San Jose aprovou várias iniciativas e incentivos habitacionais – incluindo alguns para conversões de escritórios em residências no centro da cidade – para iniciar a construção de milhares de unidades anteriormente paralisadas por condições de mercado desfavoráveis.
Apesar da aprovação de milhares de unidades habitacionais pela cidade desde 2020, menos de um terço foi inaugurado, deixando San José bem atrás do mandato do estado de planear 62.200 unidades até 2031.
Com o mercado de escritórios ainda em ruínas após o painel, a Câmara Municipal de San Jose decidiu modificar o seu programa de incentivos para arranha-céus no centro da cidade para incluir reduções significativas de impostos e taxas para realocações de escritórios selecionadas, o que poderia ser mais barato e mais rápido para adicionar habitação. A cidade também está expandindo seu programa de incentivo multifamiliar, que teve sucesso em colocar algumas pás no chão depois que a nova taxa de mercado começou em zero em 2024.
“Precisamos reconhecer os graves desafios de viabilidade financeira enfrentados pela construção de arranha-céus no centro da cidade, conforme descrito no estudo de custos de desenvolvimento residencial do ano passado”, disse o membro do Conselho do Distrito 3, Anthony Tordillos, que representa o centro da cidade. “Acredito firmemente que qualquer visão pós-pandemia para o nosso centro da cidade deve incluir uma quantidade significativa de novas habitações para resolver a nossa escassez de habitação e devolver às nossas ruas o tipo de vibração que ajuda a apoiar os nossos negócios locais, melhorar a segurança pública e melhorar a saúde económica da cidade”.
Durante vários anos, as autoridades municipais utilizaram incentivos para ajudar a combater as elevadas taxas de juro e o aumento dos custos que paralisaram os projectos. Um estudo da RAND no ano passado concluiu que os preços de mercado e os projectos acessíveis eram significativamente mais elevados na área da Grande Baía do que noutras cidades e nas principais áreas metropolitanas da Califórnia a nível nacional, colocando a região numa desvantagem competitiva para o desenvolvimento habitacional. Por exemplo, o custo médio de desenvolvimento por unidade foi quase 3,2 vezes superior ao das cidades do Texas.
“Acho importante que também olhemos para a matemática e reconheçamos que estávamos muito longe de construir as moradias de que precisamos”, disse o prefeito de San Jose, Matt Mahan. “Teremos que estar dispostos a fazer coisas bastante ousadas se quisermos que sejam construídas moradias em nossa cidade.”
Embora o programa de arranha-céus no centro da cidade tenha ajudado a adicionar três projetos, totalizando 1.226 unidades, apenas um edifício foi construído nos últimos anos, frustrando a visão de longo prazo da cidade de aumentar a densidade e tornar a área um verdadeiro bairro de uso misto.
Os novos incentivos para renovações de escritórios incluem uma isenção do requisito de habitação a preços acessíveis da cidade, que reservaria um número específico de unidades para famílias de rendimento baixo, moderado ou moderado, uma redução de 100% nos impostos de construção e de construção e 50% das taxas de impacto do parque para as primeiras 500 unidades. As 1.000 unidades seguintes que utilizarem o programa receberão uma redução de 50% nos impostos e uma redução de 30% nas taxas de impacto do parque.
O edifício histórico do Banco de Itália está entre os projetos que poderão beneficiar dos incentivos.
O programa de incentivo multifamiliar variará de 1.800 a 3.600 unidades, e os impostos de construção serão reduzidos em 50%.
Cinco projetos beneficiaram da primeira fase, incluindo dois da Hanover Co., que creditou ao programa a ajuda para impulsionar os desenvolvimentos, aumentando os resultados dos projetos e reduzindo custos.
“Durante a adoção deste programa, a Hanover Co. conseguiu inaugurar 742 unidades multifamiliares aqui em San Jose, com 743 ainda em preparação”, disse Deanna Chalfant, vice-presidente de desenvolvimento da Hanover Co., observando a redução de custos e o aumento dos benefícios. “Esse aumento foi suficiente para garantir parceiros financeiros e capital institucional que de outra forma não estariam disponíveis.”
A expansão dos incentivos da cidade também atraiu desenvolvedores de sete projetos adicionais para buscar inclusão na lista de elegibilidade de incentivos, incluindo a segunda fase do projeto Republic Urban e Swenson’s Skyline na Estação Tamien.
“Não conseguimos avançar com o projeto devido às condições de mercado que prejudicaram a viabilidade financeira”, disse Melissa Durkin, vice-presidente sênior de desenvolvimento da Republic Urban Properties. “No entanto, estima-se que a participação no programa de incentivo à habitação multifamiliar reduza os custos totais do projecto em 5%. Estas poupanças não geram lucro excessivo, mas reduzem a lacuna de viabilidade que permitirá que o projecto prossiga para a construção.”
Embora os programas de incentivo da cidade tenham atraído elogios dos promotores, as mudanças nos requisitos gerais de habitação inclusiva da cidade provocaram discussões tensas entre alguns residentes e autoridades eleitas, provocando uma forte repreensão de Mahan, que acusou os organizadores de espalharem desinformação e insinuarem aos residentes que as políticas da cidade eram fascistas e a causa de danos e de sem-abrigo.
Juntamente com processos simplificados para projectos 100% acessíveis, a conformidade habitacional de inclusão inclui agora a oferta de 15% das unidades a 60-110% do rendimento médio da área. Anteriormente, a cidade permitia que os desenvolvedores atendessem aos requisitos oferecendo 15% das unidades entre 50-100% AMI ou 10% das unidades com 30% AMI.
As autoridades municipais argumentaram que rendas mais elevadas poderiam melhorar a viabilidade dos projectos, e Mahan também destacou que apenas cerca de 10% dos projectos sujeitos ao requisito de habitação a preços acessíveis foram construídos e nenhum desses empreendimentos específicos incluía unidades com 30% de AMI.
Tordillos também disse acreditar que a falta de oferta foi um catalisador para a crise de acessibilidade habitacional, argumentando que mais moradias a preços de mercado poderiam ajudar a desacelerar e eliminar o crescimento dos aluguéis ao longo do tempo.
“Podemos analisar estudos de caso de outras cidades que fizeram um trabalho muito mais eficaz no incentivo à produção de novas habitações em todo o país”, disse Tordillos. “Cidades como Austin, Atlanta e Phoenix construíram muito mais moradias do que San Jose nos últimos anos, e os aluguéis em todas essas cidades estão caindo ano após ano, após seus investimentos históricos na construção de moradias”.
