Com as taxas hipotecárias oscilando em torno de 6% e os preços das casas subindo cerca de 50% em muitos mercados desde 2020, muitos compradores de casas sentem-se à margem.
O investidor imobiliário Grant Kardon acredita que é exatamente esse o problema – e que o maior obstáculo não é o mercado em si, mas a forma como os compradores pensam sobre ele.
Numa entrevista recente ao Business Insider (1), Cardone descreveu três erros comuns que, segundo ele, impedem os compradores de progredir no mercado imobiliário atual.
Embora a sua perspectiva venha de um investidor de alto nível que comprou milhares de milhões de dólares em imóveis, o seu conselho contraria a sabedoria convencional de procurar uma casa e sugere que expectativas rígidas podem ser mais limitantes do que apenas as condições de mercado.
De acordo com a previsão habitacional do Realtor.com para 2026, as taxas de hipotecas deverão oscilar perto de 6,3% este ano (2). No entanto, Cardone argumenta que muitos compradores adotaram uma mentalidade derrotista que os impede de buscar oportunidades ativamente.
“Se você acreditar, nunca o encontrará”, disse ele ao Business Insider. “Você está indo com a atitude errada. Então você não vai precificar” (1).
Esta perspectiva contraria preocupações razoáveis bem documentadas. De acordo com Nadia Avangelo, economista sênior da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), “nos últimos anos temos estado em um dos ambientes de custos mais difíceis da história da habitação moderna”.
As taxas hipotecárias saltaram de cerca de 3% em 2021 para mais de 7% em 2023, aumentando o pagamento mensal típico em mais de 1.000 dólares por mês em comparação com os níveis pré-pandemia (3).
Além disso, o Home Ownership Affordability Monitor (HOAM) do Federal Reserve Bank de Atlanta mostra que a acessibilidade em todo o país permanece significativamente limitada em relação às normas históricas (4).
Mas o argumento de Cardon é principalmente psicológico e não matemático. Ele sugere que os compradores que aceitam a narrativa do “preço” podem parar de procurar soluções criativas ou não convencionais que ainda possam existir.
Se esta mudança de pensamento é benéfica depende em grande parte das circunstâncias financeiras individuais, uma nuance que o enquadramento amplo de Cardone não aborda completamente.
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Kardon também acredita que focar apenas na casa com preço mais baixo é uma estratégia equivocada. Em vez disso, ele argumenta que os compradores devem priorizar propriedades onde possam estar disponíveis opções de financiamento flexíveis ou criativas.
Ele recomenda especificamente focar em dois tipos de casas: aquelas sem hipoteca e aquelas com hipotecas existentes a juros baixos. Em ambos os casos, os vendedores podem estar abertos a acordos não tradicionais, tais como financiamento ao vendedor, hipotecas com taxas ajustáveis ou arrendamento de edifícios próprios.
Esta abordagem é apropriada em situações limitadas, mas realistas. De acordo com a Redfin, apenas cerca de 2,5% dos lares nos EUA mudaram de mãos durante os primeiros dois terços de 2024, marcando a taxa de rotatividade mais baixa em pelo menos 30 anos (5).
Isto ocorreu em parte porque muitos proprietários estavam presos a taxas de hipoteca abaixo de 5% e relutavam em vender. Como resultado, identificar vendedores motivados e dispostos a oferecer condições criativas pode dar aos compradores uma vantagem negocial adicional.
Separadamente, um estudo da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) sugere que uma queda de 1% nas taxas hipotecárias poderia acrescentar cerca de 5,5 milhões de famílias ao conjunto de potenciais compradores (6), destacando o quão sensível é a acessibilidade às taxas de juro.
No entanto, esta estratégia traz consigo ressalvas importantes. Os acordos de financiamento criativos podem ser jurídica e estruturalmente complexos, podem exigir adiantamentos maiores e não estão amplamente disponíveis em mercados competitivos.
Para compradores de primeira viagem sem reservas de caixa significativas ou experiência em negociação de estruturas de compra alternativas, este conselho pode ser difícil de implementar com sucesso.
A dica final de Kardon ecoa um princípio imobiliário duradouro: a localização é mais importante do que quase qualquer outra coisa. Ele acredita que comprar a pior casa em um local sofisticado é melhor do que comprar a melhor casa em uma área medíocre.
“Faz uma diferença dez vezes maior”, disse ele ao Business Insider. “Comprei cerca de US$ 6 bilhões em imóveis em minha carreira, e toda vez que faço concessões no local, isso me custa mais tarde” (1).
Cardone aconselha os compradores a priorizarem áreas com rendimentos discricionários mais elevados e a presença de cadeias retalhistas nacionais estabelecidas – como Whole Foods, Starbucks e Chipotle – onde vê sinais de bairros economicamente fortes.
Este conselho é consistente com pesquisas e práticas imobiliárias de longa data. As propriedades em locais desejáveis tendem a valorizar de forma mais consistente e a manter um valor melhor durante as crises do mercado do que as propriedades em áreas menos desejáveis. Fatores de localização, como qualidade da escola, facilidade de locomoção e proximidade dos principais centros de emprego, afetam consistentemente a valorização da casa no longo prazo.
No entanto, ótimas localizações têm preços elevados. Para compradores que já lutam com preços acessíveis, priorizar bairros de nível superior pode significar adquirir uma propriedade muito menor, mais antiga ou desatualizada do que o planejado originalmente.
Esta compensação funciona bem para investidores focados na valorização, mas as famílias que dão prioridade às necessidades de habitação, espaço e estilo de vida podem achar o conselho mais difícil de implementar.
A perspectiva de Kardon oferece insights interessantes, mas é importante reconhecer que o seu conselho vem de um investidor que construiu riqueza através do mercado imobiliário – não necessariamente de alguém que se concentrou nos desafios dos compradores de primeira viagem que se esforçam para comprar a sua primeira casa.
De acordo com a NAR, “Observando através da lente do rendimento e do poder de compra, torna-se claro que o acesso a casas a preços acessíveis permanece fora do alcance de muitos compradores” (7). Para muitas famílias, o desafio não é pensar – é matemática.
Antes de adotar qualquer estratégia de procura de uma casa, os compradores devem:
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Seja pré-aprovado para descobrir o que eles realmente podem pagar
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Considere os custos mensais totais, não apenas o preço de compra
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Considere manutenção, impostos sobre a propriedade, seguros e taxas potenciais de HOA
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Perceba que o “financiamento criativo” muitas vezes acarreta riscos mais elevados
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Avalie se eles estão financeiramente prontos para possuir uma casa além do pagamento inicial
A flexibilidade pode definitivamente ajudar no mercado atual. Mas o fator mais importante não é seguir as regras de nenhum especialista – é garantir que a decisão esteja alinhada com suas finanças pessoais, tolerância ao risco e objetivos de longo prazo.
O conselho de Cardone pode abrir oportunidades para alguns compradores, mas não é uma fórmula “tamanho único”.
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Business Insider (1); Corretor de imóveis.com (2); Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) (3); Monitor de Acessibilidade de Propriedade de Casa (HOAM) do Federal Bank of Atlanta (4); Redfin (5); Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) (6); (7).
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser considerado um conselho. É fornecido sem qualquer tipo de garantia.
