Après près de quatre décennies à New York, Scott Scovell était prêt pour quelque chose de nouveau. En 2019, il a vendu son appartement de Manhattan pour 1,65 million de dollars et en 2021, il a trouvé un emploi à Miami. Il espérait profiter du faible impôt sur le revenu et du coût de la vie relativement bas de la Floride.
Il s’est avéré que les économies d’impôts ne l’ont pas affecté autant qu’il l’espérait. En travaillant, il dit avoir économisé environ 40 000 $ par an. Mais le véritable avantage résidait dans l’étendue de son budget logement.
Il a dépensé 727 500 $ pour un appartement de deux chambres à Miami, ce qui lui laisse moins d’un million de dollars de la vente de sa résidence à New York – et ce coussin lui a permis de prendre sa retraite beaucoup plus tôt.
“J’ai soudain réalisé que je pouvais prendre ma retraite des années plus tôt que prévu”, a déclaré Scovell à Business Insider (1). “Pour cela, je suis très reconnaissant envers Miami.”
Son histoire soulève une question intéressante : si vous disposez d’une valeur nette immobilière importante, une décision comme celle-ci pourrait-elle fonctionner pour vous ?
La Floride n’a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques (2), ce qui peut constituer un avantage considérable pour les hauts revenus. Scovell a estimé que s’il vivait à New York, les impôts de l’État et de la ville lui coûteraient jusqu’à 40 000 $ dans quelques années. Déménager en Floride a complètement détruit cela.
Mais ces avantages ont une durée de vie. Après que Scovell a pris sa retraite et a cessé de percevoir un salaire, l’avantage fiscal sur le revenu n’a plus d’importance car la Floride n’impose ni les revenus de placements (3) ni la sécurité sociale. Mais New York ne taxe pas non plus les prestations de sécurité sociale (4), bien qu’elle taxe les investissements (5).
Qu’en est-il des dépenses quotidiennes ? Scovell a trouvé qu’ils étaient à peu près les mêmes. Les courses étaient légèrement moins chères, mais le transport était plus cher à Miami car il nécessitait une voiture (ou un trajet coûteux) plutôt que le métro à New York. La plupart des achats qu’elle a effectués en ligne, comme des vêtements et des articles ménagers, n’ont pas changé de prix.
Il faut également tenir compte du coût des taxes foncières. La Floride ne paie que 0,8 % d’impôts fonciers (6), mais Miami a également des impôts fonciers qui s’élèvent à 2 % supplémentaires (7). Scovel pourrait payer environ 14 000 $ par an en impôts fonciers, selon l’évaluateur des impôts de l’État. Bien sûr, les impôts fonciers à New York sont assez élevés – 20 % (8) par rapport à ceux de la Floride.
L’assurance habitation est également un élément à considérer. Les tarifs de la Floride sont notoirement élevés : une police d’assurance habitation de 300 000 $ coûte environ 5 800 $, soit plus de 3 000 $ de plus que la moyenne nationale. La même politique coûte environ 1 800 $ pour une maison similaire à New York (9).
La leçon ici est que si vous espérez un déménagement qui réduira considérablement vos dépenses mensuelles, faites le calcul soigneusement avant de déménager. Les économies quotidiennes peuvent être inférieures à ce que vous pensez.
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Le véritable avantage pour Scovel n’était pas la politique fiscale, mais l’énorme valeur nette de sa maison issue de sa vente à New York et le marché immobilier relativement bon marché en Floride. Le concept est assez simple : vendre une propriété de grande valeur sur un marché cher et en acheter une similaire ailleurs à moindre coût.
Si vous envisagez un déménagement comparable, voici quelques points à garder à l’esprit :
Cette stratégie ne fonctionne que si vous utilisez un capital important et pouvez acheter et déménager dans une zone moins chère. Calculez les chiffres des deux côtés et assurez-vous de prendre en compte des éléments tels que l’assurance habitation et les impôts fonciers.
L’IRS exclut jusqu’à 250 000 $ (10 $) du produit de la vente d’une maison de l’impôt sur les plus-values (500 000 $ pour les couples mariés déclarant conjointement) si vous avez vécu dans la résidence pendant au moins 2 des 5 dernières années. Tout ce qui dépasse ce chiffre est imposé, et si la valeur de votre maison augmente considérablement, la facture fiscale pourrait être élevée.
Scovell est arrivé en 2021, après la pandémie. Depuis lors, les ventes moyennes de logements ont augmenté, même si les prix ont diminué cette année (11). Pourtant, les calculs qui fonctionnaient il y a seulement quelques années n’ont peut-être plus autant de sens sur le plan financier aujourd’hui.
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Business Insider (1); État de Floride (2); Actif intelligent (3); Loyauté (4, 10) ; Moteurs financiers Edelman (5); fonds fiscal (6); Tomas Regalado (7); Département des Finances de New York (8 ; Bankrate (9) ; Redfin (11)
Cet article contient uniquement des informations et ne doit pas être considéré comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.
