio foi construído e fechado em menos de 30 dias, com destaque para a rapidez no acesso. O projecto beneficia de um acordo existente de compra de energia a longo prazo com uma empresa tecnológica com grau de investimento, que proporciona uma forte segurança de saída e estabilidade de receitas a longo prazo.
Algumas equipes compram terrenos antecipadamente com capital próprio e presumem que poderão reconstruí-los mais tarde. Depois que os desenvolvedores colocam o pacote dentro da entidade do projeto, a flexibilidade é reduzida. Este terreno fica bloqueado na pilha de capital, muitas vezes sem gerar rendimentos ou benefícios fiscais e está sujeito às mesmas restrições que o resto do projecto. O armazenamento adiciona complexidade adicional. Os desenvolvedores podem precisar reautorizar, subdividir ou vender partes do site para acomodar as preferências do comprador ou as condições da rede. Mas se o terreno for incorporado à empresa do projecto, estas alterações podem desencadear novas devidas diligências, implicações fiscais ou mesmo aprovações de credores, atrasando cronogramas e aumentando custos. Uma entidade separada que possua a terra pode permitir esta flexibilidade com menos barreiras legais ou financeiras. Ao separar os terrenos da empresa do projecto, os promotores podem manter mais controlo e simplificar futuros financiamentos ou transacções. Este controle torna-se crítico à medida que os escopos do projeto mudam, os cronogramas de conexão mudam ou as preferências do comprador evoluem.
À medida que os mercados de energia evoluem, mais projetos solares incluem o armazenamento em primeiro lugar. Esta mudança aumenta os requisitos de terreno, expande as considerações de design do local e comprime os prazos. Os incorporadores que dependem de estratégias fundiárias desatualizadas correm o risco de ficar para trás. Quando as equipes tratam a terra como uma decisão de equidade (e não apenas como uma transação), elas se movem mais rapidamente, protegem as margens e permanecem competitivas no mercado atual que exige mais de cada acre. –Maria Clotti Ele é vice-presidente sênior de energias renováveis da Accelerate. Ela traz mais de 20 anos de experiência no financiamento de energia renovável e apoiou centenas de transações de terrenos em projetos solares, eólicos e de armazenamento em todo o país. Para saber mais sobre o Accelerate, visite aqui.
