Uma casa de um milhão de dólares pode já não parecer particularmente extravagante, pelo menos não em mercados onde os preços médios das casas flertam com os sete dígitos. Mas, embora esse tipo de preço de listagem possa parecer a norma, o pagamento mensal de uma hipoteca de um milhão de dólares ainda pode causar um sério choque nos adesivos. Taxas de juros, valores de entrada, tipos de empréstimos, impostos, seguros e taxas – tudo aumenta rapidamente, e a diferença entre “barato no papel” e “fácil de conviver” costuma ser de milhares de dólares por mês.
Quando os compradores falam em comprar uma casa de um milhão de dólares, geralmente se referem ao preço de listagem, não à hipoteca em si. A maioria dos compradores não pede emprestado o valor total.
Por exemplo, se você usar uma hipoteca convencional que exige um pagamento inicial de 20%, você pagaria $ 200.000 e faria uma hipoteca de $ 800.000. Esta distinção é importante porque o seu pagamento mensal é calculado sobre o valor do empréstimo e não sobre o valor da casa.
A partir daí, a taxa de juros e o prazo do empréstimo fazem a maior parte do trabalho.
A opção mais comum ainda é uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, principalmente porque mantém os pagamentos mensais mais baixos do que os prazos de empréstimo mais curtos.
Usando uma taxa de juros de 6,15%, o pagamento do principal e dos juros de um empréstimo de US$ 800.000 é de aproximadamente US$ 4.874 por mês.
Este número por si só pode parecer administrável para pessoas com rendimentos elevados. No entanto, isso também é apenas parte da história.
Em comparação com uma hipoteca de 30 anos, uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos pode reduzir drasticamente os custos gerais de juros – mas exige muito mais do seu orçamento mensal.
A 5,5%, esse empréstimo de $ 800.000 acarreta um pagamento de principal e juros de aprox. US$ 6.537 por mês.
Esse pagamento rende $ 1.663 a mais por mês do que a opção de 30 anos. A vantagem é possuir sua casa na metade do tempo e pagar muito menos juros no geral. A desvantagem é que você precisará de receita e fluxo de caixa para cobrir seus custos mensais.
Os empréstimos FHA não se limitam a residências básicas. Em áreas de alto custo, você pode usar empréstimos FHA para comprar propriedades muito mais caras, incluindo compras de milhões de dólares, desde que os limites locais de empréstimos FHA permitam. Muitos credores hipotecários permitem que você obtenha um empréstimo FHA com um pagamento inicial de até 3,5%.
Com 3,5% de desconto em uma casa de um milhão de dólares, você investe $ 35.000 e pega emprestado $ 965.000. Os empréstimos FHA também exigem um prêmio de seguro hipotecário inicial de 1,75%, que muitos mutuários optam por depositar no saldo do empréstimo em vez de pagá-lo integralmente no fechamento. Isso eleva o saldo do empréstimo para cerca de US$ 981.888.
Usando uma taxa FHA média de 30 anos de cerca de 5,76%, com base nos dados do Mortgage News Daily e assumindo que não há pontos de desconto, o pagamento do principal e dos juros é de aprox. US$ 5.736 por mês.
Isso não inclui o prêmio anual do seguro hipotecário FHA, que se baseia no valor do empréstimo e na relação entre o valor do empréstimo (LTV). Isso também será adicionado ao pagamento mensal da hipoteca, juntamente com o imposto sobre a propriedade e o seguro residencial. O pagamento inicial baixo ajuda os compradores a entrar no mercado, mas o seguro hipotecário contínuo o torna uma das formas mais caras de financiar uma casa de um milhão de dólares ao longo do tempo.
Para compradores elegíveis, um empréstimo VA pode alterar drasticamente a acessibilidade, mesmo para uma casa de um milhão de dólares.
Com 0% de entrada, você financiará o preço total da compra. Os empréstimos VA cobram uma taxa de financiamento VA e não um seguro hipotecário mensal. Para um mutuário VA pela primeira vez, essa taxa é de 2,15%, presumindo nada.
Você pode optar por pagar a taxa de financiamento de uma só vez no fechamento, mas muitos mutuários a transferem para o saldo principal. Em uma compra de US$ 1 milhão, isso soma US$ 21.500, elevando o saldo do empréstimo a um total de US$ 1.021.500.
A 5,78%, a taxa de juros atual de acordo com o Mortgage News Daily, o principal e os juros de um empréstimo VA de 30 anos são de cerca de US$ 5.981 por mês.
Embora o saldo do empréstimo seja maior, a falta de seguro hipotecário mensal ajuda a manter os pagamentos competitivos em comparação com o financiamento FHA. Se você pagar a taxa de financiamento antecipadamente, seu pagamento mensal cai para US$ 5.855.
É aqui que o pagamento mensal de uma hipoteca de um milhão de dólares muitas vezes fica mais alto do que o esperado.
Os impostos sobre a propriedade podem facilmente adicionar centenas aos seus custos mensais, com a média nacional anual de US$ 1.889. O seguro residencial para uma propriedade de US$ 1 milhão pode custar mais de US$ 7.000 por ano, de acordo com Insurance.com. Pode ser ainda maior em áreas propensas a incêndios florestais, furacões ou inundações. As taxas da associação de proprietários, se aplicável, podem variar de menos de US$ 100 a várias centenas de dólares por mês.
Depois de levar em consideração essas despesas extras, é comum que o verdadeiro custo mensal seja pelo menos US$ 1.000 mais alto do que apenas o pagamento da hipoteca.
Dois compradores podem comprar casas idênticas de milhões de dólares e acabar com pagamentos mensais muito diferentes. O motivo é a geografia.
As taxas de imposto sobre a propriedade, custos de seguro e taxas de juros de hipotecas variam consideravelmente de acordo com o local. Em alguns mercados, os impostos por si só podem competir com o pagamento de uma pequena renda. Em outros, eles são muito mais gerenciáveis. É por isso que as calculadoras de hipotecas online muitas vezes parecem enganosas. Eles não podem explicar completamente onde você compra.
Os credores concentram-se no índice dívida / rendimento, ou DTI. Na verdade, seu DTI tem dois cálculos: front-end e back-end.
Seu DTI frontal é o total das despesas mensais com moradia dividido pela renda mensal bruta (antes dos impostos). A maioria dos credores prefere que esse valor seja de 28% ou menos.
Seu DTI traseiro é o total de todos os pagamentos mensais da dívida (incluindo habitação) dividido pela sua renda mensal bruta. Os credores preferem que esse número seja de 36% ou menos.
Aplicam-se exceções a esses limites, geralmente credor por credor, por isso é essencial procurar o melhor credor hipotecário para sua situação financeira.
Após a adição de impostos e seguros, o pagamento mensal de uma hipoteca de um milhão de dólares pode facilmente exceder US$ 6.000. Isso geralmente empurra a renda familiar exigida para a faixa baixa a média, especialmente se você tiver pagamentos de carro, empréstimos estudantis ou outras obrigações.
Só porque você pode pagar o pagamento mensal de uma hipoteca de um milhão de dólares não significa necessariamente que deva.
Aprovação não é igual a conforto. Os compradores que se sentem mais confortáveis com compras multimilionárias normalmente têm rendimentos elevados e estáveis, fortes reservas de caixa e flexibilidade suficiente para absorver custos crescentes ao longo do tempo.
O pagamento não deve funcionar apenas no papel; Também deve funcionar na vida real. Use nossa calculadora de acessibilidade gratuita abaixo para descobrir quanto você pode pagar confortavelmente nesta fase da vida. Isso o ajudará a determinar se uma casa de um milhão de dólares está dentro de sua faixa de preço ou se será um encargo financeiro.
Para a maioria das pessoas, provavelmente não. Com um salário de US$ 100.000, o pagamento mensal de uma hipoteca de um milhão de dólares geralmente dura muito além do que os credores hipotecários consideram razoável, especialmente quando os impostos sobre a propriedade e o seguro residencial são levados em consideração. A menos que você tenha ativos significativos, um co-mutuário ou muito pouca outra dívida, qualificar-se e viver confortavelmente com o pagamento será um verdadeiro desafio.
Depende de quanto você realmente pede emprestado. Se você der 20% de entrada, contrairá um empréstimo de $ 800.000. A uma taxa de juros de 6,15%, o pagamento mensal do principal e dos juros é de aproximadamente US$ 4.874. Depois de adicionar impostos sobre a propriedade, seguro residencial e quaisquer taxas HOA, o custo mensal real pode subir muito.
Não existe um número mágico, mas para muitos compradores é necessária uma renda familiar na casa dos seis dígitos para se sentirem confortáveis e dar confiança aos credores. Os credores esperam uma renda alta para pagar uma casa de um milhão de dólares e bastante espaço para respirar em seu orçamento. Se você tem outras dívidas, essa barra vai ainda mais longe.
Laura Grace Terpley editei este artigo.
