La vente d’une maison peut s’accompagner de l’un des allégements fiscaux les plus généreux du code fiscal américain, mais une récente décision de la Cour fiscale nous rappelle brutalement que ce n’est pas vrai dans toutes les situations.
Dans Pesarick c.CommissaireUn gestionnaire immobilier a vendu deux propriétés en 2020 pour un total de 743 800 $ (1) – des propriétés pour lesquelles il avait initialement payé 424 750 $ et sur lesquelles il croyait n’avoir aucun gain imposable. Le Wall Street Journal histoire.
Le juge en chef de la Cour de l’impôt, Patrick Urda, a rendu une décision différente : Jeffrey Pesarik devait des impôts sur 255 281 $ de revenus non déclarés, plus des pénalités et des intérêts. Il n’a pas réussi à prouver qu’une maison était considérée comme sa résidence principale, ni à justifier les améliorations prétendues apportées à l’autre.
L’affaire montre ce qui peut arriver lorsque les vendeurs supposent qu’ils ont droit à des allégements fiscaux qu’ils n’ont pas réellement reçus ou qu’ils n’ont pas documentés.
De nombreux vendeurs « supposent que l’IRS ne posera pas de questions », a déclaré au Wall Street Journal Eric Bronenkant, CPA d’Edelman Financial Engines (2).
L’exclusion de la vente d’une maison en vertu de l’article 121 de l’Internal Revenue Code permet aux vendeurs qualifiés d’exclure jusqu’à 250 000 $ de gain de la vente d’une maison s’ils sont célibataires, ou jusqu’à 500 000 $ pour les couples mariés déposant une demande conjointe. Il s’agit d’une rupture importante, mais elle s’accompagne de conditions strictes (3).
Selon l’IRS, pour être admissible, vous devez être propriétaire et avoir vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant immédiatement la vente. Vous ne pouvez réclamer qu’une fois tous les deux ans. Si vous possédez plus d’une maison, l’IRS détermine que l’exclusion s’applique uniquement à votre résidence principale, et non à une maison de vacances, à une location ou à un immeuble de placement (4).
Même si Pesarick satisfaisait aux conditions de propriété de la maison du Massachusetts, le problème consistait à affirmer qu’il s’agissait de sa résidence principale.
Le juge a noté qu’il n’avait pas de documents fiscaux du Massachusetts ni de permis de conduire de l’État, et que ses factures de carte de crédit étaient envoyées à une boîte postale du New Hampshire. Le permis de conduire qu’il a utilisé pour s’identifier provenait de l’Arizona. L’utilisation communautaire n’a pas établi une résidence cohérente dans le Massachusetts. Ainsi, le tribunal a refusé l’exclusion, ce qui lui a coûté plus de 137 000 $ en gain imposable sur cette seule propriété (2).
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C’est là que de nombreux vendeurs se retrouvent bloqués. L’IRS ne regarde tout simplement pas la loi. La publication IRS 523 décrit le test des « faits et circonstances » : une résidence principale est généralement l’endroit où vous passez la plupart de votre temps, mais d’autres facteurs sont également importants, tels que votre adresse postale, votre permis de conduire, votre inscription sur les listes électorales, l’adresse de votre compte bancaire et votre adhésion à des organisations locales.
Si vous partagez votre temps entre deux propriétés, vous devez être en mesure de montrer – avec de véritables traces écrites – quelle est votre résidence principale avec des enregistrements cohérents (5).
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Même lorsque l’exclusion ne s’applique pas ou lorsque le gain dépasse la limite d’exclusion, les vendeurs peuvent réduire leur gain imposable en augmentant leur prix de base rajusté.
L’IRS explique que votre base ajustée commence avec votre prix d’achat et augmente avec les améliorations d’immobilisations éligibles telles qu’un nouveau toit, une superficie supplémentaire, un sous-sol fini ou des systèmes mis à jour (6). Ne comptent pas les réparations et l’entretien de routine, seuls les travaux qui ajoutent de la valeur, prolongent la durée de vie utile de la maison ou l’adaptent à un nouvel usage (7).
Pesarick a tenté d’en tirer profit dans sa maison du New Hampshire, réclamant environ 82 000 $ de réparations sur une maison qu’il avait achetée pour 30 000 $ et revendue pour 187 000 $. Cela réduirait considérablement son bénéfice imposable. Mais le tribunal a rejeté la plupart d’entre elles. Ses dossiers, y compris les relevés de carte de crédit des magasins de rénovation domiciliaire et les feuilles de calcul, étaient insuffisants pour prouver quel travail avait été effectué ou qualifié (2).
La leçon : chaque amélioration majeure doit être documentée avec des contrats, des permis, des factures et des reçus organisés dans un dossier spécial dès le premier jour de propriété.
Les pertes de Pessary ne se limitent pas aux impôts.
Le tribunal a imposé une pénalité de 20 % liée à l’exactitude de l’impôt en cas de négligence et de non-respect substantiel de l’impôt à payer. Il a affirmé que son état de santé limitait ses performances, mais le tribunal a estimé qu’il n’avait pas réussi à démontrer que cela affectait réellement ses obligations fiscales (2).
L’exclusion relative à la vente d’une maison est l’un des avantages les plus précieux du code des impôts. Le cas de Pesarick ne devrait pas vous inquiéter de le réclamer si vous êtes admissible, mais il sert de rappel pour faire ce qu’il faut, avec les dossiers pour le sauvegarder. Avant de vendre, assurez-vous :
Confirmez que vous êtes vraiment admissible
La maison que vous vendez répond-elle à deux des cinq critères de propriété et d’utilisation ? pouvez-vous le prouver Si vous partagez votre temps entre plusieurs propriétés, indiquez votre résidence principale de manière cohérente, pas seulement lorsqu’une vente se profile à l’horizon.
Connaître les limites
L’exclusion ne peut être utilisée qu’une fois tous les deux ans, et tout gain supérieur au seuil de 250 000 $ ou de 500 000 $ est imposable. Pour les résidences secondaires, les locations et les immeubles de rapport, l’exclusion ne s’applique pas (4).
Gardez une trace de toutes les améliorations admissibles
Votre base ajustée augmente avec les améliorations du capital, et une base plus élevée signifie un gain imposable inférieur (6). Conservez les reçus datés, les factures de l’entrepreneur et les dossiers de permis pour chaque projet.
N’oubliez pas les frais de vente
Les commissions, frais juridiques et autres frais de transaction peuvent également réduire votre bénéfice imposable – mais seulement si vous les documentez (5).
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Notes fiscales (1); Le Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Cet article contient uniquement des informations et ne doit pas être considéré comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.
