Num contexto económico como o actual, onde o imobiliário na Argentina dá sinais de recuperação gradual, o “rolo imobiliário” surge como uma estratégia atractiva para investidores que procuram rentabilidade a curto prazo.
É o que diz Hernán Siwacki, CEO da Capital Brokers um fenômeno que começou recentemente eles perguntaram quando muitos compradores começaram a aparecer casas para reformar. Em outras palavras, unidades de reparação e revendaaquelas oportunidades localizadas em boas áreas, onde existem edifícios antigos ou apartamentos em mau estado valor acrescentado se um bom trabalho de renovação for feito.
Para Siwacki, isso cria uma a expectativa de aumento de preços. “Em tempos de estagnação ou de preços baixos, ninguém vai virar, porque não há como os preços subirem. A esperança aqui é que agreguem valor àquele apartamento e, ao mesmo tempo, os preços das casas subam”, explicou. E destacou um factor-chave por detrás desta tendência: o crédito hipotecário.
Há muitas pessoas que estão a ver que estão a consumir casas usadas e as restantes têm direito a crédito dentro do segmento de usados. “Essa é a grande vantagem deste segmento: a inversão é usada é ativada e usada é ativada com empréstimos hipotecáriosalgo que não acontece com os novos. A demanda cresce lá”, destacou.
Sobre a inversão, Mariano García Malbrán, presidente da Câmara das Empresas de Serviços Imobiliários, define que consiste em adquirir um imóvel por um preço inferior ao seu valor de mercado, fazer melhorias estratégicas para aumentar a sua atratividade e vendê-lo num curto espaço de tempo, geralmente entre três meses e um ano, com o objetivo de vendê-lo. obter lucro líquido.
“Na Argentina, essa operação se popularizou em períodos de instabilidade cambial, ou seja, quando os preços dos bens usados caem devido ao excesso de oferta e os custos dos materiais de construção e da mão de obra ficam abaixo da média, para aproveitar as lacunas do mercado”, afirma. No entanto, ele alerta que isso não é pura especulação agregando valor real por meio de peças de reposição que respondem à procura atual, como a modernização de cozinhas ou casas de banho e a atualização da decoração e dos ambientes em geral.
Chaves para uma virada de casa bem-sucedida
Para alcançar uma operação bem-sucedida em menos de um ano, é essencial um planejamento cuidadoso. García Malbrán afirma que a primeira coisa é identificar imóveis com potencial: “Recomenda-se procure casas em áreas com alta demandacomo os distritos estabelecidos de CABA ou os distritos de Buenos Aires, onde É um PH ideal sem muitos gastos. Depois, deve ser comprado a um preço que deixe espaço para peças de reposição, pelo menos 20% a 30% abaixo do valor pós-reforma”, explicou.
E destaca que, durante a fase de reforma, é fundamental priorizar intervenções rápidas e de alto impacto: reformas de banheiros e cozinhas, pinturas e pisos, com prazo de cinco a sete meses. O presidente da Câmara das Empresas de Serviços Imobiliários sugere contratar equipes profissionais para evitar atrasos. “Finalmente, para vendas, é preciso estabelecer uma preço competitivo com base em comparáveis recentes e usar o marketing digital para acelerar o processo. A chave é a velocidade: cada mês adicional prejudica a lucratividade devido aos custos de manutenção e de oportunidade”, alerta.
Entre os aspectos a considerar na hora de avaliar um imóvel, García Malbrán afirma que se deve começar pela localização e priorizar locais com boa conectividade, demanda estável e potencial de crescimento. “Depois é fundamental verificar o estado estrutural como humidade, instalações eléctricas, tubagens de gás e água e consultar um arquitecto para estimar os custos das despesas ocultas”, acrescentou. Não podemos esquecer da edificação, neste momento é preciso avaliar aspectos como gastos, obras em consórcio e reduções de tempo para peças de reposição. “Aspectos legais, como títulos e regulamentações municipais, devem ser levados em consideração. O cartão de venda verificado através da assinatura de um termo de venda irrevogável em favor do comprador é uma ferramenta útil para evitar gastos maiores”, afirma.
Entre os erros mais comuns estão subestimar o orçamento é o mais comum: portanto, devem ser adicionados 10% a 20% para eventos imprevistos.
Também garante que, embora rentável, a inversão de casas, também conhecida como inversão de imóveis, não é isento de riscos. “Entre os principais estão gastos imprevistos durante a reforma, como a descoberta de problemas estruturais, que podem aumentar os custos em 20% a 30%”, alerta García Malbrán. Embora garanta que as flutuações do mercado também devem ser tidas em conta: se a procura cair ou os preços não subirem como esperado, a venda é atrasada, aumentando os custos de financiamento e de serviço.
Ou riscos legais, como assinar uma nota fiscal com riscos como execução hipotecária ou morte do vendedor, como violações ou disputas com vizinhos. “Isso também pode paralisar o trabalho”, esclareceu.
Finalmente, o excesso de investimento em melhorias que não são valorizadas pelo mercado reduz as margens. Para amenizá-los, é aconselhável diversificar cada operação e limitá-la a um orçamento controlado.
Para especialistas, Uma renovação bem-sucedida baseia-se em quatro pilares: com foco no planejamento detalhado, valor agregado, qualidade dos materiais e execução eficiente. E reconhece que ultrapassar os prazos previstos é um dos maiores desafios destas operações. “Cada mês adicional gera custos adicionais no financiamento, caso haja empréstimos, despesas, impostos e serviços, o que corrói a rentabilidade entre 5% e 10% por período. E ele admite, para evitar isso, metas e prazos rígidos devem ser definidos e contingências devem ser levadas em consideração trabalhando com o empreiteiro.
Com o mercado em recuperação, o que aumenta os preços anuais entre 5% e 10% em dólares e impulsiona a procura de empréstimos hipotecários, García Malbrán acredita São transações convenientes para investidores com capital disponível e conhecimento do setor. Concluindo, para García Malbrán, o setor imobiliário é uma forma inteligente de aproveitar a recuperação do setor, mas exige disciplina e experiência. “Recomendo consultar especialistas antes de prosseguir, pois o sucesso está na execução precisa e estratégica do processo de compra, substituição e venda”, finalizou.
