San Isidro combina o melhor dos dois mundos a tranquilidade da zona residencial, no bairro Cidade de Buenos Aires. Com o Rio de la Plata, ruas arborizadas, uma forte identidade cultural e uma imagem familiar muito unida, o bairro se posiciona como um dos destinos mais procurados para morar e investir no corredor norte.
Em números: aluguel de apartamento de dois quartos c San Isidro defende um valor de $ 820.291 mensal de acordo com o último índice Zonaprop correspondente a novembro. Além disso, o bairro é classificado como a quarta área com maior valor de aluguel no corredor norte. Florida Oeste lidera a lista com US$ 864.688, seguido por Olivos com US$ 843.228 e Rincón de Milberg com US$ 830.541.
Existem duas áreas no bairro que ocupam um lugar central. Bagjo e o Hipódromo que, embora separados por vários blocos, apresentam diferenças significativas. Distinguem-se pelo tipo de apartamento, perfil do condomínio, serviços, conectividade e, sobretudo, preços.
Antes de compará-los, é importante distinguir a sua configuração urbana. Em Bajo é dominado por casas e PHs, enquanto no Hipódromo pode ser dividido em dois: La Calabria, com prédios de apartamentos e moradias unifamiliares, e Las Carreras, dominada por moradias isoladas. Essas diferenças de construção respondem a questões históricas relacionadas às inundações e ao código da cidade, explica Alan Flexer, gerente da filial de San Ysidro da Narvaez Real Estate Agency.
“As casas mais próximas do autódromo são mais clássicas, isso mesmo o bairro mais antigo e antigo”, acrescenta Santiago Mieres, administrador da imobiliária com o mesmo nome, que defende esta área como “a mais consolidada”. El Bajo apresenta casas menores com ingressos mais acessíveisque a tornam numa zona atrativa para as famílias jovens, explica Maximiliano D’Aria, leiloeiro e diretor comercial da D’Aria Propiedades.
Além das tipologias construtivas, existem outras características simbólicas e sociais que se tornam aspectos essenciais a considerar antes de fazer uma escolha. “As pessoas estão no lugar conectado com o rio e a naturezaenquanto o outro grupo tem local de afiliação ao hipódromoFlexer comentou.
“Cada área tem seu público”, resume Daniel Salaya Romera, presidente da Agência Imobiliária Salaya Romera. à elevada procura em ambos os sectores.
Estas diferenças reflectem-se nos valores quando se comparam os arrendamentos de qualidade média nas duas zonas. Um apartamento de dois quartos em La Calabria varia entre US$ 800 versus US$ 1.200segundo Flexer. Enquanto isso, PH em El Bajo pode ser encontrado a partir de US$ 850.000conforme editais publicados no Zonaprop. Porém, a comparação não é estritamente homogênea, pois os preços dependem do tipo de produto.
Se a comparação for baseada nos preços de venda e não no valor do aluguel, La Calabria tem um preço médio de m2 completamente novo: $ 2.700 $ 3.000. No Bajo, por haver mais casas e PHs, o preço costuma ser medido mais por ingresso do que por metro quadrado, embora a média estimada varie; US$ 2.400 US$ 2.600de acordo com Flexer
Nesse sentido, o valor de um imóvel semelhante na região da Avenida del Libertador e Río de la Plata pode ser de 70% a 80% maior do que se estivesse localizado entre as avenidas Santa Fé ou Centenário e a rodovia Pan-Americana, explica Salaya Romero, que explica este fenômeno; Aumento de 25% no preço à medida que a propriedade se aproxima do rio.
A rentabilidade também varia. Segundo D’Aria, o Hipódromo oferece uma rentabilidade anual “mais conservadora” de até 4%, enquanto: No Bajo, é cerca de 6%. O especialista explica essa diferença com o tempo de vagas. a absorção na zona mais central é mais lenta, sobretudo com atrasos em casas importantes; Pelo contrário, a procura de arrendamento na zona “jovem” é mais dinâmica.
Serviços e disponibilidade em cada caso
Outro fator que influencia a decisão são os serviços próximos a cada uma das áreas. O Hipódromo se beneficia da proximidade com o Centro Comercial San Ysidroenquanto o Bajo se destaca pela atividade gastronômica desenvolvida, com cafés e restaurantes ao redor do rio, elabora Mieres.
A acessibilidade, especialmente os transportes públicos e as suas ligações, é uma consideração importante ao considerar qual área escolher. “San Isidro tem conectividade excelente e rápida tanto para motoristas quanto para usuários de transporte público”, diz Salaya Romero. No entanto, se for necessário escolher uma área, D’Aria observa Ele é um vencedor da pista pois tem acesso direto ao Trem Mitre, múltiplas linhas de ônibus na Avenida Centenário e acesso rápido à Panamericana via Marques ou Dardo Rocha. Embora o Bajo tenha um ambiente privilegiado, as suas entradas são mais estreitas e Está mais longe do transporte de massa.
Embora não existam muitas opções para novos empreendimentos nestas áreas, novos projetos surgiram em La Calabria nos últimos anos. “Com mais unidades multifamiliares há mais oferta”, explica Flexer, acrescentando que há muitos projetos concluídos ou em construção. Os empreendimentos incluem o Terreo 84 com seis unidades residenciais, três das quais Dois quartos por US$ 200 mil e de três três quartos a partir de $ 230.000. Também Los Alpes, um edifício de 18 apartamentos em unidades de dois quartos 150.900 dólares e três quartos 206.400 dólares, que estará pronto em 2027, ambos são comercializados pela Narvaez.
Da imobiliária D’Aria, que comercializa atualmente 11 projetos de empresas como Laguzzi ou Palizzi, na microzona, observam um padrão geral: A maioria dos edifícios tem formato de três andares com terraços. “Em San Isidro as comodidades não são decisivas, mas o que passa despercebido são as churrasqueiras ou as varandas”, afirmam.
Então o Bagjo ou o Hipódromo?
Ambas as avenidas têm um charme especial e atingem públicos diferentes, por isso não é tão fácil decidir. “Se o objetivo é alugar para morar, a área O Hipódromo oferece melhor custo-benefício e mais acessibilidadeD’Aria afirma. Por outro lado, para investimentos, o Bajo tem mais vantagens.proteger melhor o valor de revenda e tem liberação imediata tanto para venda quanto para locação.”
Porém, há quem veja os dois campos como complementares; eles se reforçame a decisão é o que é melhor para o cliente”, afirma Mieres.
Salaya Romera resume o dilema na definição: San Ysidro se tornou uma “cidade de 15 minutos”onde escolas, universidades, clubes, escritórios, centros comerciais e casas de diferentes orçamentos coexistem a curta distância. Isto significa que embora sejam indústrias diferentes, partilham a mesma vantagem.
