Michael Berry, l’investisseur connu pour ses premiers paris sur le marché immobilier américain avant la crise financière de 2008, a publiquement contesté le récit traditionnel selon lequel l’Amérique est confrontée à une pénurie de logements.
Dans son dernier article sur les réseaux sociaux, Berry a fait valoir que les États-Unis sont déjà en tête du monde en termes de superficie de logements par habitant – une mesure qui, selon lui, sape fondamentalement le cadre de déficit qui domine les discussions politiques.
Sa thèse ne porte pas sur le manque de logements physiques, mais sur la mauvaise allocation et l’immobilité du parc immobilier existant, qui sont en grande partie le résultat des choix politiques gouvernementaux de ces dernières années.
L’argument de Berry fait remonter les racines du dysfonctionnement actuel à l’ère de la pandémie, lorsque des taux d’intérêt ultra-bas combinés à plus de 6 000 milliards de dollars de liquidités de type relance et de prêts annulés ont transformé le marché immobilier.
Selon un investisseur de premier plan, ces coûts d’emprunt artificiellement déprimés ont effectivement gelé les ménages sur place, créant un « effet de verrouillage » dans lequel les parents vides hésitent à vendre et les primo-accédants sont enfermés.
En conséquence, l’offre de revente est actuellement proche de ses plus bas historiques, non pas parce que la demande est inhabituellement forte, mais parce que les inscriptions sont rares, car les propriétaires contractent des prêts hypothécaires qu’ils ne pourront peut-être jamais refinancer aux taux actuels.
En outre, le passage au « télétravail » a entraîné davantage d’activité économique à domicile et a permis aux travailleurs aux revenus plus élevés de s’éloigner des centres de travail traditionnels, faussant encore davantage la dynamique des prix sur les marchés secondaires.
Sur le plan financier, Berry a souligné que la valeur nette de l’immobilier a atteint un montant record de 35 000 milliards de dollars, soit près du double des niveaux d’avant Covid – avec environ 40 % des acheteurs possédant leur propriété et environ 30 % payant entièrement en espèces.
Ces chiffres témoignent d’un marché de plus en plus dominé par la richesse plutôt que par le crédit, ce qui rend les solutions couramment disponibles, telles que la création d’une nouvelle offre, moins efficaces pour les familles les plus nécessiteuses.
Berry a averti que la construction de nouvelles maisons coûteuses, en particulier dans les zones sujettes aux inondations ou à haut risque, pourrait imposer de lourds coûts d’entretien aux acheteurs. En même temps, ils ont peu d’égalité, au lieu de résoudre le problème.
Au centre de la critique de Berry se trouve la tutelle continue de Fannie Mae (FNMA) et Freddie Mac (FMCC), des entreprises parrainées par le gouvernement qui sont sous contrôle fédéral depuis la crise de 2008.
Il a fait valoir que maintenir les GSE sous tutelle les obligerait à agir comme des programmes publics lents plutôt que comme des sociétés de prêts hypothécaires régies par le marché.
La prescription de Berry exige que les GSE soient libérés pour soutenir une réaffectation plus judicieuse du parc de logements existants en augmentant la vitesse de transaction et la mobilité, plutôt que de simplement couler plus de béton.
Sa proposition comprend la recapitalisation de Fanny et Freddie, le maintien de l’accès aux marchés des capitaux et la dotation en personnel des sociétés de responsables hypothécaires – et non d’administrateurs gouvernementaux.
Berry a préconisé des couvertures qui permettraient aux entreprises de rester concentrées sur leur mission principale et à l’écart des risques associés, tout en élargissant les achats de prêts hypothécaires ciblés visant à aider les familles à emménager dans de meilleures maisons.
Selon lui, le gouvernement a créé le problème par la manipulation des taux, les choix en matière de masse monétaire et les restrictions prolongées de l’ère Covid, et maintient désormais des politiques qui empêchent les marchés libres de trouver une solution.
Malgré ses critiques structurelles à l’égard du marché immobilier américain, Berry reste optimiste à l’égard de Fannie Mae et Freddie Mac, révélant récemment de solides participations dans les deux noms.
Il a fait écho à la caractérisation par son compatriote milliardaire Bill Ackman de la FNMA et du FMCC comme présentant une rare opportunité asymétrique, affirmant qu’il ne saurait assez insister sur le caractère inhabituel d’une telle situation sur le marché actuel.
Cependant, Berry a également exprimé sa prudence quant au calendrier de toute privatisation, qualifiant les projets d’introduction en bourse des GSE de “proposition pour 2027 au mieux”. Il a également cité l’incertitude géopolitique liée à la guerre en Iran comme facteur d’hésitation des investisseurs.
Berry a également averti que les prix élevés et les taux hypothécaires élevés signifient que le secteur immobilier dans son ensemble s’apprête à connaître un « long hiver », suggérant que même si la thèse d’investissement du GSE peut se réaliser, le marché immobilier est confronté à une période de tension prolongée qui ne peut être résolue par une prescription simpliste consistant à construire davantage de logements.
À la date de publication, Wajih Khan n’avait aucune position (directement ou indirectement) sur aucun des titres mentionnés dans cet article. Toutes les informations et données contenues dans cet article sont uniquement à titre informatif. Cet article a été initialement publié sur Barchart.com
