“Será que ela algum dia receberá seus US$ 100 mil?” (O assunto da foto é um modelo.) – Getty Images/iStockphoto
Uma versão anterior deste artigo distorceu o nome da Federal Housing Administration.
Tenho um amigo e familiar que perdeu a casa devido à execução hipotecária. Está sendo leiloado. Ela tinha patrimônio superior a US$ 100.000 após o contrato de fideicomisso e todas as taxas foram cobertas. Ninguém parece saber se existe um prazo máximo para que o patrimônio possa ser pago a ela. A casa fica na Virgínia e ela se pergunta se algum dia conseguirá recuperar seu patrimônio de US$ 100.000. Acho isso muito perturbador. As execuções hipotecárias estão aumentando em todo o país? E se sim, o que diabos está acontecendo?
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A oferta inicial em uma execução hipotecária costuma ser inferior ao valor justo de mercado da propriedade. – Ilustração de MarketWatch
O processo de execução hipotecária pode levar meses e seu amigo precisa ser proativo e reivindicar a devolução de quaisquer fundos excedentes.
Há um ruído de tensão no mercado imobiliário. Os pedidos de execução hipotecária nos EUA aumentaram 14 por cento, para 367.460 no ano passado, depois de subirem apenas 3 por cento no ano anterior, de acordo com o Relatório do Mercado de Execução Hipotecária dos EUA da Attom. Embora esses números possam parecer alarmantes, ainda estão bem abaixo dos níveis observados durante a recente crise imobiliária. Os registros permanecem cerca de 87% abaixo do pico de quase 2,9 milhões em 2010.
Atom coleta dados de execução hipotecária registrados publicamente em mais de 3.000 condados nos Estados Unidos. De forma alarmante, os pedidos de execução hipotecária em Janeiro aumentaram 32% ano após ano, para um total de 40.534 propriedades, com Delaware, Nevada e Florida entre os estados com as taxas mais elevadas. Este foi o 11º mês consecutivo de aumento de execuções hipotecárias.
Uma infinidade de fatores está pressionando os proprietários, muitos dos quais – provavelmente como seu amigo – estão ansiosos para subir na hierarquia imobiliária. Não só as taxas de juro continuam teimosamente elevadas – a taxa de juro a 30 anos é superior a 6% – mas os proprietários também enfrentam impostos sobre a propriedade mais elevados, prémios de seguro, contas de serviços públicos e custos de manutenção crescentes. Some-se a isso o aumento do custo de vida e uma situação financeira incerta.
Embora as taxas gerais de inadimplência permaneçam baixas pelos padrões históricos, os empréstimos residenciais da FHA e da Veterans Affairs apresentam taxas de inadimplência mais altas do que os empréstimos convencionais, de acordo com a Mortgage Bankers Association. Os empréstimos FHA são em grande parte concebidos para mutuários com pontuações de crédito mais baixas, rácios dívida/rendimento mais elevados e pagamentos iniciais mais pequenos (por vezes tão baixos como 3,5%), deixando pouca margem de erro no orçamento familiar.
Tal como o MarketWatch relatou recentemente, as taxas de inadimplência hipotecária nas áreas de rendimento mais baixo atingiram o máximo de uma década no final de 2025, atingindo 3%, acima dos 0,5% em 2021. A taxa global de inadimplência foi de 1,3% no ano passado, com aumentos relacionados com os factores mencionados acima, bem como com o aumento do desemprego. Os EUA perderam 92 mil empregos em Fevereiro, em comparação com um ganho esperado de 50 mil, e a taxa de desemprego subiu para 4,4%, face aos 4,3% do mês anterior, levantando novas preocupações sobre uma economia em desaceleração.
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Voltando ao dilema de US$ 100.000 da sua amiga: ela está passando por uma experiência traumática e cara. Sem saber mais sobre suas circunstâncias, presumo que ela esteja alugando. Compreensivelmente, ela está aguardando ansiosamente seus US$ 100.000 em patrimônio depois que todos os custos legais e impostos forem pagos. Tranquilize-a de que o dinheiro irá parar na conta dela. Porém, observe o ponto principal: na Virgínia, ela deve reivindicar ativamente esse dinheiro.
Todo o processo é longo e árduo. Antes que os fundos restantes possam ser pagos ao seu amigo, todas as garantias – segundas hipotecas, linhas de crédito de home equity e quaisquer outras decisões – devem ser satisfeitas com o que resta. A Virgínia não tem o “direito de resgate”, portanto, os proprietários geralmente não têm permissão para recomprar a propriedade executada. Se os fundos não forem reclamados, o dinheiro será classificado como propriedade não reclamada.
Sua amiga deverá entrar em contato com o administrador – responsável por fiscalizar a venda – para verificar se há excesso de contraprestação e, em seguida, deverá solicitar um formulário de reclamação. Ela deve apresentar a reclamação oficial o mais rápido possível, juntamente com todos os documentos exigidos. Na Virgínia, as pessoas na posição dela geralmente têm até um ano para reivindicar os fundos excedentes, após o qual os fundos não reclamados são entregues ao estado.
Quando uma propriedade entra em atraso devido a impostos não pagos ou pagamentos de hipotecas perdidos, a parte que deve esses fundos tem o direito legal de tomar medidas contra o proprietário para cobrar a dívida, de acordo com a Brown Firm, um escritório de advocacia em Alexandria, Washington. Este processo pode levar à venda do imóvel em leilão. Geralmente, o lance inicial do leilão é definido no valor total devido ao titular da garantia, incluindo quaisquer taxas aplicáveis.
Essa oferta inicial – infelizmente para o proprietário, neste caso seu amigo – muitas vezes é inferior ao valor justo de mercado da propriedade, acrescenta o escritório de advocacia. À medida que as licitações são feitas, o preço final de venda pode ficar entre a dívida total e o valor de mercado do imóvel. Qualquer valor acima da dívida total é considerado “excesso”, que seu amigo deseja reivindicar agora.
Recomeçar do zero é difícil. Seu amigo não será o único a enfrentar a execução hipotecária nos próximos meses.
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