Embora muitos olhos permaneçam colados ao aquecido mercado imobiliário de Sydney, uma nova análise da Cotality mostra que Melbourne oferece discretamente algo diferente, e essa diferença pode apenas servir de lição para o futuro imobiliário mais amplo da Austrália.
Em nenhum lugar o contraste é mais aparente do que no crescimento do valor.
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A nível nacional, o valor das casas aumentou 46,8 por cento nos últimos cinco anos, elevando o valor médio das casas de cerca de 6,4 vezes o rendimento familiar médio para quase oito vezes.
No mercado de arrendamento, as rendas médias são agora de cerca de 672 dólares por semana, um aumento de 43,8% em relação ao mesmo período.
Em comparação, Melbourne seguiu um caminho mais comedido: o valor das casas em toda a cidade aumentou apenas 17,5% nos últimos cinco anos.
O valor médio da casa de US$ 953.000 permanece abaixo da marca de um milhão de dólares, um marco alcançado recentemente em Canberra e Brisbane e há muito ultrapassado em Sydney.
A relação valor/renda da casa em Melbourne é de cerca de 6,9, abaixo do pico de 8,2 em 2017 e agora no nível mais baixo desde dezembro de 2014.
Os aluguéis em Melbourne aumentaram cerca de 33,3% em cinco anos, o que, embora significativo, permanece entre os mais baixos de qualquer capital australiana.
Como observa Eliza Owen, Chefe de Pesquisa da Cotality: “O desempenho relativo inferior de Melbourne proporcionou um certo grau de acessibilidade. O crescimento mais lento da cidade abriu espaço para os compradores de primeira casa.”
E os números confirmam isso: os números do financiamento habitacional ABS mostram que Victoria lidera a Austrália na parcela de novas hipotecas concedidas aos primeiros compradores de casas.
Como Melbourne mantém a calma?
Não há uma explicação única, mas surgem vários temas consistentes.
Um ambiente de investimento mais difícil desempenhou um papel importante. Victoria introduziu grandes reformas fiscais no orçamento de maio de 2023, incluindo a redução do limite do imposto predial de 300.000 dólares para 50.000 dólares, a adição de uma sobretaxa anual fixa de até 975 dólares e o aumento da sobretaxa de proprietários ausentes.
Para um imóvel alugado com valor de terreno de US$ 650.000, isso equivale a cerca de US$ 1.300 em impostos adicionais a cada ano. Juntamente com taxas de juro mais elevadas e custos de manutenção e conformidade, muitos investidores reconsideraram se a propriedade de imóveis em Victoria ainda é viável.
Ao mesmo tempo, tendências económicas e demográficas mais fracas contribuíram para uma menor procura. A população de Victoria caiu mais de 1,1 por cento entre março de 2020 e setembro de 2021, em comparação com um aumento nacional de apenas 0,3 por cento.
Melbourne também sofreu um dos confinamentos mais longos do mundo, 262 dias, deixando a economia com dificuldades para se recuperar.
Os economistas apontaram para ventos contrários estruturais, incluindo uma maior concentração de indústrias de baixa produtividade, um declínio relativo nos rendimentos das famílias e elevados níveis de dívida pública em relação ao tamanho da economia do estado.
Outro fator foi a oferta. Nos últimos 15 anos, Victoria entregou cerca de 885.000 novas casas, 21,5% a mais do que NSW, apesar de sua população menor.
Esse estoque adicional ajudou a conter a alta dos preços. No entanto, o pipeline de construção está enfraquecendo.
As aprovações de novas casas estão em média cerca de 4.600 por mês, 12 por cento abaixo da média da década, e o total de listagens de propriedades é 15 por cento menor do que há um ano, sugerindo que menos casas estão sendo colocadas no mercado.
O que significa preços acessíveis
Melbourne atualmente detém o que a Cotality descreve como uma “vantagem de acessibilidade”.
O crescimento mais modesto da cidade, combinado com uma forte actividade de compra de primeira habitação e maiores oportunidades de arrendamento, sugere que poderá oferecer uma solução rara para os mercados em fuga observados noutros locais.
Mas esta vantagem pode não durar. O valor das casas em Melbourne já aumentou 3,0 por cento este ano, em comparação com 4,7 por cento em todas as capitais.
Se a oferta continuar a diminuir e o crescimento populacional regressar, a acessibilidade poderá diminuir rapidamente e estaremos todos a licitar no mesmo mercado imobiliário inacessível.
