O presidente Donald Trump disse recentemente nas redes sociais que pediria ao Congresso que impedisse grandes investidores e empresas de capital privado de comprarem casas unifamiliares.
Havia poucos detalhes no seu plano, mas reflectia um refrão popular nos EUA de que os investidores não deveriam possuir casas e aumentar os preços.
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Os críticos argumentaram que esta questão é exagerada, com aproximadamente 4% dos aluguéis unifamiliares pertencentes a investidores institucionais. Estudos ao longo dos anos mostraram consistentemente que o condado de San Diego tem uma das taxas mais baixas de investidores institucionais.
Ainda assim, é provável que a medida seja popular entre os eleitores e até impedir que algumas grandes empresas, como a Blackstone, comprem propriedades poderá fazer uma pequena diferença no mercado imobiliário.
Pergunta: O Congresso deveria impedir que grandes investidores comprassem casas unifamiliares?
Economistas
Ray Major, economista
SIM: Os investidores institucionais devem ser proibidos de possuir residências unifamiliares. O sonho americano baseia-se na aquisição de casa própria e todos nos Estados Unidos deveriam poder trabalhar arduamente e comprar uma casa. Os investidores institucionais reduzem a oferta e aumentam os preços das casas e transformam os potenciais proprietários em arrendatários para toda a vida. Isto irá, a longo prazo, eliminar a capacidade do americano médio de construir riqueza geracional e transmiti-la aos seus filhos.
Caroline Freund, Escola de Política e Estratégia Global da UC San Diego
NÃO: Os investidores têm efeitos mistos na acessibilidade da habitação. As famílias que não têm condições de pagar o aluguel pertencem a bairros com escolas sólidas. Os investidores também podem estabilizar os mercados durante uma recessão, como fizeram após a crise financeira, quando os preços caíram. Para melhorar a acessibilidade, limitar a propriedade de grandes investidores em mercados onde estes têm poder de fixação de preços faria mais sentido do que uma proibição geral. E se o objectivo é aumentar a oferta de habitação e melhorar a acessibilidade, existem ferramentas muito melhores do que as restrições ao investimento.
Kelly Cunningham, Instituto de Pesquisa Econômica de San Diego
NÃO: A grande maioria das casas para alugar para uma única família pertence a proprietários de pequeno e médio porte, menos de 5% a grandes investidores. O público parece ansioso em culpar as grandes empresas para fazer com que a administração pareça preocupar-se com os preços da habitação e fazer algo em relação à acessibilidade, ignorando ao mesmo tempo os verdadeiros impulsionadores dos custos da habitação e os problemas reais devido ao excesso de regulamentação, às restrições de desenvolvimento e às taxas de fusão. Os investidores poderão acabar por ser responsabilizados por políticas que teriam consequências adversas para mercados nacionais inteiros.
Alan Ginn, Universidade de San Diego
SIM: Embora os investidores institucionais representem uma pequena parte do mercado, a sua influência está a crescer. São importantes na periferia, o que pode ter implicações importantes para certas comunidades. Ao aumentarem a procura de habitação, provocam a subida dos preços, tornando a inflação dos preços da habitação um dos maiores contribuintes para o aumento da taxa de inflação global. Podem também afastar compradores individuais, que podem ter dificuldades em competir com ofertas totalmente em numerário num ambiente de taxas de juro elevadas.
James Hamilton, Universidade da Califórnia em San Diego
NÃO: Se um investidor compra uma casa e a aluga, isso significa menos uma casa ocupada pelo proprietário e menos uma casa ocupada pelo locatário. Isto não altera o custo total da habitação. Além disso, a Constituição não dá ao Congresso ou ao presidente o poder de impor tal regra. Este é um problema local e não nacional. A verdadeira solução é reduzir as taxas locais e as restrições à construção de moradias.
Norma Miller, Universidade de San Diego
NÃO: Este limite à propriedade institucional simboliza a perturbação no mercado imobiliário provocada pela população e, tal como os controlos de rendas, é prejudicial a longo prazo, inibindo a atribuição de capital e de nova oferta no mercado imobiliário. Os preços das casas e os níveis de renda são em grande parte impulsionados pelos fundamentos da oferta e da procura: ou seja. crescimento do emprego, migração, restrições de zoneamento, NIMBYs e níveis de construção. As instituições podem gerir as rendas de forma mais sistemática, utilizando ferramentas dinâmicas de fixação de preços e procedimentos operacionais padronizados — mas não definem o mercado. Eles respondem a ele.
David Ely, Universidade Estadual de San Diego
NÃO: A escassez de casas unifamiliares a preços acessíveis deve-se principalmente à insuficiência de novas construções. Um fator que contribui para a escolha dos atuais proprietários de não fazerem upgrade é porque eles não querem desistir de suas hipotecas de baixa taxa. Dada a percentagem relativamente pequena de habitações unifamiliares propriedade de investidores institucionais, restringir as suas compras de habitação não aumentará significativamente o parque habitacional disponível para as famílias e não retardará a valorização dos preços.
Executivos
Phil Blair, recursos humanos
NÃO: A questão não é quem é o proprietário dos imóveis para alugar, mas quão poucos estão disponíveis. O sector privado encontrou um nicho de investimento imobiliário e merece poder tirar partido dele. A lei da oferta e da procura diz que você construirá mais moradias e os preços dos aluguéis cairão. A administração poderia estar a abrir milhares de hectares de terras subutilizadas em todo o país para habitações tão necessárias.
Chris Van Gorder, Scripps Saúde
SIM: As percentagens podem ser baixas em termos do número de casas adquiridas por grandes investidores, private equity ou outros investidores empresariais. Mas as suas compras aumentam o preço das casas, reduzindo o inventário disponível para aqueles que querem comprar casas para uso pessoal em activos privados. Penso que isto poderia moderar os preços das casas, aumentando a disponibilidade para compradores privados.
Jamie MoragaFranklin Revere
NÃO: O presidente Trump propôs impedir que grandes investidores institucionais comprem mais casas unifamiliares. A palavra-chave “mais” sugere um limite, não uma venda. Em vez de uma proibição total, o Congresso poderia encontrar apoio bipartidário para considerar a limitação da propriedade de casa institucional unifamiliar. Poderia limitar a concorrência para quem compra pela primeira vez, ajudar a proteger os inquilinos dos “grandes proprietários” e reduzir a concentração do mercado. Também poderia ajudar a equilibrar a acessibilidade da habitação, a oferta de aluguer e os impactos da construção de habitações.
Gary London, consultores da Moeder London
SIM: Mas isto constitui uma espécie de distracção económica porque muito poucas casas são mantidas em carteiras institucionais em San Diego. Proponho legislação que se concentre em 1) políticas de zoneamento e uso do solo para incentivar a construção de novas moradias, 2) incentivar os idosos a reduzirem o tamanho, eliminando o imposto sobre ganhos de capital e 3) permitir que os impostos sobre a propriedade existentes sejam aprovados uma única vez para novas transações. Surgiria então um mercado de revenda mais forte, juntamente com a procura de novas habitações.
Bob Rauch, Reino Unido Rauch & Associados
NÃO: Os investidores institucionais representam uma pequena parcela do mercado imobiliário, pelo que tal proibição pouco contribuiria para baixar os preços. Eles também oferecem aluguel de moradia para pessoas que não têm ou não querem comprar. As propostas para restringir quem pode comprar propriedades refletem os tipos de políticas que o prefeito Mamdani tem promovido na cidade de Nova York. Devemos reduzir regulamentações, impostos e taxas que restringem a oferta. Limitar quem pode comprar casas encolhe o mercado e desencoraja a construção.
Austin Neudecker, Weave Growth
SIM: Embora a propriedade institucional não represente atualmente 4% do mercado, os fundos com uma crescente segmentação algorítmica, ofertas em dinheiro e conversão em alugueres podem impulsionar os preços e criar externalidades negativas, que afetam particularmente os compradores de primeira viagem. Primeiro, realizar ensaios específicos de mercado e de curto prazo e analisar o impacto nos preços, na oferta e na acessibilidade dos aluguéis antes de uma implementação mais ampla ou deixá-los caducar.
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