Há dez anos, a China estava no auge da propriedade. Em Zhoukou, uma cidade em rápida urbanização nas planícies centrais do país, um promotor imobiliário lançou um complexo de apartamentos que promete uma “vida chinesa clássica”, cheio de vegetação e próximo de boas escolas. Hoje, a maioria dos seus arranha-céus e vilas são esqueletos de concreto. O desenvolvedor Henan Zhonggao Plaza está falido e seu chefe está na prisão. Em alguns edifícios, alguns residentes resistentes mudaram-se, mas as casas próximas permanecem vazias; alguns deles estão faltando até mesmo nas janelas.
Os incorporadores vendem casas para arrecadar fundos antes da construção. Quando o mercado imobiliário quebrou há cinco anos, o seu financiamento acabou. (Imagem representativa.) (Bloomberg)
Bem-vindo ao edifício lanweilou ou “cauda podre”, um termo que capta a ideia de começos promissores que terminam mal. Chaguang visitou recentemente o edifício Henan Zhonggao e subiu as escadas escuras para ver como continua a crise imobiliária na China e, especificamente, como afecta aqueles que aderiram à boa vida e ficaram longe dela.
Sr. Guo, um residente de meia-idade, disse: “É claro que estávamos otimistas. Pensávamos que haveria muita atividade aqui.” “Sou uma pessoa que gosta de silêncio, mas isto é muito tranquilo”, riu a Sra. Lee, sua esposa. Dado o quão devastado está o complexo, quem chega em casa primeiro geralmente liga para o outro para avisar que está de volta em casa em segurança. Pelo menos eles puderam voltar para casa. Em alguns casos, lamenta Lee, compradores mais velhos morreram antes de receber as chaves.
Destinos semelhantes ocorreram em toda a China. Os incorporadores vendem casas para arrecadar fundos antes da construção. Quando o mercado imobiliário quebrou há cinco anos, o seu financiamento acabou. De acordo com o banco Nomura, a China venderá cerca de 20 milhões de propriedades inacabadas até 2023. A estimativa aproximada de Chaguan, baseada em preços médios, é que 17 biliões de yuans (2,5 biliões de dólares) de riqueza interna estão ligados a estes projectos ociosos, mais do que o GP10. Este é um grande golpe para a economia. Mas as autoridades estão confiantes de que, com tempo suficiente, poderão concluir o lanweilu. O seu plano tácito é distribuir os gastos o mais amplamente possível e eliminar quaisquer rumores de descontentamento.
Escolher morar em Lanville é muito incomum. Em alguns casos extremos, compradores desesperados mudaram-se antes de a água e a electricidade serem ligadas. Em Henan Zhonggao, as comunicações de desenvolvimento já foram interligadas. Mas às vezes os residentes se recusam a pagar a taxa de serviço. A administradora de imóveis, por sua vez, retorna. “Outro dia eles pararam o elevador”, diz Lee. Finalmente, o casal quer mudar-se para uma casa melhor. Mas eles sabem que provavelmente permanecerão em Henan Zhonggao por anos. “Não há como medir o valor da nossa casa. Ninguém jamais vai querer comprá-la”, diz Guo.
Aos poucos, o governo vai resolvendo o problema. Em 2022, introduziu um programa baojiao lou, ou programa de “entrega garantida”. As autoridades compilaram uma lista branca de empreendimentos pré-vendidos e inacabados e depois usaram uma combinação de incentivos e pressão para fazer com que os bancos emprestassem para concluir a construção. No total, os bancos chineses já aprovaram mais de 7 biliões de RMB em empréstimos para imóveis cotados (embora muitos tenham sido para reembolsos de empréstimos e não para novos financiamentos).
Há um vislumbre de esperança em Henan Zhonggao. O que costumava ser um showroom agora funciona como um escritório de reestruturação de empréstimos. O antigo representante da incorporadora senta-se ao lado do fogão a lenha para se aquecer. Seu foco é organizar os documentos de quem comprou quais apartamentos. Sua equipe está trabalhando com o governo para atrair novos investidores. “Está quase pronto e provavelmente começaremos a construção novamente ainda este ano”, diz ele.
Muitas pessoas ficarão gratas por conseguirem as casas que esperavam há muito tempo. Geralmente, eles continuaram a fazer pagamentos de hipotecas – a inadimplência era a alternativa. Alguns ousaram realizar protestos abertos, embora as autoridades os reprimissem rapidamente. No entanto, para alguns compradores, a perspectiva de conclusão tem um toque agridoce. Acabam por adquirir casas que valem muito menos – em alguns casos até 50% menos do que pagaram. Se a construção nunca terminar, eles pelo menos terão a chance de saldar a hipoteca
Sem reembolsos
Em Zhengzhou, a cerca de 200 km de Zhoukou, um casal ficou famoso por postar vídeos de sua briga por uma casa pré-vendida. Zhang Yiliang e Dong Lijun entraram com uma ação para recuperar seu investimento. Mas o tribunal decidiu contra eles, dizendo que o projecto habitacional está prestes a ser concluído. Chaguan visitou este site. Na verdade, está quase pronto para moradores e parece muito atraente, embora esteja na periferia. Em 8 de fevereiro, o Sr. Zhang e a Sra. Dong postaram outro vídeo por meio de suas contas de backup nas redes sociais (as principais estavam inativas). Eles não querem o apartamento deles. Eles querem seu dinheiro de volta. “Devolva-nos a nossa vida pacífica”, disse o Sr. Zhang. “Não precisamos mais limpar sua bagunça.”
Se o casal prevalecesse, eles receberiam de volta o pagamento inicial e sairiam da hipoteca subaquática. Eles poderiam comprar um novo local por menos do que sua propriedade original. Mas imagine as consequências para o governo. Haverá milhões de outros como eles. Seria muito caro substituí-los todos e garantiria que muitos lanveilos permaneceriam inacabados para sempre. A única opção real, no que diz respeito ao governo, é continuar com a “entrega garantida”.
No escritório do projeto Henan Zhongao, o gerente que trabalha para restaurar esse empreendimento resume-o melhor. “As pessoas comuns arcam com os custos. Esta é a única maneira”, diz ele. Não há garantias para os incorporadores e também para os compradores de casas. Em vez disso, as autoridades querem distribuir as perdas por todo o país. À medida que o sector imobiliário crescia, tudo parecia desaparecer. Por outro lado, esta é uma conta coletiva.
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