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Com o financiamento pelo proprietário, o proprietário ou vendedor concede um empréstimo ao comprador da casa, em vez de um banco ou credor hipotecário fornecer o empréstimo.
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O contrato pode ser estruturado de várias maneiras, inclusive como uma segunda hipoteca, um acordo de aluguel próprio ou um empréstimo garantido.
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O financiamento pelo proprietário tende a beneficiar mais o vendedor do que o comprador, mas pode ser uma opção viável para compradores que não se qualificam para uma hipoteca tradicional.
O financiamento pelo proprietário é um acordo privado em que o vendedor de um apartamento fornece parte ou a totalidade do financiamento para a compra da casa diretamente ao comprador. Esse acordo é mais comum em transações que envolvem familiares ou partes que se conhecem. Mas também pode ser aplicável a qualquer comprador que não possa qualificar-se para uma hipoteca tradicional ou para uma hipoteca suficiente para pagar a casa.
O financiamento do proprietário pode assumir uma variedade de formas, incluindo uma segunda hipoteca, um contrato de terreno, um contrato de arrendamento próprio ou uma hipoteca final. Freqüentemente, o vendedor mantém a escritura da propriedade até que o comprador a pague integralmente e o comprador assine uma nota promissória e uma hipoteca ou título fiduciário.
Geralmente é um acordo de curto prazo, geralmente com duração de cinco a 10 anos. Em muitos casos, o comprador faz um depósito antecipado ou entrada, e também paga outras despesas, como:
Uma hipoteca de dinheiro para compra é simplesmente outro nome para financiamento do proprietário. Você também pode ouvi-lo chamado de “finanças criativas” ou “finanças reconhecidas”. Independentemente do termo usado, o acordo é o mesmo: um vendedor empresta dinheiro a um comprador para comprar sua casa.
Digamos que um comprador esteja interessado em uma casa com preço de US$ 380.000 e planeje investir US$ 38.000, ou 10%. Devido a circunstâncias financeiras ou de crédito, o comprador fica sabendo que só pode se qualificar para uma hipoteca de até US$ 100.000. O vendedor concorda em financiar os US$ 242.000 restantes com uma taxa de juros fixa por 10 anos, fazendo um pagamento inicial (calculado usando uma amortização de 30 anos) para o pagamento restante após uma década.
Existe mais de uma maneira de criar um contrato de financiamento ao proprietário. Aqui estão algumas definições comuns:
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Segunda hipoteca: Se o comprador só for elegível para uma parte dos fundos através de uma hipoteca tradicional, o vendedor pode estender uma segunda hipoteca para o restante do financiamento, geralmente a uma taxa de juros mais elevada. “Normalmente, o vendedor não mantém essa hipoteca por mais de cinco ou 10 anos”, diz Chris McDermott, investidor imobiliário, corretor e cofundador da Jax Nurses Buy Houses em Jacksonville, Flórida.
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Contrato de terreno: No contrato de terreno, o comprador paga diretamente ao vendedor em parcelas e recebe a escritura do imóvel após pagar o preço integral da compra. Essa abordagem elimina as despesas de fechamento de custos e taxas associadas ao empréstimo, tornando-o uma opção mais rápida e barata do que uma hipoteca tradicional.
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Alugue para possuir: Nesta situação, o comprador aluga a casa com opção de compra a um preço fixo após um determinado período de tempo. Normalmente, uma parte dos pagamentos mensais do aluguel será aplicada ao preço final de compra do imóvel. Além disso, o comprador geralmente precisa fazer um depósito antecipado, que será perdido se ele decidir não comprar.
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Hipoteca abrangente: Se o vendedor ainda tiver uma hipoteca da casa, ele poderá oferecer um empréstimo final, o que significa que a hipoteca do comprador “envolve” a dele. Com efeito, o comprador efetua o pagamento da hipoteca do vendedor. O vendedor pode cobrar uma taxa de juros maior no envelope e cobrir a diferença. (O vendedor deve primeiro obter a aprovação do seu credor.)
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Requisitos flexíveis de crédito e/ou pagamento inicial
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Não há necessidade de solicitar uma hipoteca ou passar por subscrição
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Fechamento mais rápido e barato
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Útil para autônomos que podem ter dificuldade em comprovar renda ao banco
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Desafiando encontrar um vendedor disposto
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Taxas de juros mais altas e/ou pagamento inicial
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Ainda responsável pela manutenção do seguro residencial e pagamentos de impostos sobre a propriedade
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Não há vantagem para a pontuação/histórico de crédito se o vendedor não relatar os pagamentos
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Atraia mais compradores se nenhuma oferta surgir
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Fechar mais rápido
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Ganhe renda com o pagamento de juros do comprador
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Potencial para diferir ganhos de capital
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Risco de perda caso o comprador não pague ou cause danos ao imóvel
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Você precisa verificar o comprador sozinho
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Custos e encargos de elaboração de contratos e gestão de dívidas
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Nenhuma consideração ou menos adiantado para pagar a hipoteca ou comprar uma casa nova
Os requisitos para um contrato de financiamento ao proprietário dependem de como ele está estruturado. Como regra geral, os termos da liquidação devem ser especificados na nota promissória e incluir o seguinte:
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prometer pagar
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preço de compra
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Valor do depósito ou adiantamento
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Valor e prazo do empréstimo
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taxa de juro
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Distribuindo reduções e pagamentos mensais
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Pagamento balão, se aplicável
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As consequências se o comprador não pagar ou pagar com atraso
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Detalhes do seguro residencial e do imposto sobre a propriedade
O comprador e o vendedor precisam de um advogado para revisar o acordo, pelo menos, para garantir proteções de ambos os lados.
O financiamento pelo proprietário pode ser benéfico para compradores que não se qualificam para uma hipoteca de um credor tradicional ou para aqueles que se qualificam para apenas uma parte do financiamento necessário para a compra. Também dá aos vendedores a oportunidade de obter rendimentos através de juros e possivelmente atrair ofertas adicionais.
Aqui estão alguns cenários em que o financiamento do proprietário pode fazer sentido:
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O crédito ou os fundos do comprador não são suficientes para se qualificar para o financiamento tradicional.
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O comprador não tem o suficiente para um pagamento inicial.
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O preço de compra da casa é alto valor estimadoobrigando o comprador a cobrir o défice com fundos adicionais.
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As partes querem fechar rápido ou economizar Custos de fechamento.
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As partes preferem condições mais flexíveis do que as oferecidas pelos credores tradicionais.
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A transação envolve um recurso sério ou outro tipo de propriedade única que os credores tradicionais não estão dispostos a financiar.
Se você não conseguir o financiamento necessário de um banco ou credor hipotecário, um agente imobiliário experiente pode ajudá-lo a encontrar imóveis para venda com financiamento do proprietário.
Se você decidir seguir o caminho do financiamento do proprietário como vendedor, certifique-se de estabelecer sua não comercialização.
“Certifique-se de pedir um adiantamento significativo – 15%, se possível”, diz McDermott. “Descubra a localização e a estratégia de saída do comprador e determine qual é seu plano e cronograma. Em última análise, você quer saber se o comprador estará em condições de pagar e refinanciar assim que o pagamento inicial for concluído.”
Se você estiver do outro lado do negócio como comprador, é importante revisar o contrato de financiamento do proprietário com um advogado.
“Também é uma boa ideia voltar atrás em um contrato de financiamento ao vendedor depois de alguns anos, especialmente se as taxas de juros caírem ou sua pontuação de crédito melhorar – nesse caso, você pode refinanciar com uma hipoteca tradicional e pagar ao vendedor mais cedo do que o esperado”, diz Andrew Swain, cofundador da Sundae, um mercado imobiliário residencial com sede em São Francisco.
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Você pode comprar casas financiadas pelo proprietário sem entrada?
É muito raro ver casas financiadas pelo proprietário sem necessidade de entrada. No entanto, esses tipos de acordos são mais flexíveis do que as hipotecas tradicionais, portanto, você poderá pagar um valor menor.
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Como encontro casas financiadas pelo proprietário para venda?
Uma das maneiras mais fáceis de encontrar uma casa financiada pelo proprietário é pesquisar em mercados imobiliários online dedicados a esses tipos de propriedades. Se você estiver pesquisando em um mercado tradicional como o Zillow, tente procurar casas listadas para venda pelo proprietário (FSBO). Você também pode tentar procurar um corretor de imóveis com experiência nesse tipo de negócio.
