Depois que sua irmã foi diagnosticada com câncer, Sean Murphy voltou da Coreia do Sul para casa, onde trabalhava no Corpo de Engenheiros do Exército dos EUA, para oferecer apoio e refinanciar seu duplex em Los Angeles para ajudar com contas médicas.
Enquanto se preparava para refinanciar o imóvel que comprou em 2003, descobriu um penhor sobre uma segunda hipoteca contratada sobre o imóvel há quase duas décadas, disse ele à Bloomberg (1). Depois de pedir falência em 2010, ele acreditou que a dívida havia sido liquidada.
Murphy se deparou com o que é conhecido como hipoteca zumbi, um empréstimo residencial inativo, que ressurgiu anos depois e, como muitos outros que fizeram essa descoberta, não percebeu até que estava em uma situação difícil tentando refinanciar ou vender.
Pior ainda, a dívida cresceu significativamente nos anos em que esteve inativa: a dívida inicial de Murphy era de 75.000 dólares, mas agora ele está a ser perseguido por mais do dobro disso – 159.355 dólares – devido a anos de pagamentos atrasados de juros (1).
Aqui está o que você precisa saber sobre esses empréstimos de refinanciamento e como descobrir se há algum oculto em segundo plano.
As hipotecas zumbis são normalmente empréstimos para segunda habitação originados antes da crise financeira de 2008 e também conhecidas como “hipotecas reversas” (2). Esses empréstimos parecem morrer durante a crise imobiliária, apenas para ressurgir anos depois, muitas vezes quando o proprietário tenta refinanciar ou vender.
Nos anos que antecederam a crise imobiliária de 2008, uma segunda hipoteca foi um meio de permitir que os mutuários sem um pagamento inicial adequado se qualificassem para uma hipoteca sem pagar o seguro hipotecário. Um futuro proprietário que economizou apenas 10% do preço de compra pode obter uma primeira hipoteca de 80% do preço de compra e uma segunda hipoteca pelos 10% restantes.
Alguns mutuários contraíram uma hipoteca 80/20 – uma hipoteca primária que cobre 80% do valor da casa e um segundo empréstimo que cobre o restante. Essa estrutura permite que os compradores financiem uma casa com pouca ou nenhuma entrada.
Esses empréstimos fáceis foram concedidos para hipotecas de risco e, quando as taxas de juro começaram a subir, os incumprimentos e as execuções hipotecárias aumentaram dramaticamente e a bolha das hipotecas subprime rebentou. A queda nos preços dos imóveis que se seguiu tornou as “hipotecas de reembolso” quase inúteis, e muitas delas foram vendidas por uma fração do seu valor nominal. Os preços das casas recuperaram nos anos seguintes, tornando estes empréstimos um activo valioso para os cobradores de dívidas que os compraram.
Quanto aos mutuários, muitos deles modificaram as suas hipotecas ao abrigo do Programa de Modificação de Casas Acessíveis (HAMP) ou programas semelhantes e pensaram que também estavam a cobrir a segunda hipoteca. Sem avisos ou declarações pelo correio durante anos, eles continuaram a pensar que o empréstimo havia sido modificado, cancelado em caso de falência ou perdoado.
Nem todos esses empréstimos ressurgiram como hipotecas zumbis. Alguns foram amortizados ou amortizados durante execuções hipotecárias ou falências, enquanto outros foram vendidos discretamente a investidores que esperaram anos para lucrar até que o aumento do valor das casas fizesse com que valesse a pena persegui-los novamente.
De acordo com a análise da Bloomberg aos registos de propriedade pública, 5,5 milhões destas hipotecas foram executadas entre 2002 e 2008, e aproximadamente 600.000 destas hipotecas permanecem até hoje (1).
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Então, por que as segundas hipotecas têm tanto poder de permanência quando tantas primeiras hipotecas não têm?
As segundas hipotecas constituíram uma “complicação” das alterações introduzidas na sequência da crise hipotecária, segundo o relatório de investigação sobre a crise financeira: “Se a primeira hipoteca for alterada ou executada, todo o valor da segunda hipoteca pode ser eliminado” (3). E os maiores bancos do país tinham montantes substanciais de capital vinculados a estes dois gravames.
De acordo com um relatório do Painel de Supervisão do Congresso de Abril de 2010, quatro bancos (Bank of America, Citigroup, JPMorgan Chase e Wells Fargo) tinham carteiras significativas destes segundos gravames: no terceiro trimestre de 2009, um total de 442,1 mil milhões de dólares. “No final desse trimestre”, diz o mesmo relatório, “o capital total destes quatro bancos era de 459,1 mil milhões de dólares”. (4).
O relatório prossegue afirmando: “Há uma tensão entre o objectivo do Tesouro de eliminar os secundários gravames como um obstáculo à reestruturação hipotecária e o interesse declarado do Tesouro em manter os níveis de capital bancário” (4). Por outras palavras, fornecer alívio aos mutuários de segundas hipotecas poderia ter exigido outra ronda de resgates bancários, razão pela qual o Congresso favoreceu os bancos.
O professor de Direito Arthur A. Wilmarth Jr., que foi consultor do Comité de Investigação da Crise Financeira, coloca os números ainda mais elevados, dizendo que no auge do boom dos empréstimos hipotecários em 2007, as segundas hipotecas e empréstimos semelhantes para propriedades de apartamentos representavam “cerca de um bilião de dólares” da dívida existente dos bancos, dos quais os quatro maiores eram de 05 mil milhões de dólares. (5).
Como Wilmarth escreveu num documento jurídico de 2013: “Se os reguladores forçarem os grandes bancos a listar os seus segundos gravames, isso provavelmente forçará os bancos a ‘retornar ao governo federal para obter dinheiro de resgate adicional'” (5).
As hipotecas zumbis costumam ser segundas hipotecas; portanto, se você nunca fez esse tipo de empréstimo para sua casa, provavelmente não precisa se preocupar com nada. Se você já fez isso e quer ter certeza de que não há nenhum zumbi escondido para emboscá-lo quando você precisar aproveitar seu patrimônio, há algumas coisas que você pode fazer para ficar tranquilo.
A maneira mais simples de verificar se existe um penhor em sua propriedade é realizar uma pesquisa de título em sua propriedade, verificando os registros públicos locais. Procure seu endereço no registro do condado local para garantir que não haja nenhum empréstimo adicional vinculado à sua casa.
Verifique seu relatório de crédito em busca de credores antigos e do status de “liberado” (o que significa que a dívida foi saldada, mas você ainda precisa pagá-la).
Revise seus arquivos para obter o formulário fiscal correto: Dívidas perdoadas ou canceladas exigem que um Formulário 1099-C seja enviado para você e para o IRS. Se você nunca viu um 1099-C para uma segunda hipoteca antiga, ele pode ter sido vendido e não perdoado.
Se o pior acontecer e você receber uma carta de uma empresa da qual nunca ouviu falar exigindo o pagamento de um empréstimo que você achava que era história, não ignore. Contate um advogado imobiliário antes de responder sobre o valor das dívidas.
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Bloomberg (1); Gabinete de Proteção Financeira do Consumidor (2); GovInfo.gov (3); Congress.gov (4); Rede de Pesquisa em Ciências Sociais (5)
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser considerado um conselho. É fornecido sem qualquer tipo de garantia.
