Os proprietários de casas estão com níveis recordes de patrimônio líquido, mas muitos hesitam em tirar vantagem disso com um saque ou uma segunda hipoteca. As altas taxas de hipotecas tornarão os empréstimos mais caros, e adicionar um pagamento mensal extra pode parecer arriscado quando os orçamentos já estão sobrecarregados. Essa tensão ajudou a colocar os acordos de aquisição de casas no radar de mais proprietários. Esses acordos prometem dinheiro sem pagamentos mensais, mas apresentam compensações.
Basicamente, um acordo de home equity (HEA) permite que o proprietário receba hoje um pagamento único em dinheiro em troca de dar ao investidor uma parte do valor futuro da casa. Em vez de pagar juros e fazer pagamentos mensais, o proprietário liquida o contrato mais tarde – geralmente quando vende a casa, refinancia ou atinge o final do prazo do contrato (geralmente 10 a 30 anos, mas falaremos mais sobre isso mais tarde).
“Durante décadas, os proprietários que precisavam aproveitar seu patrimônio tinham apenas duas opções reais: vender a casa ou contrair mais dívidas”, disse Jeff Glass, CEO e cofundador da empresa de home equity Hometap. “Um investimento imobiliário lhes dá uma terceira opção.”
Os acordos de capital são por vezes referidos como Acordos de avaliação conjunta ou Investimentos residenciais. Embora a terminologia varie, a estrutura é semelhante na maioria das empresas de home equity: os proprietários negociam parte do capital futuro para ter acesso a dinheiro hoje.
Outra coisa a observar: você não encontrará HEAs em seu credor hipotecário típico. As empresas HEA são especializadas neste tipo de investimento e trabalham diretamente com você, o mutuário, sem intermediário. Essas empresas incluem, mas não estão limitadas a, empresas como Hometap, Point, Unison e Splitero. Como acontece com qualquer produto hipotecário, é recomendável obter cotações de vários para comparar os termos.
Um acordo de home equity geralmente começa com uma avaliação da casa para determinar o patrimônio disponível. Com base nessa avaliação, o investidor oferece um pagamento único. Em troca, o investidor executa a hipoteca da propriedade e passa a ter direito a uma percentagem do valor futuro da casa.
Ao contrário de um empréstimo, não há taxa de juros definida nem pagamento mensal obrigatório. O valor devido no compromisso depende de quanto a casa vai subir ou descer e de quanto tempo o proprietário mantém o acordo.
“Se o valor da casa cair, o que o proprietário deve também cai”, disse Glass.
A maioria dos acordos de home equity são compatíveis com uma hipoteca existente, o que significa que os proprietários não precisam refinanciar sua hipoteca ou desistir de uma hipoteca a juros baixos que já tenham.
Com um HEA, você pode esperar prazos que variam de 10 a 30 anos e taxas iniciais semelhantes a outras opções de empréstimo para aquisição de casa própria (mais sobre isso em um minuto). O valor final que você paga ao investidor HEA varia de acordo com a empresa, mas é baseado em uma taxa proprietária definida pela empresa e claramente declarada em seu contrato HEA.
Por exemplo, digamos que você e seu investidor HEA concordem com uma taxa de 10% e um prazo de 10 anos para uma casa de $ 500.000. Você receberá um pagamento adiantado de 10% (US$ 50.000) e o investidor receberá 10% do valor futuro da casa no final do prazo. Veja como os números funcionariam se você vendesse sua casa em 10 anos por US$ 700.000:
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US$ 700.000 – US$ 500.000 originais = US$ 200.000 em patrimônio líquido
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Patrimônio líquido de $ 200.000 – patrimônio líquido de $ 50.000 no início = patrimônio líquido de $ 150.000
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$ 150.000 – $ 70.000 (a participação do seu investidor em 10% do valor da casa) = $ 80.000
Nesse caso, você embolsará $ 80.000 – antes de cobrir os custos de venda da casa – e pagará à HEA os $ 50.000 que você originalmente emprestou, mais a parte de $ 70.000 de $ 120.000.
Os acordos de home equity são frequentemente comparados a opções mais familiares, como linhas de crédito de home equity (HELOCs) e empréstimos de home equity, mas as diferenças são importantes.
Um HELOC é uma linha de crédito rotativa com taxas de juros variáveis e pagamentos mensais obrigatórios. Um empréstimo para compra de uma casa própria oferece aos mutuários uma quantia fixa em dinheiro a uma taxa de juros fixa e pagamentos mensais previsíveis. Ambos aumentam a dívida do proprietário e geralmente aparecem nos relatórios de crédito.
Um acordo de home equity não exige pagamentos mensais e geralmente não é tratado como uma dívida tradicional. Essa flexibilidade pode agradar aos proprietários que desejam evitar esticar seu orçamento mensal ou prejudicar sua pontuação de crédito, ou que não desejam perder uma primeira hipoteca com juros baixos.
Mas todos os três produtos – HEAs, HELOCs e HELs – compartilham custos de fechamento comuns. Os custos típicos, que normalmente variam de 3% a 5% do seu pagamento inicial, incluem uma avaliação, taxas de originação de empréstimos, taxas de garantia, taxas de seguro de títulos e taxas de pesquisa e registro.
A maior diferença se resume à previsibilidade. Os empréstimos para aquisição de habitação própria são os menos flexíveis, mas oferecem mais certeza, enquanto os acordos de aquisição de habitação própria trocam certeza por flexibilidade. As taxas variáveis colocam os HELOCs em algum lugar no meio.
Os defensores dos acordos de capital argumentam que estes podem ser úteis em determinadas situações, especialmente para proprietários de casas ricos em capital, mas sem dinheiro.
De acordo com Glass, o cliente típico da Hometap é um proprietário experiente com patrimônio significativo que precisa de acesso a capital sem assumir um compromisso mensal adicional. Os casos de uso podem incluir o pagamento de dívidas com juros mais elevados, a cobertura de despesas médicas ou familiares, reformas residenciais ou oportunidades de financiamento, como educação ou um pequeno negócio.
Um dos maiores desafios em um acordo de ações é que o custo não fica claro no primeiro dia. Sem juros ou pagamento mensal, pode ser difícil para os proprietários compará-lo diretamente com opções mais familiares, como um HELOC ou um empréstimo para compra de uma casa própria.
Essa incerteza costuma fazer parte do apelo. Mas é também por isso que os consultores financeiros incentivam os proprietários a olhar além da falta de pagamentos mensais e a se concentrar em como a matemática pode funcionar ao longo do tempo.
Considere um proprietário com uma casa de US$ 400.000 que deseja acessar US$ 60.000 em patrimônio líquido.
Com um HELOC, digamos que o proprietário peça emprestado $ 60.000 com juros de 8%, com período de saque de dois anos e período de reembolso de oito anos. O pagamento durante o período de sorteio será de US$ 400 por mês, e durante o período de reembolso, de aproximadamente US$ 828 por mês. O reembolso total será de aproximadamente US$ 91.000, sendo aproximadamente US$ 31.000 provenientes de juros.
Agora considere um acordo de capital. Em vez de pagamentos mensais, o proprietário recebe US$ 60.000 adiantados e concorda em compartilhar uma parte da valorização futura da casa (digamos, 30%) com um investidor. Se o preço da casa passar de $ 400.000 para $ 550.000 durante esse período de 10 anos e o acordo exigir que o investidor receba 30% desse ganho, a parcela de valorização será de $ 45.000.
Isso colocaria o acordo em cerca de US$ 105.000 (US$ 60.000 emprestados + US$ 45.000 em patrimônio líquido), antes de quaisquer taxas. E esses $ 105.000? Normalmente, você pagará de volta à vista no final do período do contrato ou quando vender ou financiar sua casa. No entanto, você pode fazer um acordo antecipado com algumas empresas HEA e economizar custos. Certifique-se de pesquisar os termos de reembolso para evitar incertezas.
A incerteza dos HEAs é o que deixa muitos consultores financeiros cautelosos.
“Meu foco é no custo total ao longo do tempo, não se houver um pagamento mensal”, disse Dave Petso, diretor e consultor sênior da Modern Wealth Management. “O fato de não haver mensalidade não significa que seja mais barato. Geralmente significa que o custo é adiado e aumentado.”
As empresas de acordos de home equity dizem que estão trabalhando para esclarecer essas compensações.
Glass disse que a Hometap orienta os proprietários em vários cenários antes de assinarem, mostrando como diferentes mudanças nos preços das casas e diferentes prazos podem afetar o que eles devem. A empresa também fornece visibilidade contínua dos valores estimados de liquidação por meio de um painel online.
Os acordos de home equity não são regulamentados da mesma forma que as hipotecas tradicionais. A supervisão varia consoante o país e as proteções dependem frequentemente do próprio contrato.
Glass disse que a Hometap apoia regulamentações e padrões industriais mais claros e está trabalhando com reguladores para desenvolver estruturas apropriadas.
Para os proprietários que se sentem desconfortáveis com os pagamentos mensais, mas hesitam em abrir mão de seu patrimônio futuro, os consultores geralmente sugerem explorar outras opções primeiro.
Essas alternativas podem incluir empréstimos residenciais tradicionais, HELOCs menores ou esperar até que os termos do empréstimo melhorem.
Outra opção? Reciclagem de dinheiro. Embora esta opção possa forçá-lo a negociar uma taxa de hipoteca mais baixa por uma taxa mais alta, ela pode lhe dar acesso ao dinheiro necessário com um pagamento mensal fixo. E dependendo da sua situação financeira, você pode até evitar o alongamento do prazo do empréstimo, mantendo-o no caminho certo para uma data de reembolso semelhante à da sua hipoteca atual.
Um acordo de capital pode fazer sentido para alguns proprietários, mas não é uma solução única para todos. Isso pode atrair pessoas que precisam de dinheiro, mas desejam evitar pagamentos mensais ou contrair dívidas adicionais. O compromisso consiste em abrir mão de uma parte da futura estrutura residencial, que poderá ser cara se os preços subirem. Comparar isso cuidadosamente com um HELOC ou empréstimo para compra de uma casa própria é fundamental.
sim. Os acordos de home equity geralmente são pagos quando você vende sua casa, refinancia ou chega ao final do prazo do contrato. Alguns acordos também permitem que os proprietários comprem a parte do investidor mais cedo, embora o custo dependa do valor da casa no momento. Como o reembolso geralmente ocorre em uma única parcela, é importante entender como o momento e a valorização afetam o que você deve.
Os acordos de home equity normalmente não afetam sua pontuação de crédito da mesma forma que os empréstimos, porque não são estruturados como a dívida tradicional e não exigem pagamentos mensais. No entanto, o acordo impõe a execução hipotecária da sua casa, o que pode afetar futuros empréstimos ou refinanciamentos. O não cumprimento dos termos do contrato também pode criar complicações financeiras, mesmo que a sua pontuação de crédito não seja diretamente afetada.
Laura Grace Terpley editei este artigo.
