Durante anos, uma linha de crédito de home equity (HELOC) tem sido uma das ferramentas de empréstimo mais flexíveis disponíveis para os proprietários. Você pode abrir um HELOC e sacar conforme necessário – basta pagar juros sobre o saldo devido.
No entanto, esta flexibilidade desapareceu nos últimos anos. À medida que novos credores entram no mercado HELOC, muitos agora exigem que os mutuários saquem antecipadamente uma grande parte de sua linha de crédito. Se você está procurando um HELOC hoje, é mais importante do que nunca entender como essas mudanças podem afetar suas opções e custos de empréstimo.
Veja como comprar um HELOC que ainda tenha sua característica mais forte.
O Federal Reserve estima que os proprietários de casas tenham mais de US$ 34 trilhões em patrimônio no terceiro trimestre de 2025. No entanto, mais de 80% com hipotecas têm taxas de juros abaixo de 6%. Ou seja, é improvável que um refinanciamento de saque seja uma opção sábia para os proprietários que buscam capitalizar o valor de sua casa.
Isto é o que torna as segundas hipotecas, como linhas de crédito e empréstimos para aquisição de habitação, tão atraentes. Você mantém sua hipoteca primária com juros baixos e usa um novo empréstimo para aproveitar o valor da sua casa.
Os empréstimos imobiliários de montante fixo são bastante simples. Você recebe uma distribuição única do valor total do patrimônio que pode emprestar e pagar juros fixos.
As linhas de crédito de home equity têm um pouco mais de flexibilidade. Você retira seu patrimônio conforme necessário e paga juros variáveis sobre as retiradas. Isso permite que você pague menos juros. Você pode reembolsar o limite de crédito e sacar novamente mais tarde.
Mas as coisas mudaram.
Leia mais: Linha de crédito de home equity (HELOC) vs. empréstimo de home equity
As instituições depositárias, como bancos e cooperativas de crédito, foram as origens originais dos HELOCs. Eles tinham capital para emprestar dos depósitos dos clientes.
Então, os credores não bancários entraram em cena. Sem depósitos, os activos para empréstimo derivam dos investidores. Estes investidores institucionais têm uma estrutura de capital que favorece activos de maior rendimento e pagamento mais rápido. Por outras palavras, os investidores que financiam HELOCs não bancários procuram lucros generosos no curto prazo.
Isso mudou a estrutura dos HELOCs.
No passado, os bancos permitiam que os clientes abrissem um HELOC sem contratar uma linha de crédito inicial. Por exemplo, você recebe um HELOC de $ 150.000 e não retira dinheiro dele imediatamente. Obviamente, muitas pessoas tinham uma ideia para que usariam pelo menos parte do dinheiro, mas outras abriram HELOCs para usos “por precaução”.
À medida que os credores não bancários entraram no mercado, os levantamentos iniciais tornaram-se cada vez mais rigorosos. É comum agora ver empates iniciais de 80% ou mais necessários. Portanto, em nosso exemplo acima, com um HELOC de US$ 150.000, você deverá sacar US$ 120.000 imediatamente. Talvez até mesmo os US$ 150 mil.
Isso elimina a capacidade de pagar juros apenas sobre o que você precisa.
Alguns credores também podem cobrar taxas com base na inatividade do HELOC ou exigir saldos mínimos e saques periódicos.
Se você deseja o patrimônio total de $ 150.000, um empréstimo fixo para aquisição de uma casa servirá ao propósito – com uma taxa de juros fixa que nunca muda.
Estudos mostram que saques mínimos mais elevados podem aumentar a probabilidade de atrasos nos pagamentos. Se o mutuário tiver a obrigação de sacar mais do que realmente precisa – ou do que orçou – ele pode não conseguir pagar a conta.
Um relatório analisando HELOCs para 2023 afirmou: “Quase todos os credores HELOC não bancários exigem um requisito mínimo de retirada do mutuário de pelo menos 50% do valor da linha disponível, com alguns credores exigindo requisitos mínimos de retirada muito mais altos de 75% a 100%. No entanto, é possível que isso acabe acelerando a taxa de perda e o mutuário.”
O estudo concluiu que “os mutuários que utilizaram mais de 95% do seu crédito disponível têm quase quatro vezes mais probabilidade de se tornarem inadimplentes graves em comparação com os mutuários com taxas de utilização mais baixas”.
Se você deseja um HELOC que atue como uma linha de crédito real, pesquise em vários credores para encontrar aquele com a melhor taxa de juros e termos, bem como sem requisitos de saldo mínimo e com o saque inicial mais baixo.
Você pode descobrir que os credores que oferecem maior flexibilidade HELOC são instituições depositárias, como bancos e cooperativas de crédito.
