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Uma modificação do empréstimo é uma opção de alívio hipotecário de longo prazo para mutuários que enfrentam dificuldades financeiras, como perda de renda devido a doença.
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Uma modificação geralmente altera a taxa do empréstimo, o prazo do empréstimo ou ambos para tornar os pagamentos mensais mais acessíveis.
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Se estiver solicitando a modificação de sua hipoteca, você deverá fornecer prova de dificuldades ao seu credor ou gestor hipotecário.
A modificação do empréstimo hipotecário é uma opção de alívio destinada a mutuários que enfrentam dificuldades financeiras de longo prazo que não lhes permitem acompanhar os pagamentos. O objetivo é reduzir seus pagamentos mensais a um nível acessível, ajudando você a manter o controle do seu empréstimo – e da sua casa.
A mudança altera permanentemente sua hipoteca existente. Se aprovado pelo seu credor, pode reduzir sua taxa de juros, alterar a estrutura geral do empréstimo ou ambos.
Os credores permitem acordos de modificação de empréstimos porque a alternativa – inadimplência e execução hipotecária – é mais cara para seus negócios. Em outras palavras, eles não querem a casa, mas querem pagar o empréstimo, e uma modificação os ajuda a atingir ambos os objetivos.
Você não pode simplesmente alterar seu empréstimo porque deseja economizar algum dinheiro. A modificação do empréstimo hipotecário é uma solução para os mutuários que enfrentam dificuldades financeiras significativas.
Para ser elegível para uma modificação da hipoteca, geralmente você precisará atender aos três requisitos mínimos a seguir:
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Forneça prova de dificuldades financeiras significativas que prejudiquem sua capacidade de reembolsar o empréstimo tal como existe atualmente. Exemplos disto podem incluir uma doença ou deficiência de longa duração, a morte de um membro da família que proporciona rendimentos, um aumento súbito nos custos de habitação (como impostos sobre a propriedade), divórcio ou uma catástrofe natural.
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Perde pelo menos um mês do seu empréstimo ou está prestes a perder um pagamento.
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Viva em casa como sua residência principal.
Antes de aprovar a modificação do seu empréstimo, muitos prestadores de serviços exigirão que você conclua com êxito um programa de período de teste. Nesse período, que costuma durar três ou quatro meses, você pagará o valor oferecido. Se você fizer tudo isso dentro do prazo, a mudança provavelmente será concluída.
Existem várias maneiras de tornar sua hipoteca mais acessível e suas opções podem variar dependendo do tipo de empréstimo que você possui.
Em geral, o seu credor ou prestador de serviços pode implementar uma ou mais das seguintes opções de modificação:
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Reduza a taxa de juros: Com uma taxa mais baixa, você terá pagamentos mensais de hipoteca mais baixos e economizará juros no longo prazo.
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Prolongue o período de reembolso: Prolongar o prazo do empréstimo também reduz o pagamento mensal da hipoteca.
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Reduza o fundo: Em alguns casos, o credor pode perdoar uma parte do saldo do empréstimo para reduzir os seus pagamentos mensais. No entanto, lembre-se de que o IRS trata a dívida perdoada como receita, portanto, você precisará relatá-la em sua declaração de imposto de renda.
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Converter uma taxa ajustável em uma taxa fixa: A taxa de juros de uma hipoteca com taxa ajustável varia. Se aumentar, seus pagamentos mensais podem não caber mais no seu orçamento. Mudar para uma hipoteca de taxa fixa proporciona mais estabilidade financeira.
Lembre-se de que algumas mudanças podem economizar dinheiro no curto prazo, mas não necessariamente no longo prazo. “Se a mudança significar estender o prazo do empréstimo – e isso geralmente acontece – você pagará mais juros”, diz Seth Blass, diretor administrativo da filial de produção da Canopy Mortgage em Michigan. “Uma mudança comum é levar a amortização do empréstimo de 30 para 40 anos, o que significa que você paga o principal a uma taxa mais lenta, pagando assim mais juros.”
No entanto, se a mudança ajudar você a permanecer em casa, talvez você não se importe com essa compensação.
Existem diferentes programas de modificação para diferentes tipos de empréstimos:
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Empréstimos convencionais: Se você tiver uma hipoteca convencional apoiada pela Fannie Mae ou Freddie Mac, poderá ser elegível para um programa Flex Modification, que pode reduzir seus pagamentos mensais em até 20%, estender o prazo do empréstimo para 40 anos e possivelmente reduzir a taxa de juros.
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Empréstimos FHA: As opções de modificação do empréstimo FHA incluem um empréstimo sem juros de até 30% do seu saldo ou uma extensão do empréstimo de 40 anos.
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Empréstimos VA: Se você tiver um empréstimo VA, poderá reverter os pagamentos perdidos de volta ao saldo do empréstimo e trabalhar com seu credor para criar um cronograma de pagamentos novo e gerenciável. Você também pode solicitar uma extensão de 40 anos do prazo do empréstimo.
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Empréstimos do USDA: Com um empréstimo do USDA, você pode modificar sua hipoteca para um prazo mais longo de até 40 anos, reduzir a taxa de juros e receber um “adiantamento de recuperação de hipoteca”, um pagamento único para atualizar o empréstimo.
Se você precisar de uma modificação no empréstimo hipotecário, siga estas etapas para solicitar um empréstimo hipotecário com seu gestor:
1. Revise suas circunstâncias: Antes de entrar em contato com o seu gestor de crédito, considere se a dificuldade requer uma solução de longo ou curto prazo. Se você prevê poder pagar sua hipoteca atual no futuro, seu prestador de serviços poderá oferecer uma opção de alívio adicional.
2. Organize documentação que comprove dificuldades financeiras: Além de fornecer ao seu serviço extratos bancários e outros demonstrativos de renda reduzida, redija uma carta explicando as circunstâncias das dificuldades.
3. Contate seu serviço: Entre em contato com o departamento de mitigação de perdas do seu prestador de serviços e solicite uma modificação do empréstimo. Mantenha um registro rigoroso dos representantes com quem você se comunica e obtenha tudo por escrito. Se o seu pedido for negado, você poderá solicitar outra revisão se tiver feito a solicitação pelo menos três meses antes da venda da sua casa.
4. Leia os termos com atenção: Se o seu pedido for aprovado, compare o total de pagamentos do empréstimo original com o total de pagamentos da modificação da hipoteca. Você deseja evitar uma redução temporária, em que o valor reduzido será adicionado novamente ao seu saldo posteriormente. Além disso, evite quaisquer alterações que envolvam apenas juros e se qualifiquem para uma taxa mais alta ou adicionem custos na forma de multas, taxas ou encargos de processamento, diz Rick Schrag, da CJ Patrick, uma empresa de consultoria imobiliária da Califórnia.
5. Acompanhe seus novos pagamentos. Certifique-se de compreender o novo pagamento mensal, o prazo e as implicações de longo prazo para suas finanças.
Mudar uma hipoteca nem sempre pode ser a melhor solução. Se você estiver enfrentando dificuldades financeiras, considere também as seguintes opções alternativas:
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restrição: A tolerância hipotecária é uma solução de curto prazo em que o credor concorda em suspender ou reduzir seus pagamentos mensais por até um ano. Os juros continuarão a acumular durante este período. Assim que a tolerância terminar, você será colocado em um plano de reembolso.
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reciclar: Você pode considerar o refinanciamento se a taxa de juros tiver caído desde que você obteve o empréstimo. O refinanciamento pode ajudá-lo a reduzir permanentemente o seu pagamento mensal, seja reduzindo a taxa do empréstimo ou estendendo o período de reembolso. No entanto, se você estiver pensando em fazer uma mudança, provavelmente não terá a renda para se qualificar – ou as economias para pagar os custos de fechamento.
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venda a descoberto: Uma venda a descoberto envolve a venda de sua casa quando o saldo da hipoteca é superior ao valor da casa (geralmente chamada de “subaquática”). Seu credor precisará aprovar esse tipo de venda e pode haver implicações fiscais.
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Escritura em vez de execução hipotecária: Esta é uma opção de último recurso, em que você entrega a escritura da sua casa em troca da liberação do credor dos pagamentos do empréstimo. Isso permite que você evite os graves danos ao crédito de uma execução hipotecária, mas ainda significa que você perderá a casa.
Para mais informações: Qual é a diferença entre refinanciamento e modificação?
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Uma alteração no empréstimo afeta minha pontuação de crédito?
Sim, uma modificação do empréstimo pode prejudicar sua pontuação de crédito, a menos que o credor relate sua hipoteca como “paga conforme acordado” às agências de crédito. Certifique-se de perguntar ao seu gestor sobre isso quando estiver considerando uma modificação do empréstimo para saber o que esperar.
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Você pode refinanciar depois de fazer uma modificação no empréstimo?
Sim, é possível refinanciar após uma modificação do empréstimo – mas pode ser necessário atender a certos requisitos. “As diretrizes variam entre os diferentes tipos de empréstimos”, diz Matt Hackett, vice-presidente e diretor de operações da Equity Now, uma gestora de hipotecas com sede em Dallas. “Em alguns casos, um credor pode exigir 12 meses de pagamentos dentro do prazo após uma modificação antes de você poder refinanciar. Isso muda, no entanto, e também se baseia no fato de você ter pago dentro do prazo antes da mudança.”
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O que são golpes de modificação de empréstimos?
Infelizmente, existem golpes de modificação de hipotecas projetados para tirar seu dinheiro com a falsa promessa de prevenção de execução hipotecária. “Os golpistas se oferecem para atuar como intermediários entre o proprietário e o credor”, diz Blas. “Algumas das táticas que eles usam incluem pedir que você transfira seu título para eles ou dizer para parar de fazer pagamentos ao seu credor atual.” Um golpista também pode pedir dinheiro adiantado ou encorajá-lo a assinar uma papelada deliberadamente confusa. Se você for solicitado a fazer alguma dessas coisas, considere isso um sinal de alerta.
