Como o mercado de reparos e flips provou ser menos lucrativo nos últimos anos, os investidores imobiliários estão começando a sentir a estratégia “BRRRR”: comprar, aposentar, alugar, refinanciar e repetir.
“A actividade de reintegração de posse e a rentabilidade continuaram a diminuir no terceiro trimestre de 2025, uma vez que o retorno típico do investimento caiu para 23,1%, o mais baixo desde 2008”, disse Rob Barber, CEO da ATTOM, um fornecedor de dados imobiliários, no Relatório de Reintegração de Residência dos EUA para o terceiro trimestre de 2025 (1).
“A subida dos preços dos apartamentos e a redução das margens tornaram a transição cada vez mais desafiante”, acrescentou. “O que antes era um mercado de pernas para o ar, que entregava consistentemente retornos de 40% a 60% por mais de uma década, começando em 2009, agora se estabeleceu em cinco trimestres consecutivos de retornos na faixa de 20%.”
No terceiro trimestre de 2025, 72.217 residências unifamiliares e condomínios foram invertidos, representando 6,8% do total de vendas de residências nos EUA no trimestre, de acordo com a ATTOM. Isso representa uma queda em relação às 75.977 residências unifamiliares e condomínios invertidos no terceiro trimestre de 2024.
Barber disse que os investidores devem escolher cuidadosamente os seus mercados, afirmando que “o jogo mudou fundamentalmente”.
“O sentimento permanece abafado, uma vez que a incerteza económica, as elevadas taxas hipotecárias e um aumento no inventário de revenda pesam sobre a procura de casas vendidas”, de acordo com um inquérito realizado pela John Burns Research and Consulting, bem como pela Kiavi – um credor especializado em interfaces imobiliárias – conforme relatado pela CNBC Property Play (2).
De acordo com a pesquisa, os desafios enfrentados pelas barbatanas incluem taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de mão de obra para reformas devido à fiscalização da imigração. As vendas de casas em geral também caíram para o nível mais baixo dos últimos 30 anos, o que significa que os flippers estão a demorar mais tempo a vender as suas propriedades (3).
“Acho que o que nossos clientes estão realmente vivenciando se resume à velocidade da habitação e aos cronogramas do ciclo”, disse Arvind Mohan, CEO da Kiavi, à CNBC Property Play. “Eles estão definitivamente no negócio da velocidade, então se levarem mais um mês para concluir um negócio, isso significa capital investido naquela propriedade que não pode necessariamente ser transferido para o próximo investimento.”
Para se adaptarem a este ambiente, alguns investidores estão a mudar de um modelo de correção e reversão para uma estratégia BRRRR. Isto envolve comprar um imóvel subvalorizado, renová-lo para aumentar o seu valor, encontrar inquilinos para gerar rendimentos de aluguer e refinanciar o imóvel para devolver o investimento e retirar o dinheiro. Esse dinheiro pode então ser usado para iniciar o mesmo processo com outra propriedade (4).
Leia mais: O patrimônio líquido médio dos americanos é surpreendentemente de US$ 620.654. Mas isso não significa quase nada. Aqui está o número que conta (e como fazê-lo disparar)
Embora a estratégia BRRRR possa parecer bastante simples no papel, comprar uma casa subvalorizada requer uma forte familiaridade com o mercado local. Além disso, a compra é muitas vezes financiada através de um empréstimo fixo e reverso, que pode assumir várias formas, mas é geralmente um empréstimo de curto prazo e com juros elevados (5).
Uma variação disso é um empréstimo de dinheiro forte, geralmente oferecido por credores não tradicionais. Estes empréstimos baseiam-se principalmente no valor do imóvel utilizado como garantia, e não na solvabilidade do mutuário, e geralmente podem ser aprovados com relativa rapidez (6).
Os investidores normalmente estimam o valor pós-reparação da propriedade alvo e fixam a sua oferta máxima em cerca de 70% desse valor para ter em conta os custos de reabilitação, deixando ao mesmo tempo capital suficiente para se qualificar para refinanciamento (7).
Após a compra, o comprador faz melhorias para aumentar a atratividade do imóvel, o que por sua vez deve aumentar o valor do imóvel antes do refinanciamento, permitindo a cobrança de aluguéis mais elevados. O comprador então aluga o imóvel, o que proporciona fluxo de caixa.
Depois que o imóvel é alugado, os investidores refinanciam em dinheiro. Esta é uma forma de refinanciamento em que o mutuário garante uma hipoteca maior do que a existente e paga a diferença em dinheiro (8).
Os mutuantes exigirão frequentemente que o mutuário seja proprietário da propriedade há pelo menos seis meses e tenha reservas de dinheiro, 25% de capital próprio, uma pontuação de crédito de pelo menos 620, comprovativo de rendimentos e um rácio máximo de dívida/rendimento de 50%, de acordo com a Forbes (7). Os investidores repetirão então o processo usando o dinheiro gasto para financiar a compra de outro imóvel.
O BRRRR pode oferecer uma saída mais previsível do que o método fix-and-flip porque “você elimina o risco do mercado”, disse o investidor imobiliário de Louisville, Kevin Hart, ao Business Insider (9). Em vez de se preocupar em virar por meses enquanto paga os juros, “você sabe que no final da reabilitação pode colocar um inquilino lá e refinanciar imediatamente com o banco”.
Ainda assim, isso traz riscos. “Desde o início, você ainda corre o risco de retirada e o risco de incorrer nos custos certos para ter certeza de que poderá realmente obter uma boa estimativa”, disse Hart. Além de fazer os números, a estratégia também depende de encontrar um inquilino adequado.
No entanto, também pode ser mais indulgente do que corrigir e reverter. Os potenciais investidores devem certificar-se de que compreendem o mercado de arrendamento local, as regras de financiamento e a sua tolerância ao risco; Para alguns, comprar e manter tradicional ou mesmo ficar à margem pode ser a decisão mais inteligente em 2026.
Junte-se a mais de 200.000 leitores e seja o primeiro a receber as melhores histórias da Moneywise e entrevistas exclusivas – insights claros coletados e entregues todas as semanas. Cadastre-se agora.
Contamos apenas com fontes verificadas e relatórios confiáveis de terceiros. Para obter detalhes, consulte nosso Ética e diretrizes editoriais.
ATOM (1); Jogo de propriedade CNBC (2); Associated Press (3); Empréstimos (4); Forbes (5, 7); Investopédia (6, 8); Business Insider (9).
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser considerado um conselho. É fornecido sem qualquer tipo de garantia.
