O divórcio envolve algumas escolhas importantes na vida – e uma das mais importantes é o que fazer com a casa da família. Se você tem filhos (e uma hipoteca pendente), essa escolha pode ser ainda mais complicada.
Vejamos o exemplo hipotético de Tom e sua ex-mulher, Amy, que se divorciaram amigavelmente. Em vez de vender a casa, decidiram mantê-la para que os dois filhos pequenos pudessem ficar na casa da família. Tom mudou-se para um apartamento próximo para alugar.
Como Amy realiza várias atividades paralelas, ela não tem o que os credores consideram uma renda totalmente verificável. Então Tom concordou em continuar pagando a hipoteca – em seu nome – e Amy pagaria a ele assim que recebesse o contracheque com seus ganhos adicionais.
Eles nunca tiveram problemas com esse acordo. Mas agora Tom está pensando em comprar um apartamento e teme ter problemas para conseguir uma segunda hipoteca – embora Amy esteja pagando a ele o pagamento da hipoteca da casa da família.
Este tipo de situações estão a tornar-se mais comuns, especialmente entre pais divorciados ou separados que tentam dar prioridade à estabilidade dos seus filhos. Mas os credores não avaliam as hipotecas com base na dinâmica familiar.
E não entender como funciona pode levar à rejeição de empréstimos, limites de empréstimo mais baixos ou taxas mais altas.
Se você tiver uma hipoteca conjunta, ambos serão responsáveis por ela – mesmo após o divórcio. Alguns casais optam por vender a casa e dividir o produto, refinanciar a hipoteca em nome de um dos cônjuges ou fazer com que um dos cônjuges compre o outro.
Lembre-se de que uma hipoteca não é o mesmo que uma escritura (um documento que prova que você possui uma propriedade). Assim, você pode possuir o título sem estar hipotecado (e vice-versa).
Alguns casais divorciados optam por deixar a hipoteca como está. No caso de Tom, ele é legalmente responsável pelo empréstimo, o que pode afetar sua capacidade de obter uma segunda hipoteca.
De acordo com o The Mortgage Reports, a relação dívida / rendimento (DTI) do mutuário desempenha um papel crítico na qualificação para uma nova hipoteca. Se uma pessoa estiver registada noutra hipoteca, esta obrigação é incluída no cálculo do seu DTI e pode afetar a sua capacidade de se qualificar – mesmo que não seja ele quem paga os pagamentos do empréstimo existente (1).
Seu DTI é calculado somando todas as suas dívidas, incluindo hipoteca, empréstimo de carro e cartões de crédito, e depois dividindo-as por sua renda bruta.
Quanto maior o índice de DTI, mais difícil será se qualificar para uma hipoteca. Os credores geralmente desejam um DTI de 36% ou menos, embora alguns possam permitir um DTI na faixa de 45%. No caso de Tom, seu DTI parece maior do que é porque seu nome está em uma hipoteca que sua ex-mulher está lhe pagando.
Lembre-se de que se você pagar pensão alimentícia – como Tom faz – ela também contará no seu DTI da mesma forma que um empréstimo de carro ou uma dívida de cartão de crédito.
De acordo com a Mortgage One, isso reduz o valor que você pode ter direito a pedir emprestado. Se solicitar uma hipoteca juntamente com um cônjuge ou novo parceiro, as suas obrigações de apoio também podem afetar a sua elegibilidade, dependendo da forma como o pedido está estruturado (2).
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Ao solicitar uma segunda hipoteca, ter uma sentença de divórcio declarando que seu ex é responsável pela primeira hipoteca pode ajudar no seu caso – junto com o comprovante de pagamento, como extratos bancários mostrando que seu ex lhe pagou todos os meses.
Mas ainda não é uma garantia e os credores ainda podem considerá-lo legalmente responsável. Você será avaliado pelos credores com base em uma renda em vez de duas, o que pode reduzir seu poder de endividamento. Também pode ser cobrada uma taxa de juros de hipoteca mais alta.
Contornar isso pode significar refinanciar sua primeira hipoteca ou abandonar totalmente ela. Se você refinanciar e seu ex assumir a hipoteca, ainda haverá um custo para refinanciar (normalmente 3-6% do saldo restante do empréstimo) (3).
E seu ex pode não ser aprovado para um refinanciamento se tiver uma pontuação de crédito baixa ou uma dívida alta (ou, como no caso de Amy, renda irregular).
No entanto, se Amy puder documentar uma renda consistente ao longo de um período de 12 meses (que pode incluir pensão alimentícia e/ou pensão alimentícia) e manter uma boa pontuação de crédito, ela poderá eventualmente obter uma hipoteca em seu próprio nome – o que é melhor para ela. e Melhor para o ex dela. A sentença de divórcio deve descrever claramente o seu acordo financeiro para comprovar rendimentos documentados.
Amy pode ver se ela se qualifica para um empréstimo FHA, que é apoiado pela Federal Housing Administration, que tem requisitos de crédito mais flexíveis e requisitos de DTI mais baixos. Alternativamente, ela poderia ver se conseguia encontrar um fiador (talvez seus pais) e então comprar a casa juntos de Tom.
Manter a casa da família pode proporcionar estabilidade e continuidade aos filhos durante o divórcio. Também pode ser uma decisão financeira estratégica. Mas, no final, o refinanciamento pode ser o melhor caminho para a liberdade financeira – para ambos os parceiros.
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relatórios de hipotecas (1); uma hipoteca (2); hipoteca de foguete (3)
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser considerado um conselho. É fornecido sem qualquer tipo de garantia.
