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Warren Buffett est connu pour ses investissements judicieux, notamment sa capacité à racheter des entreprises bénéficiant d’avantages concurrentiels durables. Cependant, sa sagesse en matière d’investissement s’étend aux entreprises et aux actions.
En fait, le PDG de Berkshire Hathaway, aujourd’hui à la retraite, a réalisé deux investissements non boursiers qu’il considère comme particulièrement « instructifs ».
“Ces deux investissements fourniront des rendements substantiels et satisfaisants tout au long de ma vie et, par la suite, pour mes enfants et petits-enfants”, écrit-il dans une lettre aux actionnaires de Berkshire (1).
Il a également prévu que les revenus issus de ces deux investissements « augmenteront probablement dans les décennies à venir ».
Voici un aperçu plus approfondi de ces deux investissements et de la manière dont vous pouvez participer à l’action dès aujourd’hui.
Le premier investissement de Buffett dans cette classe d’actifs a commencé dans les années 1980, lorsque les prix agricoles dans le Midwest ont chuté en raison d’une bulle boursière. Lorsque les prix ont chuté, Oracle a vu une opportunité d’investissement.
“En 1986, j’ai acheté à la FDIC une ferme de 400 acres située à 80 kilomètres au nord d’Omaha. Cela m’a coûté 280 000 dollars, bien moins que ce que la banque en faillite m’avait donné pour la ferme quelques années plus tôt”, a déclaré Buffett dans sa lettre.
Buffett a ensuite calculé que le rendement normalisé de l’exploitation agricole serait de 10 %. Il pensait également que la productivité s’améliorerait avec le temps et que les prix des cultures augmenteraient. Il a souligné que “les deux attentes ont été satisfaites”, notant qu’en 2014, la ferme avait triplé ses revenus et valait cinq fois ce qu’elle payait.
Les terres agricoles ont historiquement démontré leur valeur de capacité au fil du temps, notamment en période d’inflation. Cette caractéristique fait des terres agricoles un actif attrayant pour de nombreux investisseurs, et pas seulement pour Buffett. Parmi eux se trouvent d’autres milliardaires comme Bill Gates.
En fait, Gates possède 242 000 acres de terres agricoles aux États-Unis, ce qui fait de lui le plus grand propriétaire privé de terres agricoles du pays, selon le Land Report (2). Sa zone s’étend sur 17 États, avec des participations importantes en Louisiane, en Arkansas et au Nebraska.
Si ce type d’investissement extérieur semble être une anomalie pour un cofondateur de Microsoft, considérez les signes dollar. La société d’investissement de Gates considère les terres agricoles comme un « actif stable à long terme qui diversifie son portefeuille à forte composante technologique ».
Cependant, il existe des obstacles importants à la possession de terres agricoles. Le capital initial nécessaire pour acheter ne serait-ce qu’un petit terrain crée une barrière à l’entrée élevée pour les investisseurs ordinaires. De plus, les investisseurs doivent comprendre l’agriculture ou s’appuyer sur des dirigeants agricoles expérimentés.
L’USDA et d’autres organisations gèrent des programmes permettant aux particuliers d’acheter des terres agricoles, mais en général, cette classe d’actifs est réservée aux investisseurs accrédités.
Entrez FarmTogether, une entreprise qui offre un certain nombre de fonds et d’opportunités d’investissement aux investisseurs cherchant à investir du capital dans des terres agricoles physiques. Leur processus rigoureux, soutenu par des technologies de pointe et des experts du secteur, ne garantit que les 1 % les plus importants des transactions de terres agricoles avec les investisseurs.
Avec plus de 2,1 milliards de dollars de capital déployé avec une philosophie d’investissement conservatrice et disciplinée, FarmTogether permet aux investisseurs qualifiés de profiter des avantages de cette classe d’investissement, tout comme Buffett et Gates.
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L’éclatement de la bulle a également donné lieu à un deuxième investissement, cette fois dans l’immobilier commercial.
En 1993, Buffett a appris qu’un immeuble commercial à New York, près de l’Université de New York, était à vendre par la Resolution Trust Corporation (RTC).
Buffett a estimé que le rendement actuel sans effet de levier de la propriété était d’environ 10 %. Il a souligné que le RTC avait sous-disposé la propriété et que la location des magasins vacants aurait augmenté ses revenus.
Plus important encore, Buffett a identifié une opportunité majeure : le locataire le plus important, occupant environ 20 % de l’espace, ne payait que 5 $ le pied carré, tandis que les autres locataires payaient en moyenne 70 $. Il a écrit : “L’expiration du bail de cet accord dans neuf ans sera certainement une augmentation significative des bénéfices.”
Fort de cette analyse, Buffett a rejoint un petit groupe d’investisseurs pour acheter la propriété. La décision a été couronnée de succès.
“Les distributions annuelles dépassent désormais 35 % de notre investissement initial en capital”, a écrit Buffett dans une lettre aux actionnaires.
Même si les investissements calculés de Buffett dans les propriétés commerciales de New York ont généré des rendements extraordinaires, des opportunités similaires ont toujours été moins accessibles à l’investisseur moyen – jusqu’à présent.
Même si l’accès à l’immobilier commercial est une recommandation de Buffett, c’est plus facile à dire qu’à faire. Pour un point d’entrée plus abordable dans l’immobilier avec un minimum inférieur, vous pouvez plutôt investir dans des propriétés locatives résidentielles via Tycoon.
Cette plateforme d’investissement immobilier propose la propriété fractionnée d’immeubles locatifs de premier ordre, offrant aux investisseurs des revenus locatifs mensuels, une appréciation en temps réel et des avantages fiscaux – sans acomptes importants ni appels nocturnes des locataires.
Fondée par d’anciens investisseurs immobiliers de Goldman Sachs, une équipe de magnats sélectionne pour vous les 1 % des meilleures maisons unifamiliales locatives à l’échelle nationale. En termes simples, vous pouvez investir dans des offres de qualité institutionnelle pour une fraction du coût habituel.
Chaque propriété passe par un processus de vérification qui exige un rendement minimum de 12 %, même dans des scénarios négatifs. Dans l’ensemble, la plateforme a un TRI annuel moyen de 18,8 %. Leurs rendements en espèces, quant à eux, sont en moyenne de 10 à 12 % par an. Les offres se vendent souvent en moins de trois heures, avec des investissements allant généralement de 15 000 $ à 40 000 $ par propriété.
Chaque investissement est adossé à des actifs réels qui ne dépendent pas de la viabilité de la plateforme. Chaque propriété est détenue dans une Propco LLC indépendante, de sorte que les investisseurs sont propriétaires de la propriété et non de la plateforme. Le fractionnement basé sur la blockchain ajoute une couche de sécurité, fournissant un enregistrement permanent et vérifiable de chaque pari.
Commencer est un processus simple et rapide. Vous pouvez créer un compte, puis parcourir les fonctionnalités disponibles. Une fois vos informations confirmées auprès de leur équipe, vous pouvez investir comme un magnat en quelques clics.
Mais l’immobilier résidentiel n’est qu’une partie de cette verticale d’actifs alternatifs. D’autres options, en plus des propriétés commerciales, incluent les unités multifamiliales et même l’immobilier industriel.
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Parce qu’ils ont éliminé les intermédiaires (courtiers et intermédiaires de financement participatif), les investisseurs accrédités avec un investissement minimum de 100 000 $ peuvent avoir un accès direct à des opportunités multifamiliales de qualité institutionnelle. Ce modèle simplifié peut contribuer à réduire les impôts tout en augmentant la transparence et le contrôle.
Et avec Lightstone DIRECT, vous investissez dans des transactions multifamiliales à actif unique avec Lightstone – un véritable partenaire – puisque Lightstone investit au moins 20 % de ses propres capitaux propres dans chaque offre. Toutes les opportunités d’investissement Lightstone sont soumises à un examen rigoureux en plusieurs étapes avant d’être approuvées par les dirigeants de Lightstone, dont le fondateur David Lichtenstein.
Le fonctionnement est simple : inscrivez-vous simplement avec votre e-mail et vous pourrez planifier un appel avec un expert en formation de capital pour évaluer vos opportunités d’investissement. À partir de là, tout ce que vous avez à faire est de vérifier vos coordonnées pour commencer à investir.
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En tant que tel, même si les locations multifamiliales ne vous intéressent pas, Lightstone peut toujours servir de véhicule d’investissement pour d’autres secteurs de l’immobilier.
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En fin de compte, il convient de se demander ce que nous pouvons apprendre des investissements de Buffett dans ces deux actifs.
La leçon la plus importante est peut-être le timing de ses achats : notons que même si Buffett est optimiste quant à l’avenir de ces deux investissements, il les a réalisés après l’éclatement de leurs bulles respectives. Il a attendu que le prix vienne.
Il a aussi fait ses devoirs. Avant d’investir, il a fait une analyse approfondie pour prédire son rendement, il avait donc une assez bonne idée de dans quoi il s’embarquait.
En fait, dans une lettre aux actionnaires, Buffett a souligné que si vous ne vous sentez pas à l’aise avec une estimation approximative des bénéfices futurs d’un actif, vous devriez « simplement l’oublier et passer à autre chose ».
Ce bon conseil peut être appliqué à tout investissement.
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Berkshire Hathaway (1); rapport foncier (2)
Cet article contient uniquement des informations et ne doit pas être considéré comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.
